Szybko rosnące ceny stołecznych mieszkań sprawiły, że coraz więcej osób interesuje się peryferyjnymi dzielnicami Warszawy oraz jej najbliższymi okolicami. Przykład może stanowić Wawer, gdzie deweloperzy bardzo szybko zwiększyli liczbę dostępnych mieszkań. Taka decyzja stanowiła oczywiście odpowiedź na zapotrzebowanie klientów. W ostatnim czasie można też zauważyć znaczącą rozbudowę oferty deweloperskiej na terenie Ursusa. My tym razem postanowiliśmy jednak przyjrzeć się innej dzielnicy Warszawy, która również jest położona na uboczu. Mowa o Rembertowie cechującym się między innymi otoczeniem zieleni oraz niskimi cenami mieszkań. Z drugiej strony, wielu osobom Rembertów kojarzy się z kiepskim dojazdem oraz słabą infrastrukturą. Postanowiliśmy sprawdzić, czy takie zarzuty są uzasadnione. W pierwszej kolejności prezentujemy jednak podstawowe informacje na temat jednej z najmniejszych ludnościowo stołecznych dzielnic.
Spis treści
Powierzchnia oraz liczba mieszkańców
Jeżeli dzięki mapie przypomnimy sobie relacje wielkości między stołecznymi dzielnicami, to bardzo łatwo można zauważyć, że Rembertów liczący 19,30 km2 należy do najmniejszych powierzchniowo części Warszawy. Mniejszą powierzchnią wyróżnia się tylko Żoliborz, Ursus, Ochota, Praga-Północ, Śródmieście oraz Wola. Jeżeli natomiast chodzi o liczbę mieszkańców, to kameralny Rembertów z wynikiem na poziomie ok. 24 700 osób (stan na koniec 2020 r.) lokuje się na samym końcu w stołecznym rankingu. Podobnie mała pod względem ludnościowym jest tylko Wesoła. Dane Głównego Urzędu Statystycznego potwierdzają również, że gęstość zaludnienia Rembertowa jest niska. Pod tym względem, opisywana dzielnica plasuje się na czwartym miejscu od końca, wyprzedając tylko Wawer, Wesołą oraz Wilanów.
Zróżnicowanie lokalnej zabudowy
Dokładniejsza analiza internetowej mapy Rembertowa dostarcza nam odpowiedzi na pytanie, dlaczego lokalna gęstość zaludnienia jest tak mała. Po pierwsze, Rembertów ma charakter typowego obszaru podmiejskiego/przedmieścia, gdzie zdecydowanie dominuje budownictwo jednorodzinne. Bloków na Rembertowie znajdziemy niewiele. Nawet jeśli takie budynki powstają, to są one niskie i dostosowane do charakteru miejscowej zabudowy.
Drugim bardzo ważnym aspektem Rembertowa, który wpływa na gęstość zaludnienia jest wysoki udział lasów. Zajmują one około 30% powierzchni tej dzielnicy i zapewniają korzystny mikroklimat. Pozytywny wpływ na okolicę mają nawet obszary Rezerwatu Przyrody Kawęczyn, do którego aktualnie nie można wchodzić. Wysoki udział terenów leśnych w niewielkiej powierzchniowo dzielnicy sprawia jednak, że deweloperzy oraz prywatni inwestorzy mają tam ograniczone pole manewru w kontekście nowych budów.
Zbliżony charakter pod względem zabudowy posiadają wszystkie trzy części Rembertowa, które zostały wydzielone w ramach Miejskiego Systemu Informacji (Kawęczyn-Wygoda, Stary Rembertów oraz Nowy Rembertów). Ze względu na specyfikę dzielnicy, osoby zainteresowane zakupem nowego mieszkania na terenie Rembertowa, najczęściej szukają po prostu domu jednorodzinnego. W tym kontekście warto pamiętać, że nasz tekst pod pojęciem mieszkań rozumie zarówno domy, jak i lokale mieszkalne. Podobną definicję mieszkania przyjmuje chociażby Główny Urząd Statystyczny.
Lokalna infrastruktura i transport
W dyskusjach dotyczących ewentualnego zamieszkania na Rembertowie, dość często pada argument dotyczący odległości tej dzielnicy od ścisłego centrum Warszawy. Trudno ukryć, że Rembertów faktycznie jest peryferyjną częścią miasta. Urząd dzielnicy Rembertów oraz ścisłe centrum Warszawy (tzn. okolice Pałacu Kultury i Nauki) w linii prostej dzieli mniej więcej 11 kilometrów. Na całe szczęście, istnieją pewne okoliczności skracające czas podróży do centrum stolicy. Pierwszą pozytywną wiadomością jest możliwość skorzystania z trzech szybkich tras wiodących przez Pragę-Południe. Jeżeli są one drożne, to czas dojazdu do ścisłego centrum miasta wyniesie nie więcej niż 20 – 25 minut (licząc od centrum Rembertowa).
