Odbiór techniczny nieruchomości od dewelopera jest bardzo ważnym wydarzeniem. To ostatni moment na sprawdzenie mieszkania pod kątem podpisywanej umowy i zgłoszenie ewentualnych usterek. Warto dowiedzieć się, jak przygotować się do tego spotkania i dlaczego nie można zapomnieć o podpisaniu protokołu odbioru!
Spis treści
Czym jest odbiór techniczny mieszkania od dewelopera?
Odbiór techniczny mieszkania deweloperskiego jest procedurą, która odbywa się w momencie, gdy dana nieruchomość jest gotowa do przekazania jej właścicielowi. Celem takiego odbioru jest potwierdzenie, że lokal został wykonany i przygotowany zgodnie z umową, a także spełnia określone standardy jakościowe i posiada wszelkie wymagane dokumenty, w tym pełną dokumentację powykonawczą mieszkania, jak i rzut i plan mieszkania. Odbiór techniczny to ostatnia szansa na zgłoszenie uwag i nieprawidłowości.
Czym jest protokół odbioru mieszkania i dlaczego jest tak ważny?
Protokół odbioru mieszkania to dokument sporządzany podczas odbioru lokalu i podpisywany przez nabywcę oraz dewelopera. Zawiera on szczegółowy opis stanu technicznego lokalu w momencie jego odbioru. Ten dokument jest zabezpieczeniem obu stron transakcji, ponieważ stanowi podstawę do ewentualnych roszczeń w przyszłości związanych z usterkami i gwarancjami. W protokole zaznacza się wszelkie niezgodności z umową, które muszą być naprawione przez dewelopera. Co więcej, może on być również wymagany przez bank w sytuacji udzielania kredytu hipotecznego, ponieważ protokół potwierdza, że nieruchomość została zbudowana zgodnie z umową.
Odbiór kluczy od mieszkania z fachowcem czy samodzielnie?
Nabywca nieruchomości z rynku pierwotnego może odebrać klucze samodzielnie bądź z udziałem fachowca. Osoba, która zdecyduje się sama dokonać odbioru technicznego, musi liczyć się z tym, że jego wiedza może być niewystarczająca i może nie sprawdzić wielu istotnych kwestii. Dlatego ważne jest, żeby dokładnie obejrzeć stan techniczny lokalu, aby nie pominąć niezgodności z umową. Warto rozważyć odbiór nowego mieszkania z pomocą fachowca, na przykład inspektora budowlanego, który posiada odpowiednie kwalifikacje i wiedzę do profesjonalnego przeprowadzenia odbioru technicznego. Dzięki czemu będzie można mieć pewność, że mieszkanie zostanie dokładnie sprawdzone.
Odbiór mieszkania deweloperskiego a ustawa deweloperska
Zasady odbioru nowego mieszkania i domu zostały uregulowane w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377) nazywaną potocznie ustawą deweloperską. W tym akcie prawnym znajdują się między innymi informacje o sposobie zawiadamiania klienta o odbiorze nieruchomości czy też o postępowaniu w przypadku wpisania do protokołu wad nieistotnych, jak i tych o charakterze istotnym. W przepisach ustawy zawarte są wszelkie terminy, w tym na przykład termin na usunięcie usterek. Dokument reguluje także kwestie związane z pisemnym wezwaniem klienta do stawienia się na odbiór mieszkania czy też domu. Bowiem taki dokument musi zostać wysłany na adres korespondencyjny nabywcy w odstępie wynoszącym co najmniej 60 dni. Dopiero dwukrotne niestawiennictwo na odbiorze uprawnia dewelopera do odstąpienia od zawartej wcześniej umowy. Wyjątek od powyższej zasady dotyczy sytuacji, w której opuszczenie terminu odbioru przez kupującego było związane z działaniem siły wyższej – przykładowo kłopotami zdrowotnymi.
