14.10.2021

5/5 - (1 vote)

Ograniczone prawa rzeczowe – czym się różnią?

Ograniczone prawa rzeczowe - czym się różnią?

Redakcja

5/5 - (1 vote)

Bardzo wielu Polaków potrafi wymienić tylko jedno lub dwa prawa rzeczowe związane z nieruchomościami. Najczęściej chodzi o własność oraz hipotekę. Spora część właścicieli nieruchomości nie wie natomiast, że hipoteka zalicza się do tak zwanych ograniczonych praw rzeczowych. Właśnie dlatego postanowiliśmy wyjaśnić, czym są ograniczone prawa rzeczowe i czemu dokładnie służą. Wbrew pozorom, nie chodzi o prezentację teoretycznych wywodów z dziedziny prawa. Podstawowe informacje na temat praw rzeczowych powinien posiadać każdy właściciel nieruchomości. Dzięki temu można bowiem zrozumieć na czym polega chociażby ustanowienie służebności na rzecz sąsiada lub zabezpieczenie należności banku przy pomocy hipoteki.

Wszystkie ograniczone prawa rzeczowe wskazuje kodeks cywilny

W pierwszej kolejności, warto wyjaśnić czym są prawa rzeczowe, do których zalicza się także ograniczone prawa rzeczowe (użytkowanie „niewieczyste”, hipotekę oraz inne prawa). Mianowicie, pod pojęciem praw rzeczowych rozumiemy prawa, których przedmiotem są rzeczy lub inne dobra posiadające wartość majątkową. Treścią prawa rzeczowego jest skuteczna wobec wszystkich innych osób władza określonej osoby fizycznej lub prawnej nad danym przedmiotem prawa rzeczowego.

Najbardziej znanym prawem rzeczowym jest oczywiście własność, która zapewnia najszerszy możliwy zakres władania rzeczą. Nieco inny charakter posiada użytkowanie wieczyste dające uprawnionemu zakres władania podobny jak w przypadku właściciela (m.in. możliwość zbycia oraz zapisania wspomnianego prawa w spadku). Ważną cechą użytkowania wieczystego (ustanawianego zwykle na 99 lat) jest natomiast fakt, że Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego przez cały czas pozostaje właścicielem danego gruntu.

W katalogu praw rzeczowych, oprócz własności oraz użytkowania wieczystego znajdziemy ograniczone prawa rzeczowe. W polskim kodeksie cywilnym ustawodawca przewidział zasadę związaną ze ściśle ustaloną liczbą ograniczonych praw rzeczowych. To oznacza, że listy wspomnianych praw rzeczowych nie można rozszerzać. Według artykułu 244 kodeksu cywilnego (KC), prawa rzeczowe ograniczone to: użytkowanie (nie wieczyste), służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. Częstym błędem jest stwierdzenie, że najem również stanowi ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości. W rzeczywistości najem wcale nie zalicza się do ograniczonych praw rzeczowych (podobnie jak dzierżawa). Do ochrony prawa najemcy związanego z używaniem lokalu stosuje się jednak odpowiednio przepisy dotyczące ochrony własności (art. 690 KC).

Ograniczone prawa rzeczowe bardzo mocno się od siebie różnią

Prawa rzeczowe ograniczone pomimo przynależności do tej samej kategorii, cechują się sporą różnorodnością. Można jednak pokusić się o odpowiedź na pytanie, co to jest ograniczone prawo rzeczowe. Mianowicie, takie prawo zapewnia uprawnionej osobie tylko ściśle określony zakres uprawnień możliwych do zrealizowania w stosunku do danej rzeczy. Dwa ograniczone prawa rzeczowe, czyli hipotekę oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustawodawca uregulował w innych aktach prawnych niż kodeks cywilny (zobacz odpowiednio: ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147 oraz ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27).

Jeżeli chodzi o zastaw, to wydaje się on mniej ciekawy z naszego, typowo nieruchomościowego punktu widzenia. Nie jest to bowiem ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości. Zgodnie ze swoją kodeksową definicją, zastaw obciąża jedynie prawa zbywalne lub rzeczy ruchome (takie jak np. samochody albo maszyny). Zastaw zapewnia uprawnionej osobie jako wierzycielowi pierwszeństwo do środków uzyskanych po sprzedaży przez komornika obciążonego składnika majątku lub prawa.

