W ostatnim czasie nawet do osób nieszczególnie zainteresowanych rynkiem mieszkaniowym mogły docierać informacje o spadającej aktywności deweloperów. Takie doniesienia pojawiały się bowiem nie tylko w branżowych mediach. Spoglądając na statystyki GUS faktycznie widzimy, że w I poł. 2025 r. deweloperzy już tak chętnie nie rozpoczynali nowych lokali i domów – chociażby w porównaniu do sytuacji sprzed 12 miesięcy. Od niedawna dostępne są informacje GUS na temat aktywności deweloperskiej z pierwszych sześciu miesięcy bieżącego roku. Warto dokładniej przyjrzeć się tym statystykom i sprawdzić, gdzie zmiany aktywności deweloperów były największe. Na uwagę zasługuje również czołówka lokalizacji z największą liczbą rozpoczynanych mieszkań.
Spis treści
Czy tym razem czołówka deweloperska jest bez zaskoczeń?
Kiedy rok temu analizowaliśmy dane GUS na temat aktywności deweloperów (z I połowy 2024 roku), to na pewno można było mówić o zaskoczeniach. Zaskakiwał chociażby półroczny wynik Łodzi, w której deweloperzy rozpoczęli 6 776 mieszkań. Dawna stolica włókiennictwa zajęła w krajowym rankingu drugie miejsce za Warszawą (8 251 rozpoczętych mieszkań deweloperskich w I poł. 2024 r.).
Na kolejnych miejscach deweloperskiego rankingu z pierwszej połowy 2024 roku mogliśmy zobaczyć: Wrocław (3 808 mieszkań rozpoczętych przez deweloperów w I poł. 2024 r.), Gdańsk (3 677 mieszkań), Kraków (3 153 mieszkania) oraz Poznań (2 349 mieszkań). A jak na tym tle wyglądają wyniki z pierwszej połowy 2025 roku? Czołówka powiatów i miast na prawach powiatu z największą liczbą rozpoczętych mieszkań (lokali i domów) deweloperskich wygląda następująco:
- Warszawa – 6 732
- Kraków – 5 212
- Łódź – 4 180
- Gdańsk – 3 521
- Wrocław – 2 475
- Katowice – 2 287
- Poznań – 1 811
- powiat poznański – 1 476
- powiat pruszkowski – 1 363
- Szczecin – 1 302
- Białystok – 1 191
- Lublin – 1 145
- powiat wołomiński – 1 071
- powiat piaseczyński – 1 029
- Rzeszów – 1 010
Powyższą czołówkę oraz pozostałe miasta na prawach powiatu i powiaty widzimy na mapie. Podobnie jak w I poł. 2024 r. uwagę zwraca koncentracja budownictwa deweloperskiego w kilku wiodących aglomeracjach, a także liczba powiatów, gdzie przez całą połowę bieżącego roku nie rozpoczęto żadnego mieszkania na sprzedaż lub wynajem. Jeżeli chodzi o pojęcie „mieszkań”, to pamiętajmy, że Główny Urząd Statystyczny do tej kategorii zalicza zarówno domy jednorodzinne, jak i lokale mieszkalne.
Spadek aktywności jest widoczny w skali całego kraju
Po uwzględnieniu zarówno domów, jak i lokali mieszkalnych rozpoczętych przez deweloperów okazuje się, że w skali całego kraju od początku stycznia do końca czerwca 2025 roku rozpoczęto 68 333 domy i lokale na sprzedaż lub wynajem. To oznacza spory spadek względem wyniku z pierwszej połowy 2024 r. (80 591). W naszej analizie uwzględniamy głównie porównania roczne. Warto jednak sprawdzić, ile domów i lokali mieszkalnych deweloperzy rozpoczęli w drugiej połowie 2024 roku na terenie całej Polski.
