Kiedy akt notarialny sprzedaży nieruchomości staje się nieważny?

Kiedy akt notarialny sprzedaży nieruchomości staje się nieważny?

Decyzja o zakupie mieszkania jest jedną z najważniejszych decyzji w życiu. Przed jej podjęciem należy bardzo dokładnie sprawdzić wszystkie wymagane przez prawo dokumenty oraz załączniki, aby transakcja była bezpieczna i ograniczała utratę dorobku, często całego życia. Akt notarialny jest dokumentem urzędowym szczególnej formy, który poświadcza dokonanie czynności prawnej, przede wszystkim czynności zakupu nieruchomości. Jest on sporządzany przez notariusza, a nie zachowanie właściwej formy prowadzi do bezskuteczności czynności prawnej.

Jakie konsekwencje mogą pojawić się w przypadku niezachowania odpowiedniej formy umowy, kiedy i jak można unieważnić akt notarialny dowiesz się z niniejszego artykułu.

Co to jest akt notarialny?

Akt notarialny jest to dokument sporządzany przez notariusza, jeśli wymaga tego przepis prawa lub taka jest wola stron.

Akt notarialny powinien zawierać:

• dzień, miesiąc i rok sporządzenia, a w razie potrzeby lub na żądanie strony – godzinę i minutę rozpoczęcia aktu,
• miejsce sporządzenia aktu,
• imię, nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza, a jeżeli akt sporządził zastępca notariusza – imię i nazwisko zastępcy,
• imiona i nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych, nazwę i siedzibę osób prawnych lub innych podmiotów biorących udział w akcie, imiona, nazwiska i miejsce zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocników,
• oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty,
• stwierdzenie, na żądanie stron, faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu,
• stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany,
• podpisy biorących udział w akcie (Uwaga! Jeżeli w akcie bierze udział osoba, która nie umie pisać lub nie może pisać, notariusz stwierdza, że osoba ta aktu notarialnego nie podpisała i podaje z jakich powodów),
• podpis notariusza.

Jeżeli akt notarialny sporządzony jest na dwóch lub więcej arkuszach, to arkusze te powinny być ponumerowane, parafowane i połączone.

Jeżeli akt notarialny w swej treści zawiera przeniesienie, zmianę lub zrzeczenie się prawa ujawnionego w księdze wieczystej albo ustanowienie prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej, bądź obejmuje czynność przenosząca własność nieruchomości, chociażby dla tej nieruchomości nie była prowadzona księga wieczysta, notariusz sporządzający akt notarialny jest zobowiązany zamieścić w tym akcie wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej, zawierający wszystkie dane wymagane przepisami kodeksu postępowania cywilnego. Notariusz jest zobowiązany z urzędu przesłać sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych wypis z aktu notarialnego zawierający wniosek o wpis do księgi wieczystej wraz z dokumentami stanowiącymi podstawę wpisu, w terminie 3 dni od sporządzenia aktu. Jeżeli akt notarialny w swej treści zawiera zrzeczenie się własności nieruchomości, notariusz, który go sporządził jest zobowiązany przesłać z urzędu wypis tego aktu gminie, której własnością nieruchomość się staje wskutek zrzeczenia.

Akt notarialny przed podpisaniem powinien być odczytany przez notariusza lub przez inną uprawnioną osobę w jego obecności. Przy odczytaniu aktu notariusz powinien się przekonać, że osoby biorące udział w czynności dokładnie rozumieją treść oraz znaczenie aktu, a akt jest zgodny z ich wolą. Na żądanie powinny być również odczytane załączniki do aktu.

Wypisy aktu notarialnego wydaje się stronom aktu lub osobom, dla których zastrzeżono w akcie prawo otrzymania wypisu, a także ich następcą prawnym. W nagłówku wypisu aktu zaznacza się, że wydany dokument jest wypisem. Wypis powinien być dosłownym powtórzeniem oryginału, jednak nie należy zamieszczać w nim poprawek i przekreśleń znajdujących się na oryginale. Na końcu zaznacza się komu i kiedy wydano wypis. Wypis podpisuje notariusz i opatruje pieczęcią. Jeżeli wypis sporządzony jest na dwóch lub więcej arkuszach, to powinny być one ponumerowane, parafowane i połączone. Wypis aktu ma moc prawną oryginału.

Kiedy akt notarialny się uprawomocni?

Akt notarialny nie wymaga uprawomocnienia, w związku z tym przeniesienie własności następuje w chwili złożenia podpisu przez notariusza.

Wyjątek stanowi sytuacja, gdy składamy oświadczenie o ustanowieniu hipoteki w akcie notarialnym, wtedy notariusz, za pośrednictwem systemu teleinformatycznego składa do sądu wieczystoksięgowego wniosek o jej wpisanie. Dopiero w momencie dokonania wpisu przez sąd, hipoteka zostaje ustanowiona.

Kiedy akt notarialny jest nieważny?

Akt notarialny, który nie spełnia wskazanych przez prawo wymagań, nie może istnieć jako akt notarialny wg Prawa o notariacie (art. 92-94). Konsekwencją braku cech dokumentu urzędowego ze względu na niedochowanie formy aktu notarialnego, jest nieważność czynności prawnej zawartej w tym akcie.

Należy pamiętać, że akt notarialny nie może istnieć w sensie prawnym w oderwaniu od czynności prawnej zawartej w danym akcie notarialnym i wtedy uznaje się, że powództwo o stwierdzenie nieważności takiej czynności jest także powództwem o stwierdzenie nieważności samego aktu notarialnego.

Jeżeli natomiast akt notarialny został sporządzony zgodnie z obowiązującym prawem, unieważnieniu może jedynie podlegać czynność prawna ujawniona w akcie notarialnym, sporządzona przez stronę, której oświadczenie było obarczone wadą.

Kiedy można unieważnić akt notarialny?

Akt notarialny można unieważnić po stwierdzeniu wad oświadczenia woli.

Wyróżnia się bezwzględną nieważność lub względną nieważność czynności prawnej. Bezwzględna nieważność występuje w przypadku braku świadomości lub swobód (dokonywania czynności prawnej?) i wtedy czynność prawna jest nieważna. Natomiast nieważność względna zachodzi w przypadku podstępu, błędu lub groźby.

Wady oświadczenia woli są opisane w Kodeksie Cywilnym (art.82-88) i stanowią katalog zamknięty. Ustawodawca zalicza do nich: brak świadomości lub swobody, pozorność, błąd, a także podstęp i groźbę. Zaistnienie każdej z tych okoliczności oznacza, że czynność prawna jest nieważna. Nawet, gdy została dokonana w formie aktu notarialnego. O nieświadomości mówimy w przypadku choroby psychicznej, niedorozwoju czy demencji starczej osoby składającej oświadczenie woli. Drugą wadą jest pozorne złożenie oświadczenia drugiej stronie, które ma miejsce, gdy pod jedną czynnością kryje się druga. Przykładem może być tu np. umowa sprzedaży zamiast darowizny, aby uniknąć zapłacenia podatków.

Czynność prawna nie zachodzi też w przypadku wystąpienia błędu istotnego. Za taki błąd uznawany jest brak porozumienia i zgodnych oświadczeń woli, ale też złożenie oświadczenia pod wpływem nieprawdziwego wyobrażenia o rzeczywistości lub błąd co do pobudek. Błąd uważa się za istotny, gdy dana osoba złożyłaby oświadczenia woli nie wiedząc o błędzie. Podobne skutki ma zniekształcenie oświadczenia. Jeżeli błąd istotny będzie spowodowany podstępem, to również możliwe jest uchylenie od skutków prawnych. Podobnie w przypadku złożenia oświadczenia pod wpływem groźby.

Osoby, które sprzedały swoją nieruchomość pod wpływem błędu lub zostały podstępem namówione na przeprowadzenie transakcji zbycia nieruchomości, mogą dochodzić unieważnienia przeprowadzonej czynności prawnej do roku od zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.

Warunkiem unieważnienia transakcji jest wykazanie przez te osoby, że stawając przed notariuszem w chwili sporządzenia aktu notarialnego, złożyły wadliwe oświadczenie woli.

Uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu lub groźby, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie.

Uprawnienie do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli wygasa w razie błędu z upływem roku od jego wykrycia, natomiast w razie groźby z upływem roku od chwili, kiedy stan obawy ustał. Po upływie tego terminu nie można podważyć oświadczenia woli ujętego w akcie notarialnym.

Jak unieważnić akt notarialny?

Pozew o unieważnienie aktu notarialnego zawierającego czynność prawną obarczoną wadą może złożyć osoba, która to oświadczenie woli złożyła. Pozew o unieważnienie aktu notarialnego należy wnieść do sądu właściwego dla miejsca zamieszkania uprawnionego.

Zapamiętaj, że zasadą jest, że jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest forma szczególna (np. akt notarialny), to pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być również udzielone w tej samej formie.