W ostatnim czasie zmienia się całkiem sporo, jeśli chodzi o otoczenie prawne pierwotnego rynku mieszkaniowego. Niedawno opisywaliśmy założenia oraz konsekwencje nowelizacji ustawy deweloperskiej, która ma w założeniu wprowadzić jawność cen nowych mieszkań i domów. Nieco później Sejm uchwalił kolejne zmiany dotyczące ustawy deweloperskiej. Tym razem chodzi o zastosowanie rękojmi do wad stwierdzonych po przeniesieniu własności lokalu lub domu w wykonaniu wcześniej zawartej umowy deweloperskiej. Analizujemy tę zmianę, o której całkiem sporo ostatnio mówiły media. Zwracamy również uwagę, że w przyszłości są możliwe inne zmiany – na przykład ułatwiające wspólnotom mieszkaniowym dochodzenie roszczeń z tytułu rękojmi za części wspólne budynku.
Spis treści
Nowelizacja przepisów czeka już tylko na podpis Prezydenta
Wydaje się, że na wstępie warto podać nazwę nowego aktu prawnego, który niebawem zmieni aktualną ustawę deweloperską, czyli ustawę z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177). Najnowsza nowelizacja wspomnianej ustawy to ustawa z dnia 9 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. W dniu 4 sierpnia 2025 r. na biurko Prezydenta trafiła ta ustawa przyjęta przez Sejm 9 lipca 2025 r. Trudno się spodziewać prezydenckiego veta, więc o nowych przepisach możemy już mówić, jak o regulacjach, które wejdą niebawem w życie (po 14 dniach od daty ogłoszenia).
Cel ustawy: sądy teraz nie powinny mieć już wątpliwości
Pomysłodawcy opisywanej ustawy wskazują, że konieczne było usunięcie wątpliwości prawnych, które wynikały z niedostatków obecnej ustawy deweloperskiej. Mianowicie, nowsza ustawa deweloperska z 2021 r. nie wskazuje jednoznacznie, że do wad stwierdzonych po przeniesieniu prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (w wykonaniu umowy deweloperskiej) zastosowanie znajdują dogodne dla konsumentów przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi.
Poprzednia ustawa deweloperska, czyli ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w swoim artykule 27 ustęp 6 jednoznacznie wskazywała, że: „W zakresie nieuregulowanym w przepisach ust. 1–5 do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny o rękojmi”. Podobnego, jednoznacznego wskazania zabrakło w nowej ustawie deweloperskiej.
W związku z powyższym, niektóre sądy uznawały, że do odpowiedzialności dewelopera za stwierdzone po zakupie wady nowego mieszkania, które nabyto w wykonaniu umowy deweloperskiej, zastosowanie znajdują mniej korzystne dla konsumenta przepisy o odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy (artykuł 471 i następne kodeksu cywilnego). Z kolei inne sądy przyjmowały bardziej prokonsumencką wykładnię prawa. Uchwalona niedawno ustawa ma usunąć te wątpliwości i rozbieżności. Co ważne, nowe przepisy nie dotyczą wad stwierdzonych przed przeniesieniem własności nowego lokum (np. w czasie odbioru lub po nim), a także sytuacji, w których kupowano ukończone mieszkanie lub dom.
W przypadku nabycia gotowego mieszkania lub domu od dewelopera (bez umowy deweloperskiej), nie ma wątpliwości co do wymaganego stosowania przepisów o rękojmi. Z kolei wad stwierdzonych przed przeniesieniem własności nowego lokum dotyczy specjalna ścieżka usuwania określona przez artykuł 41 obecnej ustawy deweloperskiej.
Dlaczego w nowej ustawie deweloperskiej zabrakło regulacji?
Ustawa z dnia 9 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym jednoznacznie wskazuje na odpowiednie zastosowanie przepisów kodeksu cywilnego o rękojmi w przypadku przeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej (tzn. przeniesienia własności mieszkania/domu). Mowa o rękojmi za wady nieobjęte specjalną ścieżką usuwania ze względu na ich stwierdzenie przed przeniesieniem własności nowego mieszkania lub domu.
Dlaczego odpowiedniego rozwiązania zabezpieczającego konsumentów nie wprowadzono już przed uchwaleniem nowej ustawy deweloperskiej w 2021 roku? Wydaje się, że znaczenie miało niedopatrzenie ustawodawcy albo jego przekonanie, że nie trzeba dodatkowo informować o zastosowaniu przepisów dotyczących rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Tymczasem umowa deweloperska nie jest umową sprzedaży, a więc do jej wykonania nie można bezpośrednio i domyślnie stosować przepisów o rękojmi przy sprzedaży.
Możliwe są kolejne zmiany w zakresie deweloperskiej rękojmi
W ramach podsumowania warto zwrócić uwagę na możliwość kolejnych zmian ustawy deweloperskiej, które będą korzystne dla konsumentów. Prawdopodobieństwo takich korekt wynika między innymi z dyskusji, jaka wywiązała się w czasie senackiej komisji infrastruktury z 29 lipca 2025 r. Jeden z zaproszonych ekspertów prawnych wskazał, że zmiany wymagają na przykład przepisy dotyczące zasad dochodzenia rękojmi za części wspólne budynku przez wspólnoty mieszkaniowe. Obecnie korzystanie z rękojmi przez wspólnoty jest utrudnione z uwagi na konieczność wcześniejszego uzyskiwania przez wspólnotę od właścicieli mieszkań tzw. cesji praw do roszczeń.
Dodaj komentarz