Mieszkania bezczynszowe w czasach gwałtownie rosnących rachunków i coraz wyższych rat kredytów, mogą wydawać się dobrą inwestycją. W niektórych przypadkach brak miesięcznej opłaty za administrowanie nieruchomością to oszczędność nawet kilku tysięcy złotych rocznie. Czy zatem czynsz to faktycznie zbędny wydatek? Przyjrzyjmy się, jakie są plusy i minusy takiego rozwiązania. Na co zwrócić uwagę oglądając mieszkania bezczynszowe, na czym to polega oraz jakie zadania (i koszty) spadną na nas jako właścicieli.
Kiedy mieszkamy w bloku, którym administruje wspólnota czy spółdzielnia, często nie mamy świadomości, jak wiele obowiązków zdejmują one z naszych barków. Od sprzątania klatki schodowej poczynając, przez odśnieżanie, grabienie liści czy koszenie trawnika, aż po niezbędne przeglądy instalacji, odbiór śmieci oraz drobne i poważne naprawy w częściach wspólnych. Za ich realizację pobierana jest stała kwota zwana czynszem, stąd lokal w tak administrowanym budynku to mieszkanie czynszowe. A bezczynszowe? Czy różni je tylko brak takiej opłaty?
Mieszkania bezczynszowe — co to jest?
Jeśli chodzi wyjaśnienie, czym jest mieszkanie bezczynszowe, definicja mówi krótko. To lokal, za który nie trzeba płacić czynszu do spółdzielni, wspólnoty mieszkaniowej czy innego administratora. Upraszczając jeszcze bardziej, płaci się tylko za zużyte media. Przynajmniej teoretycznie. Czy to zatem oszczędność w porównaniu do tradycyjnych zarządzanych nieruchomości? Nie do końca. Ktoś przecież i w tych bezczynszowych musi zadbać o to części wspólne i otoczenie.
Decydując się na mieszkanie bezczynszowe, trzeba mieć świadomość, że wspomnianymi wcześniej kwestiami muszą się zająć sami właściciele. Czyli my. Oczywiście nikt nie będzie wymagał, żebyśmy osobiście biegali z kosiarką, czy samodzielnie wymieniali rynny, ale pamiętajmy, że jeśli komuś to zlecimy, to ten ktoś będzie oczekiwał zapłaty. Sami też musimy go znaleźć, podpisać umowę, pilnować terminów i kontrolować realizację zlecenia. Czy to jest wygodniejsze? Tańsze? Zależy.
Pomyślisz, że sam brak pośredników sprawia, że wyjdzie taniej. Nie zawsze, bo zarządcy często grupują prace i zlecając większy ich zakres, mogą negocjować ceny. Koszty to też nie wszystko. Jeśli w budynku są mieszkania własnościowe bezczynszowe, przy każdej kwestii dotyczącej części wspólnych, musi zapaść jednogłośna decyzja wszystkich właścicieli. A wiadomo, jak to z ludźmi bywa — jeden będzie chciał mieć temat szybko z głowy i zgodzi się na wszystko, ale inny będzie utrudniał. Ktoś też musi wziąć formalności na siebie, bo w tym przypadku nie ma wspólnoty czy administratora, którzy działają w imieniu właścicieli.
Czasem może się także okazać, że nagle musimy się zmierzyć z jednorazowym, ale sporym wydatkiem, na który nas w danej chwili zwyczajnie nie stać. Bo przecież wszyscy wiemy, że awarie zwykle wybierają najgorszy moment, a naprawa dachu, czy wymiana pękniętej rury nie mogą czekać, prawda?
Czy mieszkanie bezczynszowe się opłaca?
Wiemy już, że brak czynszu nie oznacza braku kosztów oraz że sporym problemem mogą okazać się kwestie organizacyjne. Zastanówmy się zatem, zanim ostatecznie ocenimy mieszkania bezczynszowe, co to jest ten cały czynsz i na co jest zwykle przeznaczony.
Zazwyczaj w ramach czynszu płacimy zaliczki na poczet opłat za ogrzewanie, wodę i odbiór śmieci, które potem są rozliczane wg zużycia. Zatem ostatecznie kwota jest taka sama jak w mieszkaniu bezczynszowym. W ramach czynszu opłacamy również koszty administrowania nieruchomością i fundusz remontowy. W zamian za to do obowiązków zarządcy należy:
- dbanie o dobry stan techniczny budynku, które obejmuje zarówno planowanie i wykonanie prac konserwacyjnych, jak i interwencje w przypadku awarii,
- utrzymanie porządku w częściach wspólnych i wokół budynku,
- opłacenie osób realizujących powyższe zadania.
Prawda jest jednak taka, że opłaty w spółdzielniach bywają absurdalnie wysokie, a części wspólne i tak pozostają zaniedbane. Trudno też cokolwiek zmienić, czy dotrzeć do odpowiedzialnego za ten stan rzeczy. W takiej sytuacji samodzielne decydowanie o tym, co, kiedy i za ile ma być zrobione, wydaje się bardziej sensowne, niż płacenie za to komuś, kto nie wywiązuje się z zadania. Tym bardziej że robimy to sami dla siebie, a koszty bieżącego utrzymania budynku i części wspólnych faktycznie nie są bardzo wysokie.
