W trakcie ostatniego miesiąca temat przepisów obligujących firmy deweloperskie do ujawniania cen mieszkań stał się bardzo nośny medialnie. Media pisały sporo o nowelizacji ustawy deweloperskiej, ale nie zawsze dostrzegały wszystkie istotne kwestie. Teraz nie mamy już wątpliwości, że nowe przepisy wejdą w życie, bo Prezydent 5 czerwca 2025 r. podpisał ustawę z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Skoro nowelizacja ustawy deweloperskiej stała się już faktem, to warto ją pokrótce omówić – zwracając uwagę na pewne kwestie, o których krajowe media piszą rzadziej.
Spis treści
Senat musiał poprawić ustawę z wieloma niedoróbkami
Pomysłodawcy nowelizacji ustawy deweloperskiej prezentują jej uchwalenie jako duży sukces, który zwiększy przejrzystość na rynku mieszkaniowym. Nie kwestionując pozytywnego charakteru zmiany, warto zwrócić uwagę, że projekt uchwalony przez Sejm miał wyraźne usterki. Zła konstrukcja przepisów sprawiła, że obowiązek ujawniania cen mógł objąć tylko oddane do użytku mieszkania i domy deweloperskie, które na dużych rynkach stanowią zaledwie kilkanaście procent oferty. Reszta to mieszkania i domy w procesie budowy.
Senat poprawił wspomniany błąd po uwagach prawników i przy okazji zmodyfikował przepisy, które budziły wątpliwości w kontekście obowiązku przesyłania przez deweloperów danych o cenach mieszkań do centralnej bazy. Gdyby sejmowa wersja ustawy weszła w życie bez poprawek, to istniałyby duże wątpliwości co do tego, czy deweloperzy faktycznie muszą udostępniać państwu dane cenowe.
Deweloperzy mają około 1 – 2 miesiące na duże zmiany
Opisywana nowelizacja ustawy deweloperskiej została opublikowana 10 czerwca 2025 r. Od tej daty liczy się vacatio legis, czyli czas dla deweloperów na dostosowanie się do zmian. W przypadku inwestycji ze sprzedażą mieszkań i domów rozpoczętą przed 10 czerwca, deweloperzy mają dwa miesiące na przystosowanie się do nowych regulacji. Poza tym termin wprowadzenia nowych przepisów to jeden miesiąc od dnia ich ogłoszenia.
Po upływie wymienionych wyżej terminów, inwestorzy powinni:
- prowadzić stronę internetową, na której od dnia rozpoczęcia sprzedaży/rezerwacji do zakończenia sprzedaży w całej inwestycji będzie prezentowana część ogólna prospektu informacyjnego
- na wspomnianej wyżej stronie www podawać ceny 1 mkw. mieszkań/domów na sprzedaż oraz ceny pomieszczeń przynależnych (wraz z historią zmian cenowych)
- raz na dobę przekazywać informacje cenowe do centralnej bazy danych, zgodnie z zasadami ustalonymi przez Ministra Cyfryzacji (nie wiadomo, czy inwestorzy powinni codziennie informować o wszystkich cenach, czy tylko tych zmienionych)
- umożliwiać nabywcy lokum zawarcie umowy po cenie dla niego korzystniejszej w razie rozbieżności między ceną ze strony www oraz ceną proponowaną temu klientowi
Lekceważenie każdego z wymienionych wyżej obowiązków będzie stanowiło praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, a takie naruszenie grozi wysokimi karami od UOKiK-u. Mogą one wynieść do 10% obrotu osiągniętego przez dewelopera w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary. Duzi deweloperzy prawdopodobnie terminowo sprostają wymaganiom nałożonym przez ustawę. Nie wiadomo, jak będzie wyglądała sytuacja w przypadku najmniejszych firm, dla których kłopotliwy może być np. obowiązek regularnego przekazywania danych o cenach.
Czy będzie można kupić mieszkanie taniej? – niekoniecznie
Powyższe zmiany są bez wątpienia korzystne dla konsumentów, ale czy pozwolą one kupić nowe mieszkanie lub dom taniej? Tutaj można być nieco sceptycznym pamiętając, że o cenie nowego metrażu decydują głównie czynniki rynkowe. Nabywcy mieszkań będą lepiej poinformowani, ale deweloperzy również, bo zyskają możliwość monitorowania ruchów cenowych tej części konkurencji, która wcześniej nie publikowała cenników. Inwestorzy na pewno zmodyfikują swoje strategie sprzedażowe. Niewykluczone, że zaczną bardziej ostrożnie wyznaczać ceny ofertowe pozostawiając sobie więcej miejsca na negocjacje cenowe z klientami.
Ceny lokali w centralnej bazie, ale nie wiadomo od kiedy
W ramach podsumowania, warto zwrócić uwagę na jeszcze jeden ciekawy aspekt, o którym inne media piszą rzadziej. Mianowicie, informacje cenowe przesyłane przez deweloperów, zostaną udostępnione na Portalu Otwarte Dane (Dane.gov.pl) z możliwością łatwego importu poprzez tzw. API. Nie wiemy jednak, kiedy to nastąpi, ponieważ przyjęta ustawa nie podaje konkretnych terminów. Trudno też powiedzieć, czy zebrane od deweloperów statystyki zostaną zaprezentowane w czytelnej i przejrzystej dla konsumenta postaci. Informacje na ten temat prawdopodobnie pojawią się w najbliższym czasie.
Dodaj komentarz