Dane GUS dotyczące wyłącznie drugiej połowy minionego roku mówią o wyniku na poziomie 71 922 rozpoczętych lokali i domów na sprzedaż lub wynajem (de facto prawie wyłącznie na sprzedaż). Po przeanalizowaniu dodatkowych statystyk GUS widzimy zatem, że pierwsza połowa 2025 r. przyniosła spadek liczby rozpoczętych domów i lokali deweloperskich również względem poprzedniego półrocza, choć nie była to jednak zmiana tak duża jak w skali roku (I poł. 2024 r. vs I poł. 2025 r.).
Ogólnopolskie zmiany liczby rozpoczętych mieszkań na pewno miały wiele wspólnego z dużą ofertą deweloperską w takich miastach jak Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Trójmiasto, a także na terenie całych aglomeracji, w których przodują te ośrodki miejskie. Inwestorzy z dużych ośrodków prawdopodobnie uznali, że podaż jest już zbyt wysoka – nawet w perspektywie kolejnych obniżek stóp procentowych i ożywienia popytu. Z kolei w mniejszych miastach bardziej odczuwalne mogą być skutki wciąż wysokich stóp procentowych oraz gorszej koniunktury na rynku pracy.
Gdzie roczne zmiany u deweloperów były największe?
Jeśli porównamy prezentowane wcześniej wyniki dla kilku największych miast z I połowy 2024 roku oraz 2025 roku, to zwykle można dostrzec wyraźne spadki liczby rozpoczętych lokali i domów deweloperskich. Jako sztandarowy przykład może posłużyć Warszawa, gdzie pierwsze sześć miesięcy bieżącego roku przyniosło spadek liczby rozpoczętych mieszkań aż o 1519. Okazuje się jednak, że to nie Warszawa była miastem z największym spadkiem liczby rozpoczętych przez deweloperów lokali i domów. Krajowa czołówka pod tym względem wyglądała następująco:
- Łódź – spadek o 2 596 mieszkań (domów i lokali)
- Warszawa – spadek o 1 519
- Wrocław – spadek o 1 333
- Radom – spadek o 694
- powiat wejherowski – spadek o 661
- Bydgoszcz – spadek o 652
- Opole – spadek o 649
- powiat średzki (woj. dolnośląskie) – spadek o 606
- Lublin – spadek o 583
- Piotrków Trybunalski – spadek o 539
- Poznań – spadek o 538
- Mysłowice – spadek o 537
- powiat warszawski zachodni – spadek o 510
- Gdynia – spadek o 494
- powiat wrocławski – spadek o 487
Na powyższej liście nie znajdziemy Krakowa, co oczywiście nie jest błędem. Stolica Małopolski odnotowała bowiem bardzo duży wzrost liczby rozpoczętych przez deweloperów lokali i domów (w przypadku Krakowa – głównie lokali mieszkalnych). Mowa o rocznej zmianie z 3 153 (I poł. 2024 r.) do 5 212 (I poł. 2025 r.). Poza Krakowem znaczące wzrosty odnotowano na terenie takich lokalizacji jak na przykład: powiat tomaszowski z woj. lubelskiego (+271 mieszkań), powiat otwocki (+273), powiat kamieński (+292), powiat mławski (+293), powiat pruszkowski (+331), powiat legionowski (+355), Zielona Góra (+358), Olsztyn (+393) oraz Płock (+425).
W przypadku pozwoleń także widać znaczące spadki …
Analizę warto zakończyć informacjami na temat ogólnopolskiej zmiany liczby pozwoleń budowlanych. W tym przypadku również mamy do czynienia z rocznym spadkiem, co na pewno nie zaskakuje. Mianowicie, od początku stycznia do końca czerwca bieżącego roku deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 75 846 domów i lokali. To oznaczało spory spadek względem wyniku z pierwszej połowy (102 119) oraz drugiej połowy minionego roku (103 404 mieszkania).
| Domy i lokale, których budowę deweloperzy rozpoczęli w I poł. 2025 r. |
 |
Źródło: GUS
Dodaj komentarz