Hipoteka oraz służebność to ważne nieruchomościowe prawa

Hipoteka oraz służebność to ważne nieruchomościowe prawa

Warto wiedzieć, że w przypadku nieruchomości podobną funkcję jak zastaw pełni hipoteka. Zabezpieczenie hipoteczne pozwala wierzycielowi na priorytetowe zaspokojenie swoich roszczeń po sprzedaży nieruchomości przez komornika. Hipoteka podobnie jak zastaw podążą za każdorazowym właścicielem rzeczy, dzięki czemu wierzyciel może domagać się zaspokojenia swoich roszczeń od osoby, która kupiła dany lokal, dom lub grunt.

Kolejne podobieństwo między hipoteką i zastawem wiąże się z faktem, że obydwa te ograniczone prawa rzeczowe posiadają tzw. charakter akcesoryjny. Oznacza to, że wygasają one wraz z momentem uregulowania długu. Do powstania hipoteki wymagany jest natomiast konstytutywny wpis w księgach wieczystych. Bardzo ciekawą i ważną dla wierzyciela kwestią jest to, że należności zabezpieczone hipoteką można egzekwować bezterminowo (przedawnić mogą się jedynie odsetki od długu zabezpieczonego hipoteką).

Z nieruchomościowego punktu widzenia, bardzo ważnym prawem jest także służebność gruntowa. To ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością (nieruchomością obciążoną) zapewnia właścicielowi tzw. nieruchomości władnącej możliwość określonego korzystania z danej działki. Najczęściej chodzi po prostu o możliwość przejazdu przez grunt należący do sąsiada. Służebność o treści podobnej jak służebność gruntowa, może być ustanowiona na rzecz konkretnej osoby. W takim przypadku, niezbywalna służebność osobista wygasa najpóźniej w chwili śmierci uprawnionego. Specyficznym wariantem jest służebność przesyłu przysługująca przedsiębiorcy, który dysponuje siecią przesyłową (np. siecią dystrybucji energii elektrycznej).

Spółdzielcze prawo rzeczowe można zbyć oraz zapisać w spadku

Prawa rzeczowe ograniczone to również użytkowanie (nie wieczyste) i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Znaczenie użytkowania dla przeciętnego Kowalskiego jest mniejsze. Takie ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości lub innej rzeczy ma charakter niezbywalny i daje możliwość używania danej rzeczy oraz pobierania z niej pożytków. Zbywać, dziedziczyć i zapisywać w spadku można natomiast spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Mówiąc w uproszczeniu, stanowi ono wariant pośredni między najmem oraz prawem własności lokalu. Ważną kwestią jest możliwość ustanowienia hipoteki na wspomnianym prawie. Dzięki temu, zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bywa finansowany kredytem hipotecznym.

Zobacz również

Służebność dożywotnia mieszkania

Służebność dożywotnia mieszkania - co trzeba o niej wiedzieć?

Dożywotnia służebność mieszkania to dość częste rozwiązanie. Wyjaśniamy, jak ono funkcjonuje w praktyce. Nasz artykuł może zainteresować nie tylko seniorów.
Jak wykonać wpis do księgi wieczystej?

Jak wykonać wpis do księgi wieczystej?

Wpis w księdze wieczystej jest bardzo ważną kwestią. Wyjaśniamy zatem, jak dokonać wpisu do księgi wieczystej. Nie zawsze takim wpisem musi zająć się notariusz.
Bielany - spokojne miejsce na północy Warszawy?

Bielany - spokojne miejsce na północy Warszawy?

Bielany to dzielnica cechująca się nie tylko dostępem do metra. Przedstawiamy jej najważniejsze cechy oraz wady i zalety z perspektywy nabywców lokali.
Wola - czy warto tam zamieszkać?

Wola - czy warto tam zamieszkać?

Wola pod względem liczby dostępnych mieszkań od dawna przoduje w Warszawie. Sprawdzamy, co ta dzielnica ma do zaoferowania swoim mieszkańcom

Komentarze

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *