Jeżeli zaczniemy przeglądać portale ogłoszeniowe na przykład w poszukiwaniu używanego domu lub mieszkania, to z łatwością będzie można zauważyć, że bardzo duża część ofert pochodzi od pośredników nieruchomości. Prywatne ogłoszenia sprzedaży są na rynku wtórnym dość rzadkie. Jeżeli natomiast chodzi o rynek pierwotny (deweloperski), to pośrednictwo nieruchomości również na nim występuje. Pośrednik nieruchomości czasem pomaga deweloperowi (zwłaszcza niewielkiemu) w sprzedaży pewnej części mieszkań lub domów. Widzimy zatem, że pośrednictwo nieruchomości jest zjawiskiem powszechnym. Wśród nabywców mieszkań i domów kontrowersje wzbudzają prowizje pośredników nieruchomości oraz zróżnicowane standardy jakości ich usług. Nasz artykuł wyjaśnia, dlaczego prowizja agencji nieruchomości czasem waha się od 2,00% do 5,00%. Tłumaczymy również na jakich podstawach prawnych aktualnie opiera się pośrednictwo sprzedaży nieruchomości.
Spis treści
Obecnie pośrednictwo nieruchomości to otwarty zawód …
Te osoby, które od dość dawna nie interesowały się branżą nieruchomości mogą myśleć, że działalność pośredników (agentów) jest nadal regulowana. Od dłuższego czasu sytuacja wygląda jednak zupełnie inaczej. Na początku 2014 r. weszły w życie przepisy zakładające deregulację szczególnej profesji, jaką jest pośrednictwo nieruchomości. W ramach tzw. pakietu deregulacji zawodów, zostały uchylone przepisy przewidujące między innymi konieczność posiadania licencji zawodowej pośrednika, odbycia studiów kierunkowych lub podyplomowych, a także ukończenia praktyk zawodowych.
Obecnie wymogi stawiane przed osobą, która chce pracować jako pośrednik nieruchomości z pewnością nie są wygórowane. Profesję agenta nieruchomości można uznać za otwartą, bo ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje jedynie obowiązek niekaralności i posiadania ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej (z sumą gwarancyjną na poziomie co najmniej 25 000 euro). Taka polisa OC stanowi zabezpieczenie finansowe dla samego agenta na wypadek sytuacji, w której klient może uznać, że pośrednik nieruchomości wprowadził go w błąd lub spowodował inne szkody.
Co ważne, dowód opłacenia obowiązkowego OC powinien zostać dołączony jako załącznik do podpisywanej umowy pośrednictwa. Wspomnianą umowę można wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym jeśli mimo pisemnego wezwania, agent przez 7 dni nie dostarczył klientowi dowodu zakupienia wymaganego OC. Pośrednik nieruchomości nieposiadający odpowiedniej polisy, ryzykuje również zapłatą dużej kary finansowej.
Nie każdy pośrednik nieruchomości pracuje na wyłączność
Obecne regulacje zapewniają samodzielnym agentom nieruchomości oraz agencjom nieruchomości sporą swobodę w zakresie sposobu pracy i metod rozliczenia z klientami. Właśnie dlatego w praktyce są spotykane różne rozwiązania. Wciąż najczęstszy okazuje się wariant, w którym wynagrodzenie za pośrednictwo sprzedaży nieruchomości (w formie prowizji) jest pobierane tylko od sprzedawcy. Oczywiście, nabywca domu, działki lub lokalu pośrednio też ponosi koszty pośrednictwa. Mowa o ich zapłacie w sposób pośredni, bo sprzedawca znając wynagrodzenie agenta dolicza kwotę należną pośrednikowi podczas ustalania najniższej akceptowalnej ceny nieruchomości.