Odbiór mieszkania od dewelopera – lista kroków jest kluczowa
Przed umówieniem się na konkretny termin odbioru kluczy od mieszkania czy domu, warto zapoznać się z listą kroków, które powinny być sprawdzone w trakcie tego przeglądu technicznego. Zalicza się do nich:
- pomiar powierzchni użytkowej i weryfikacja rozkładu mieszkania lub domu przy pomocy rzutu prezentowanego przez dewelopera przed sprzedażą;
- sprawdzenie równości ścian/sufitów oraz inspekcja tynków na ścianach wewnętrznych w poszukiwaniu np. pęknięć i ubytków;
- inspekcja okien, drzwi balkonowych i parapetów pod względem poprawności umocowania, wypoziomowania oraz ewentualnych uszkodzeń mechanicznych (dodatkowo czasem możliwa jest regulacja drzwi i okien mieszkania);
- sprawdzenie balkonów i tarasów pod kątem ich spadku, poprawności ułożenia nawierzchni, stanu balustrad oraz jakości obróbek blacharskich;
- inspekcja drzwi zewnętrznych i ewentualnie wewnętrznych uwzględniająca m.in. ich wypoziomowanie (w przypadku drzwi zewnętrznych warto sprawdzić, czy posiadają one odpowiedni certyfikat antywłamaniowy i dopilnować, żeby deweloper go przekazał);
- sprawdzenie instalacji centralnego ogrzewania pod względem zgodności z projektem, jakości zainstalowanych kaloryferów oraz ich montażu i wielkości;
- weryfikacja sposobu wykonania instalacji elektrycznej, rozmieszczenia gniazdek i kontaktów oraz napięcia w gniazdkach;
- odbiór części przynależnych takich jak np. komórki lokatorskie, miejsca postojowe oraz piwnice obejmujący takie same czynności jak w mieszkaniu;
- sprawdzenie ogrzewania podłogowego wodnego lub elektrycznego pod kątem rozmieszczenia elementów grzewczych (przy pomocy kamery termowizyjnej);
- wykrywanie zawilgoceń oraz wycieków z instalacji wodnej i kanalizacyjnej z użyciem kamery termowizyjnej;
- sprawdzenie elewacji (również elewacji zewnętrznej domu) w poszukiwaniu uszkodzeń oraz miejsc, przez które ucieka ciepło;
- inspekcja dotycząca sposobu i wydajności działania wentylacji grawitacyjnej lub rekuperacji;
- sprawdzenie drzwi i okien pod kątem nieszczelności (przy pomocy termowizji);
- weryfikacja równości stopni na schodach oraz ich zgodności z normami;
- konieczna w przypadku domu jednorodzinnego inspekcja więźby dachowej oraz sposobu ułożenia pokrycia dachowego;
- sprawdzenie działania dodatkowych elementów domu jednorodzinnego takich jak np. instalacja fotowoltaiczna.
Warto tu zaznaczyć, że część spośród wymienionych powyżej kwestii może sprawdzić tylko osoba posiadająca odpowiedni sprzęt i potrafiąca go używać, co wiąże się ze skorzystaniem z usług fachowca. Jednak z większością kroków nabywca mieszkania powinien sobie sam poradzić.
Odbiór nieruchomości: normy dotyczące powierzchni
Normy oraz wytyczne dotyczące mierzenia powierzchni użytkowej wcale nie są takie oczywiste. Przykładowo powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości do 1,40 metra pomija się całkowicie, a w przypadku wysokości 1,40 metra – 2,20 metra powinien zostać zastosowany przelicznik wynoszący 50%. Do powierzchni użytkowej trzeba zaliczać powierzchnię antresol oraz wbudowanych i ściennych szaf, schowków, garderób, a także ogrodów zimowych.
Co więcej, pomiar powierzchni użytkowej powinien być wykonywany na poziomie podłogi i nie może uwzględniać np. listew przypodłogowych, progów oraz podobnych elementów. Polska norma PN-ISO 9836:2015 mówi, że pomiar powierzchni użytkowej powinien zostać wykonany z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku. Jeżeli osoba wykonująca odbiór mieszkania stosuje inne zasady pomiarowe niż deweloper, to niestety może łatwo dojść do nieporozumień i pojawienia się nieuzasadnionych roszczeń. W tym kontekście warto np. wiedzieć, że starsza norma pomiarowa PN-ISO 9836:1997 obecnie jest już nieaktualna. Zgodnie z nowymi normami, powierzchnia pod ściankami działowymi nie zalicza się do powierzchni użytkowej, co stanowi dodatkową komplikację podczas pomiaru.
Warto zatem zadać pytanie, czy będziemy sobie potrafili poradzić z pomiarem na podstawie nowych przepisów i dobrze przeprowadzić odbiór techniczny mieszkania lub domu również w innych aspektach. Jeżeli chodzi o odbiór mieszkania, normy dotyczące przykładowo tynków, stolarki okiennej oraz glazury też są bardzo ważne. To właśnie niezgodność z takimi normami jak chociażby PN-B-10110:2005, PN-70/B-10101 oraz PN-88/B-10085 będzie najlepszym argumentem podczas sporu z deweloperem.
Na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania lub domu od dewelopera? Jak wykryć usterkę? Praktyczne porady
W trakcie odbioru technicznego mieszkania nie należy się spieszyć. Planując to wydarzenie, trzeba zarezerwować sobie przynajmniej 2 – 3 godziny czasu (w zależności od powierzchni nieruchomości). Dzięki temu nabywca nieruchomości będzie w stanie dokładnie sprawdzić stan wykończenia mieszkania. W pierwszej kolejności należy upewnić się, czy na podłogach, ścianach, sufitach nie ma widocznych niedoróbek lub uszkodzeń. Warto zaopatrzyć się w poziomicę, którą można wykryć wady konstrukcyjne, jak i dalmierz laserowy, który pomoże zmierzyć powierzchnię pomieszczeń. Niektóre osoby zabierają na odbiór techniczny mieszkania zapalniczkę, której płomień ma sygnalizować, czy wentylacja działa prawidłowo. Przydatne będą również takie przedmioty jak np. kątownik i ciężarek na sznurku do sprawdzania płaszczyzn.
Odbiór techniczny mieszkania to ostatni moment na zgłoszenie usterek i niezgodności. Warto pamiętać, że powinien się on odbyć po uzyskaniu od dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku. Bardzo ważne jest również podpisanie protokołu odbioru lokalu, który jest zabezpieczeniem przed ewentualnymi roszczeniami.
Dodaj komentarz