Jak duże mieszkania średnio sprzedają deweloperzy?

Niedawno na portalu WybierzDewelopera.pl analizowaliśmy sprzedaż deweloperów z największych miast pod kątem metrażu nowych lokali. Wydaje się, że warto rozszerzyć analizę na wszystkie miasta posiadające prawa powiatu. Właśnie dlatego w ramach kolejnego artykułu postanowiliśmy sprawdzić, jaka była średnia powierzchnia nowego mieszkania sprzedawanego w 66 miastach na prawach powiatu. Analiza średniego metrażu okazuje się ciekawa, ponieważ widoczne są spore rozbieżności pomiędzy niektórymi miastami. Najpierw przypominamy jednak ważny fakt o wykorzystywanych do analizy danych GUS.

Uwaga: dane GUS to tylko przeniesienia własności

Główny Urząd Statystyczny jest jedynym źródłem, które zbiorczo podaje dane na temat mniejszych rynków nieruchomości. Przydatności informacji GUS nie zmienia fakt, że trzeba na nie poczekać aż do jesieni kolejnego roku. W 2024 r. mieliśmy do czynienia z tak samo długim czasem oczekiwania na „GUS-owskie” dane. Trzeba również wspomnieć, że te statystyki nie uwzględniają zawieranych w danym roku umów deweloperskich.

Już od lat Główny Urząd Statystyczny odnotowuje sprzedaż nowego mieszkania w momencie przeniesienia jego własności (po zakończeniu budowy). Dlatego można uznać, że poniższa tabela przedstawia miasta na prawach powiatu z najmniejszą i największą średnią powierzchnią gotowych nowych mieszkań sprzedanych w 2023 r.

W miastach na prawach powiatu są mniejsze „M”?

GUS nie podaje bezpośrednio średniego metrażu sprzedawanych mieszkań, ale ten wskaźnik można obliczyć na podstawie innych danych. Obliczenia dotyczące 2023 r. wskazują, że wówczas średnia powierzchnia sprzedawanych gotowych mieszkań deweloperskich z miast na prawach powiatu wynosiła 55,5 mkw. Natomiast analogiczny średni wynik dla całej Polski oscylował na poziomie 56,9 mkw. Jak widać, przeciętne nowe mieszkanie, które sprzedano na terenie dużych i średnich miast było nieco mniejsze od ogólnokrajowej średniej. Trudno jednak mówić o bardzo dużej różnicy.

Różnice w 66 miastach: od 47 mkw. do 76 mkw.

Teraz warto zajrzeć do wspomnianej już wcześniej tabeli. Przedstawia ona miasta na prawach powiatu z najmniejszą oraz największą średnią powierzchnią (ukończonych) nowych mieszkań sprzedanych w 2023 r. W przypadku piętnastu miast z największym wynikiem, mowa o przeciętnych metrażach wynoszących od 59,0 mkw. do 76,4 mkw. Co ciekawe, w grupie liderów znajdziemy Warszawę z wynikiem wynoszącym równe 60,0 mkw. Oczywiście, trzeba mieć świadomość, że na stołeczny wynik wpływa lepiej niż w innych miastach rozwinięty rynek deweloperski mieszkań premium i luksusowych. Zaliczamy do niego lokale o powierzchni większej niż 80 mkw. oraz typowe apartamenty z dużym metrażem.

Natomiast w analizowanej grupie miast na prawach powiatu, gdzie w 2023 r. sprzedawały się najmniejsze nowe lokale, znajdziemy szesnaście ośrodków miejskich, a nie piętnaście jak można by się spodziewać. Wynika to z faktu, że Łódź osiągnęła identyczny wynik jak Kielce (51,3 mkw.). W Polsce można jednak znaleźć średnie i większe miasta, w których deweloperzy sprzedają o wiele mniejsze mieszkania. Mowa o średnich metrażach wynoszących 47 mkw. – 48 mkw.

Skąd tak duże różnice pomiędzy częścią miast?

Nasuwa się pytanie, jakie czynniki mogą wpływać na spore zróżnicowanie wyników widocznych w poniższej tabeli. Wydaje się, że oprócz dostępności metrażu oraz sytuacji demograficznej znaczenie ma m.in. oferta rynku wtórnego. Jeżeli występuje na nim niedobór lokali mniejszych lub większych od średniej, to taka sytuacja przekłada się na zainteresowanie ze strony klientów firm deweloperskich. W odpowiedzi inwestorzy modyfikują swoją ofertę odpowiadając na potrzeby potencjalnych nabywców mieszkań. Warto jednak pamiętać, że roczna sprzedaż deweloperów w każdym mieście stanowi niewielką część całego zasobu mieszkaniowego.

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS