Umowa przeniesienia własności domu, działki lub lokalu musi zostać sporządzona przez notariusza i podpisana w jego obecności. W przeciwnym razie, nie można mówić o tym, że miało miejsce skuteczne przeniesienie własności nieruchomości. Wspomniana umowa przeniesienia własności posiada pewne ciekawe cechy, o których często nie wiedzą zarówno nabywcy, jak i sprzedawcy nieruchomości. Chodzi między innymi o moment skutecznego przeniesienia własności nieruchomości. Prawo własności nieruchomości zgodnie z przepisami zostaje przeniesione wcześniej niż sądzi wiele osób. Wyjaśniamy zatem, kiedy ma miejsce faktyczne przeniesienie własności mieszkania, domu albo działki.
Spis treści
Transakcja czasem powinna być podzielona na dwie umowy
Przepisy kodeksu cywilnego informują nie tylko, że umowa przeniesienia własności nieruchomości musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Bardzo ważna jest też zasada, wedle której własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem albo pod zastrzeżeniem terminu (patrz artykuł 157 kodeksu cywilnego). Jeżeli strony zawarły umowę warunkowo przenoszącą własność nieruchomości, to w razie spełnienia warunku konieczne będzie zawarcie drugiej umowy z pomocą notariusza. W takim przypadku, pierwszy kontrakt to warunkowa umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości. Dopiero druga umowa zapewnia przeniesienie własności mieszkania lub innej nieruchomości.
Z koniecznością sporządzenia dwóch umów notarialnych mamy do czynienia na przykład wtedy, gdy Skarb Państwa lub Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa posiada prawo pierwokupu dotyczące odpowiednio działki leśnej i rolnej. W takim przypadku, dopiero nieskorzystanie z prawa pierwokupu sprawia, że transakcja może dojść do skutku. Jeżeli natomiast uprawniona instytucja skorzysta z pierwokupu, to niedoszły nabywca pozostanie bez możliwości sfinalizowania transakcji i nie będzie mógł się ubiegać o zwrot kosztów notarialnych, jakie wygenerowała pierwsza umowa (umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości).
Przeniesienie własności nieruchomości nie zależy od zapłaty
Prawo pierwokupu skutkujące koniecznością zawarcia warunkowej umowy może posiadać również osoba fizyczna lub firma (np. spółka z o.o.). Najczęściej jednak mamy do czynienia z jedną umową sprzedaży nieruchomości o tzw. skutku zobowiązująco-rozporządzającym. Taka umowa przeniesienia własności nieruchomości natychmiast po jej zawarciu skutkuje zmianą właściciela. W kontekście skutecznego przeniesienia własności, znaczenia nie mają kwestie związane np. z późniejszą zapłatą za mieszkanie, wpisem nowego właściciela do księgi wieczystej oraz przekazaniem kluczy do lokum.
Wspomniana zasada prawna obowiązuje niezależnie od formy własności mieszkania i ma zastosowanie również przy współwłasności nieruchomości. Niestety, wielu sprzedawców nadal myśli, że skuteczne przeniesienie własności nieruchomości będzie miało miejsce dopiero po zapłacie pełnej ceny. Takie przeświadczenie skutkuje fałszywym poczuciem bezpieczeństwa. Świadomy sprzedawca nieruchomości powinien zadbać o odpowiednie zabezpieczenie swoich interesów w związku z bezwarunkowym przeniesieniem własności nieruchomości.
Umowa przeniesienia własności może zabezpieczać sprzedawcę
Wcześniejsze informacje prawne potwierdzają, że umowa przeniesienia własności może być traktowana jako swoisty akt własności nieruchomości (akt własności lokalu użytkowego, akt własności działki, akt własności mieszkania lub akt własności domu). Umowy sprzedaży nie można podważyć nawet wtedy, gdy faktycznym właścicielem nieruchomości była osoba inna niż ta wskazana przez księgi wieczyste i biorąca udział w transakcji. Taka szczególna ochrona nabywcy jest związana z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wspomniana rękojmia nie działa w razie sprzedaży, jeżeli nabywca wiedział o niezgodności faktycznego stanu prawnego z księgą wieczystą lub mógł się o tym łatwo dowiedzieć.
Ze względu na duże znaczenie, jakie ma umowa przeniesienia własności, sprzedawca nieruchomości może oczekiwać, że jego interesy zostaną odpowiednio zabezpieczone. Warto pamiętać, że sprzedający często ponosi koszt przeniesienia własności mieszkania – na przykład płacąc połowę wynagrodzenia dla notariusza. W związku z powyższym, notariusz powinien zaproponować dwa podstawowe rozwiązania zabezpieczające sprzedającego. Pierwszym z nich jest klauzula umowna, która wskazuje, że przekazanie kluczy do domu lub lokalu nastąpi dopiero po wpłacie całej ceny sprzedaży. Prawo własności nieruchomości oczywiście wcześniej przejdzie na kupującego, ale wspomniana klauzula powinna go zmotywować do szybkiej zapłaty.
Interesy sprzedającego chroni także zawarcie w umowie notarialnej oświadczenia nabywcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji komorniczej w razie niezapłacenia pełnej ceny nieruchomości. Wspomniane oświadczenie kupującego jest gotowym tytułem egzekucyjnym, dla którego trzeba jedynie uzyskać klauzulę wykonalności w sądzie. Na podstawie tytułu egzekucyjnego z klauzulą wykonalności, komornik będzie starał się odzyskać pieniądze od nierzetelnego kupującego (najczęściej poprzez licytację zakupionego lokalu).
Dodaj komentarz