Fundusz remontowy w mieszkaniu bezczynszowym
Okresowo zdarzają się jednak większe prace jak choćby odświeżenie klatki schodowej, konserwacja instalacji, czy wspomniane już naprawy i remonty.
W mieszkaniach czynszowych, na ten cel pobierany jest fundusz remontowy. Jego wysokość z reguły dopasowana jest do stanu budynku. Administracja dysponuje więc nie tylko buforem finansowym na wszelki wypadek, ale może też z wyprzedzeniem zaplanować prace i regulować wysokość tej opłaty w zależności od potrzeb. Oczywiście robi to w porozumieniu z właścicielami, ale w tym przypadku, wystarczy zgoda większości. Administrator bierze też na siebie realizację tych zadań. Mieszkańcy płacą więc ustaloną kwotę i cała reszta w zasadzie ich nie interesuje.
Funduszu remontowego nie płacimy, mając mieszkanie bezczynszowe. Co to znaczy w praktyce? W takich budynkach często nikt nie myśli o bieżącej konserwacji. Prędzej czy później można się więc spodziewać większych wydatków. Czy można się na nie przygotować? Tak — trzeba regularnie odkładać pewne kwoty albo wykupić stosowne ubezpieczenie. Powraca więc pytanie, czy brak czynszu to nie jest tylko pozorna oszczędność?
Mieszkanie bezczynszowe — na co zwrócić uwagę
Po czym poznać, oglądając mieszkanie bezczynszowe, czy warto je kupić, czy może pakujemy się w kłopoty (i wydatki)?
Zacznijmy od sprawdzenia tych kwestii, za które zwykle płaci się czynsz. Popatrzmy, jak wygląda budynek z zewnątrz, jak się prezentuje jego otoczenie, klatka schodowa. Jeśli jest czysto i schludnie, to dobry znak. Jeśli jednak na trawniku rosną chaszcze, wszędzie walają się śmieci, a ze ścian odpada tynk, to może oznaczać, że nie ma tu dobrego gospodarza, a właściciele troszczą się tylko o swoje cztery ściany.
Przyczyną może być również brak porozumienia między sąsiadami. Wiemy już, że o wspólnych sprawach decydują wszyscy, więc czasem wystarczy jeden oporny, by sabotować działania całej reszty.
Nie zaszkodzi więc porozmawiać z mieszkańcami i rozeznać się w sytuacji. Porozmawiajmy również wtedy, gdy na pierwszy rzut oka nic nie budzi naszych podejrzeń. Zorientujemy się, jaka jest atmosfera, jakie wypracowano zasady współżycia oraz co i jak jest uzgadniane. Dzięki temu nie zaskoczy informacja, że sprzątaniem klatki zajmujemy się sami i w tym miesiącu przypada nasza kolej. Można również wprost zapytać, jakie dodatkowe koszty ponoszą sąsiedzi zamiast czynszu.
Gdzie szukać mieszkań bezczynszowych
Mieszkania bezczynszowe stanowią niewielki odsetek wśród ofert dostępnych na rynku wtórnym i zwykle zlokalizowane są w starym budownictwie, na obrzeżach miast lub w mniejszych miejscowościach. Ich stan często pozostawia wiele do życzenia, więc trzeba się liczyć z regularnymi kosztami, które mogą okazać się wyższe niż czynsze w okolicy.
Co innego nowe mieszkania bezczynszowe, które coraz częściej pojawiają się w ofertach deweloperów. Tym warto się przyjrzeć bliżej. Budynki przeznaczone pod takie mieszkania, są od razu projektowane w taki sposób, aby do minimum ograniczyć powierzchnie wspólne. Z kolei rękojmie, które wymuszają na deweloperach przepisy, zapewniają usuwanie usterek budowlanych przez przynajmniej 5 lat. W tym czasie powinny ujawnić się wszelkie wady i niedoróbki, więc jest spora szansa, że jeszcze przez pewien okres nie trzeba będzie się martwić większymi wydatkami remontowymi.
Nowe mieszkania bezczynszowe mają zazwyczaj odrębne wejście i własny ogródek, a budynki nie są duże. Odpada więc sprzątanie klatek, czy otoczenia, o remontach nie wspominając. Każdy po prostu dba o swój kawałek. W małym gronie łatwiej też budować relacje i dogadać się, gdy jednak pojawi się konieczność podjęcia wspólnej decyzji.
Gdzie szukać takich ogłoszeń? Tam, gdzie i pozostałych. Na portalach ogłoszeniowych i w ofertach biur nieruchomości ta informacja jest zwykle wyróżniona. Można też ułatwić sobie zadanie, wpisując w wyszukiwarkę frazę „bezczynszowe”. Ceny mieszkań bezczynszowych nie różnią się znacząco od tych tradycyjnych.
Dodaj komentarz