Warto też pamiętać o możliwości skorzystania z dwóch stacji kolejowych, które znajdują się na terenie Rembertowa. Mowa o stacjach PKP Mokry Ług oraz Warszawa Rembertów. Pierwsza z nich zapewnia dojazd do Śródmieścia (stacja Warszawa Śródmieście) w około 22 minuty. Podróż na trasie Warszawa Rembertów (stacja) – Warszawa Śródmieście trwa natomiast 14 min – 17 min. Generalnie rzecz biorąc, dojazd z Rembertowa do centrum Warszawy jest lepszy niż może sądzić wiele osób. Dostępna w Internecie mapa atrakcyjności komunikacyjnej Warszawy potwierdza, że dojazdu mogą pozazdrościć mieszkańcom Rembertowa np. osoby, które wybrały północną część Białołęki albo południowe okolice Wawra.
Opisywany Rembertów przedstawia się nieco mniej atrakcyjnie pod względem infrastruktury. Chodzi przede wszystkim o ofertę usługową oraz brak większych sklepów spożywczych i przemysłowych. Ten problem nieco zmniejsza łatwy dojazd do Pragi-Południe, gdzie już niedaleko Ronda Marsa/Ronda Ignacego Mościckiego można znaleźć potrzebne punkty handlowe i usługowe.
Ocena Rembertowa przez mieszkańców
Jeżeli chodzi o ocenę Rembertowa przez jego mieszkańców, to można stwierdzić, że jest ona dobra. Na pewno wynika to z faktu, że zamieszkanie w tak specyficznej i dość odległej od centrum części Warszawy wybierają osoby posiadające określone preferencje (związane np. ze spokojem i dużym udziałem zieleni w otoczeniu). Wyniki ankiety przeprowadzonej w 2015 roku przez Urząd Miasta Stołecznego Warszawy wśród około 9000 mieszkańców stolicy potwierdzają, że osoby mieszkające na terenie Rembertowa są raczej zadowolone ze swojego wyboru. Udział niezadowolonych respondentów wyniósł tylko 6%, co było jednym z lepszych wyników w grupie wszystkich badanych dzielnic.
Przy okazji opisów Mokotowa i Woli powoływaliśmy się również na ranking wykonany w 2017 r. przez stołeczny urząd statystyczny. W przypadku Rembertowa, niestety jest on mniej wiarygodny. Wynika to z faktu, że statystycy jako jedno z kryteriów wzięli pod uwagę udział parków, zieleńców i terenów zieleni osiedlowej w powierzchni dzielnicy ogółem. Na terenie Rembertowa, taki odsetek wynosi zaledwie 0,1% i jest najmniejszy w całej Warszawie. Trzeba jednak pamiętać, że mieszkańcy opisywanej dzielnicy zdecydowanie nie mogą narzekać na udział terenów zielonych (ponad 30% lasów). Jeżeli Urząd Statystyczny w Warszawie przygotuje w przyszłości podobny ranking, to na pewno wskazane będzie uwzględnienie również powierzchni lasów jako jednego z kryteriów.
Aktywność deweloperów w dzielnicy
Już wcześniej sygnalizowaliśmy, że aktywność deweloperów na terenie Rembertowa nie jest duża. Potwierdzenie stanowią dane z poniższej tabeli. Wskazują one, że od 2010 r. do 2020 r. deweloperzy średniorocznie kończyli w Rembertowie 112 nowych mieszkań. W przypadku Rembertowa warto przypomnieć, że Główny Urząd Statystyczny do kategorii mieszkań zalicza również domy jednorodzinne. Oczywiście, nie zmienia to faktu, że rembertowski rynek mieszkaniowy jest dość mały.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS
Najbardziej popularne mieszkaniowo obszary
Podobnie jak w przypadku poprzednich opisów dzielnic, podsumowanie naszej analizy zawiera mapę pokazującą, gdzie w 2020 r. były kupowane lokale mieszkalne. Warto zwrócić uwagę, że dość nieliczne lokalowe transakcje z Rembertowa koncentrowały się we wschodniej części opisywanej dzielnicy. Nowe i używane rembertowskie „M” na sprzedaż są nieliczne, ale stosunkowo tanie. W III kw. 2021 r. za przeciętny nowy lokal z Rembertowa nabywcy płacili ok. 9300 zł/mkw. Taniej było tylko na terenie Wawra i Białołęki.
Źródło: mapa.um.warszawa.pl
Dodaj komentarz