W ramach jednej z naszych poprzednich analiz, zwracaliśmy uwagę, że Warszawa w porównaniu np. z Poznaniem cechuje się bardzo dużym zróżnicowaniem cenowym dotyczącym mieszkań. W stolicy Wielkopolski średnie ceny 1 mkw. lokali z poszczególnych dzielnic różnią się maksymalnie o 10% – 15%. Jeżeli natomiast chodzi o Warszawę, to trzykrotnie wyższe średnie ceny na terenie Śródmieścia w stosunku np. do Wawra lub Białołęki nie powinny nikogo dziwić. Takie ogromne zróżnicowanie cenowe jest widoczne zarówno na stołecznym rynku pierwotnym (deweloperskim), jak i na rynku wtórnym. Warto zatem dokładniej przyjrzeć się statystykom i sprawdzić, jakie są najdroższe dzielnice Warszawy. Dzięki danym, które publikuje stołeczny ratusz, można również odpowiedzieć na pytanie o najdroższe ulice w Warszawie.
Spis treści
Nowe mieszkania: jakie jest najdroższe osiedle w Warszawie?
Wspomniane wcześniej ciekawe dane, które publikuje Urząd Miasta Stołecznego Warszawy pochodzą z lokalnego Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN). Informacje z rejestrów RCiWN są cenne ze względu na ich transakcyjny charakter. Problem stanowi natomiast wymóg dłuższego oczekiwania na potrzebne dane. Ze względu na konieczność przetworzenia informacji z aktów notarialnych, na stronie mapa.um.warszawa.pl znajdziemy tylko mapy pokazujące różnice cen metrażu w 2019 r.
Mimo upływu czasu, wspomniane mapy nadal stanowią cenny materiał do analizy. Relacje cenowe między poszczególnymi częściami stolicy nie zmieniają się bowiem tak szybko, jak średnie ceny za 1 mkw. nowych i używanych lokali. Sprawdźmy zatem najpierw, jakie są najdroższe dzielnice Warszawy pod względem średnich transakcyjnych cen 1 mkw. nowych mieszkań.
Warto zwrócić uwagę, że prezentowana mapa uwzględnia zróżnicowanie cenowe nawet w skali poszczególnych ulic. Najdroższe ulice w Warszawie zostały oznaczone kolorem brązowym. Taką barwę sygnalizującą poziom cen ponad 15 000 zł/mkw. (w 2019 r.) znajdziemy na większości terenu Śródmieścia, a także punktowo na obszarze Woli, Mokotowa i Pragi-Południe (osiedle Saska Kępa). Razem ze Śródmieściem są to lokalizacje, gdzie najłatwiej można znaleźć mieszkania z najwyższej półki cenowej (luksusowe apartamenty). Na obszarze wszystkich wcześniej wymienionych dzielnic oraz dodatkowo Ochoty, Żoliborza, Bielan, Ursynowa, Pragi-Północ i Bemowa zobaczymy miejsca, gdzie sprzedają się nieco tańsze nowe lokale z segmentu premium (kolor pomarańczowy).
Na rynku wtórnym Śródmieście to też najdroższa dzielnica w Warszawie
Kolejna mapa Warszawy z takim samym oznaczeniem kolorystycznym pokazuje sytuację panującą na rynku wtórnym. Podobnie jak w przypadku rynku pierwotnego, nie można odpowiedzieć na pytanie, jaka jest najdroższa ulica w Warszawie poprzez podanie jednej nazwy. Widać jednak, że na rynku wtórnym wyjątkowo drogo jest w okolicach ulicy Wiejskiej, Książęcej, Wioślarskiej, Emilii Plater oraz Świętokrzyskiej. Teren w pobliżu Krakowskiego Przedmieścia również jest wyjątkowo drogi, co nie powinno dziwić. Zespół kamienic ciągnący się wokół Krakowskiego Przedmieścia można potraktować jako najdroższe osiedle w Warszawie. Jeżeli natomiast osiedle będziemy rozumieć jako jednostkę pomocniczą niższego rzędu, to jako najdroższe osiedle w Warszawie trzeba zakwalifikować obszar Centrum (osiedle numer IV) i Osiedle Staromiejskie (osiedle numer II).
Ceny mieszkań z rynku pierwotnego w Warszawie
Ceny mieszkań z rynku wtórnego w Warszawie
Dlaczego ceny mieszkań w Warszawie są tak różne?
W kontekście zaprezentowanych map, na pewno może nasunąć się pytanie, dlaczego różnice cenowe dotyczące stołecznych mieszkań są tak duże. Odpowiedź powinna uwzględniać fakt, że Warszawa cechuje się najbardziej rozwiniętym w Polsce rynkiem luksusowych apartamentów. Są one zlokalizowane głównie na terenie Śródmieścia, co w naturalny sposób wpływa na rekordowe stawki za 1 mkw. mieszkań z tej centralnej dzielnicy. W połowie 2021 r. wspomniane stawki przekraczały już 20 000 zł/mkw. na rynku pierwotnym.
Nie można także zapominać o tym, że stolica jest dużo większa terytorialnie niż np. Poznań. Duże zróżnicowanie odległości względem ścisłego centrum miasta to czynnik, który również wpływa na rozbieżność cen metrażu. Popularna i odległa Białołęka nieprzypadkowo jest około trzy razy tańsza niż najdroższa dzielnica w Warszawie. W przypadku m.in. Bielan i Ursynowa, na ceny metrażu dodatnio wpływa metro mocno skracające czas dojazdu do Śródmieścia.
Dodaj komentarz