Kolejne standardowe rozwiązanie polega na tym, że pośrednictwo nieruchomości jest świadczone przez konkurujących agentów. Niektóre osoby mogą zastanawiać się, dlaczego na popularnych serwisach ogłoszeniowych znajdziemy tak dużo ogłoszeń dotyczących jednej nieruchomości na sprzedaż (np. 4 – 5 anonsów związanych z tym samym domem). Odpowiedź jest prosta: mianowicie, sprzedawcy są namawiani przez kolejnych agentów do podpisywania umów pośrednictwa bez klauzuli wyłączności. Czasem pośrednik nieruchomości otrzymuje od biura nieruchomości wynagrodzenie za samo podpisanie takiego kontraktu.
Opisywany powyżej model z kilku względów nie jest optymalny dla rynku nieruchomości. Po pierwsze, skutkuje on pojawieniem się dużej liczby duplikatów ogłoszeń. Po drugie, brak pracy na wyłączność oznacza zwykle mniejsze zaangażowanie agenta i gorsze podejście do kwestii związanych np. z promowaniem ogłoszeń oraz prezentacją nieruchomości. Ponadto agent posiadający w portfolio np. 50 mieszkań nie będzie w stanie zbyt wiele powiedzieć o każdym z nich.
Po trzecie, zdarzają się nawet konflikty pomiędzy kilkoma agentami i sprzedawcą dotyczące tego, komu należy się prowizja za pośrednictwo kupna i sprzedaży. Pośrednictwo nieruchomości w modelu na wyłączność stanowi dobrą odpowiedź na opisywane wcześniej problemy. Warto pamiętać, że taki wariant polegający na sprzedaży nieruchomości tylko przez jednego pośrednika jest popularny na wielu rozwiniętych rynkach (np. amerykańskim i brytyjskim).
Prowizja agencji nieruchomości bywa mocno zróżnicowana
Wybór przez pośrednika i klienta wariantu współpracy znacząco wpływa na to, jaka będzie prowizja agencji nieruchomości. Prowizje pośredników nieruchomości, którzy pracują na wyłączność zwykle są większe. W zamian klient może liczyć na bardziej indywidualne podejście, większe zaangażowanie w proces sprzedażowy i dodatkową pomoc dotyczącą np. organizacji home stagingu, sesji zdjęciowej i poprowadzenia negocjacji z kupującym. Prowizja biur nieruchomości pracujących w modelu na wyłączność wynosi nawet 4,00% – 5,00% + VAT od ostatecznej ceny nieruchomości. Może się jednak okazać, że szybsza i bardziej korzystna sprzedaż działki lub lokum przynajmniej częściowo skompensuje większy wydatek na prowizję agenta.
Prowizja za pośrednictwo kupna i sprzedaży wynosząca np. 2,00% – 3,00% ceny nieruchomości sugeruje, że dany agent nie będzie pracował na zasadach wyłączności. Warto wiedzieć, że niektórzy pośrednicy preferują tylko jeden z modeli pracy (na wyłączność lub bez wyłączności) i raczej niechętnie zmieniają swoje preferencje. Niezależnie od modelu pracy pośrednika, wspólną cechą pozostaje dobre zabezpieczenie prawne dla agenta zapewniające, że prowizja za pośrednictwo kupna i sprzedaży faktycznie będzie zapłacona.
Pod wpływem problemów z nieuczciwymi sprzedawcami, agenci często zastrzegają sobie, że wynagrodzenie w formie kary umownej będzie należne również jeśli klient sprzeda nieruchomość samodzielnie (nabywcy pozyskanemu przez pośrednika). Taka klauzula może obowiązywać na przykład przez kolejne 12 miesięcy – 24 miesiące, czyli do końca okresu trwania długookresowej umowy pośrednictwa. Wcześniej dość często zdarzały się klauzule mówiące, że prowizja agencji nieruchomości powinna zostać zapłacona nawet po wygaśnięciu umowy pośrednictwa. Takie postanowienia umowne zakwestionował jednak Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Warto wiedzieć, że pomimo wspomnianych wyżej zabezpieczeń prawnych, pośrednicy nieruchomości w ogłoszeniach dotyczących domów często nie prezentują zdjęć elewacji i nie podają dokładnego adresu. Chodzi po prostu o to, żeby działka z domem nie została sprzedana bez udziału biura nieruchomości.
Dodaj komentarz