W czasie bieżącej kadencji Parlamentu, budownictwo mieszkaniowe stało się tematem mocno politycznym, co nie zawsze ma dobre skutki. Już projekt ustawy wprowadzającej jawność cen nowych mieszkań, który był początkowo bardzo niedopracowany pokazał, że to nie deklaracje polityków bywają najważniejsze. Większe znaczenie ma czasem jakość proponowanych przepisów – niekiedy bardzo kiepska. Doczekaliśmy się niedawno kolejnego potwierdzenia. Chodzi o głośną poprawkę dotyczącą zasad wykupu mieszkań od TBS-ów i SIM-ów. Warto wytłumaczyć, czego dotyczyła owa poprawka. Najpierw trzeba jednak ogólnie wyjaśnić na czym polega dojście do własności wynajmowanych mieszkań od TBS/SIM. Niektóre osoby mogą bowiem traktować to rozwiązanie jako alternatywę dla oferty deweloperów. Jak się okazuje, zupełnie błędnie.
Spis treści
Dojście do własności mieszkania z SIM/TBS – o co chodzi?
W pierwszej połowie lipca 2025 roku tak zwane dojście do własności mieszkań społecznych było jednym z „gorętszych” tematów mieszkaniowych. Z listy wspomnianych tematów „na czasie” definitywnie wypadł proponowany program dopłat kredytowych, o czym niedawno pisaliśmy. Teraz polityka mieszkaniowa ma być bardziej ukierunkowana na rozwój budownictwa społecznego, co zadeklarował również minister Paszyk wcześniej broniący koncepcji dopłat kredytowych. Szybko okazało się jednak, że w temacie budownictwa społecznego też występują zgrzyty między koalicjantami.
Nieporozumienia stały się widoczne przy okazji procedowania w Sejmie poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych oraz niektórych innych ustaw. Ten projekt zwiększa znacząco środki na budownictwo społeczne i komunalne. Chodzi o akcentowaną w mediach kwotę 40 mld zł, która w latach 2026 – 2030 ma wesprzeć budowę i remonty mieszkań z preferencyjnym czynszem. Przy okazji zwiększenia finansowego wsparcia, zostały wprowadzone liczne inne zmiany. Chodzi między innymi o dojście do własności mieszkań zbudowanych przez społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM) oraz TBS-y.
Opisując stopniowe dojście do własności mieszkania społecznego warto przypomnieć, że to rozwiązanie zostało wprowadzone 1 stycznia 2022 r. Stopniową spłatę wartości mieszkania umożliwiono najemcom tylko w przypadku inwestycji SIM-ów i TBS-ów finansowanych kredytem z BGK, o który wnioskowano od 1 stycznia 2022 roku. Warunkiem rozpoczęcia stopniowego dojścia do własności mieszkania jest wcześniejsza spłata kredytu zaciągniętego na budowę bloku i początkowe wniesienie przez lokatora partycypacji, czyli udziału w kosztach budowy lokalu na poziomie min. 20% lub 25%. Tak więc najemca najpierw spłaca kredyt budowlany TBS-u/SIM-u w swoim czynszu, a dopiero po spłacie tego zadłużenia (np. po 15 – 20 latach) może zacząć stopniowo wykupywać mieszkanie poprzez comiesięczne spłaty.
Burzę wywołała poprawka, która jest bez znaczenia?
Opisywany wyżej mechanizm dojścia do własności mieszkania jest dość dyskusyjny pod względem swojej atrakcyjności. Niedawno pojawił się pomysł jego zupełnego usunięcia z ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Takie radykalne rozwiązanie zakładał druk sejmowy numer 1382. Przewidywał on zupełne usunięcie przepisów zapewniających możliwość stopniowego dojścia do własności mieszkań z SIM oraz TBS – mimo faktu, że to rozwiązanie jeszcze nie zaczęło faktycznie działać, bo trudno przypuszczać, że jakiś nowy kredyt na budowę bloku z lat 2022 – 2025 został już spłacony po 1 stycznia 2022 r.
W warunkach kontrowersji oraz wzajemnej niezgody koalicjantów uchwalono jednak poprawkę, która utrzymuje możliwość stopniowego dojścia do własności mieszkań społecznych z SIM/TBS zlokalizowanych „poza obszarem miasta będącego siedzibą wojewody lub sejmiku województwa albo miasta na prawach powiatu liczącego powyżej 100 tys. mieszkańców”. Problem w tym, że wspomniana poprawka mimo uchwalenia przez Sejm jest wysoce nieskuteczna. Pomysłodawcy poprawki zakładali, że rozpoczęcie dochodzenia do własności będzie możliwe co najmniej po 15 latach (pod warunkiem spłaty kredytu na budowę).
W ferworze walki politycznej zapomniano jednak, że mieszkania społeczne są finansowane nie tylko preferencyjnym kredytem z programu SBC, ale również bezzwrotną pomocą z programu BSK, w przypadku której ma obowiązywać limit czasowy wynoszący aż 25 lat. Dla typowej inwestycji SIM/TBS (w świetle uchwalonych przez Sejm przepisów), będzie miał zatem zastosowanie termin wynoszący aż 25 lat i to pod warunkiem, że dojście do własności w ogóle będzie możliwe z uwagi na lokalizację budynku. Czekanie przez 25 lat na samo rozpoczęcie dojścia do własności to raczej mało kusząca perspektywa.
Czy będzie próba poprawienia wadliwej poprawki?
Po dość skomplikowanych wyjaśnieniach, można pokusić się o podsumowanie obecnej sytuacji. Mianowicie, wniosek jest taki, że opcja dojścia do własności mieszkań w nowych budynkach wznoszonych przez SIM-y oraz TBS-y zostanie prawdopodobnie całkowicie zlikwidowana albo bardzo mocno ograniczona (jeszcze zanim zaczęła w ogóle być wykorzystywana). Nawet jeśli opisywane wyżej przeoczenie autorów poprawki do ustawy zostanie poprawione i opcja dojścia do własności w mniejszych miastach będzie realna, to trudno jej wróżyć dużą popularność. Lokatorzy SIM-ów oraz TBS-ów powinni traktować je jako instytucje zapewniające preferencyjny najem, a nie jako państwowych deweloperów.
Dodaj komentarz