Spis treści
Cena ofertowa a cena transakcyjna
Wiele osób zdaje sobie sprawę z tego, że cena nieruchomości, która pojawia się w ogłoszeniu nie jest ostateczną ceną sprzedaży. Cena ofertowa może różnić się od ceny transakcyjnej nawet o kilka procent. Dlatego też zanim przystąpimy do kupna mieszkania, powinniśmy dokładnie zorientować się, czym różnią się te dwa terminy, bowiem z pewnością przyjdzie nam się z nimi zetknąć. Która cena jest bardziej atrakcyjna dla kupującego? Co dokładnie wpływa na wysokość cen transakcyjnych i ofertowych? Od czego zależą ceny mieszkań? Kiedy i jak prowadzić negocjacje cen, żeby nie przepłacić? Odpowiedzi na wszystkie pytania znajdziesz w artykule!
Czym jest cena ofertowa?
Cena ofertowa, to ta cena, którą możemy znaleźć na wszelkich serwisach ogłoszeniowych, czy reklamach marketingowych, które przedstawia deweloper. Zwykle w takiej cenie zawarty jest także pewien margines, który sprzedający pragnie sobie pozostawić na ewentualne negocjacje z klientem. Można przyjąć, więc ogólnie, że cena ofertowa jest kwotą, którą sprzedający chciałby otrzymać za nieruchomość. Natomiast nie oznacza to, że ta cena nie może już ulec żadnej zmianie.
Ceny ofertowe są podawane do publicznej wiadomości, wystarczy tylko otworzyć dane ogłoszenie sprzedażowe i zapoznać się z kwotą w nim umieszczoną. Co ważne ceny ofertowe nie zawsze są miarodajne, zwłaszcza w przypadku sprzedaży nieruchomości z rynku wtórnego. Często osoby prywatne, które chcą sprzedać nieruchomość, nie do końca wiedzą, jakie ceny obowiązują na rynku. Dlatego też mogą umieścić ceny zbyt wygórowane zwłaszcza, jeśli nie korzystali z pomocy rzeczoznawcy. W związku z tym nie należy się od razu zniechęcać, ponieważ mogą zostać obniżone w toku prowadzonych negocjacji.
Oczywiście nie warto jest ustawiać zbyt dużej ceny ofertowej, nawet jeśli chcemy potem z niej zejść. Zostawienie zbyt dużego marginesu spowoduje po prostu, że na tle innych ogłoszeń, nasza oferta wypadnie najmniej atrakcyjnie. Dlatego też cena ofertowa powinna być zawsze dopasowana do ofert znajdujących się na rynku.
Czym jest cena transakcyjna?
A czym zatem jest transakcyjna cena? Definicja ceny transakcyjnej jest bardzo prosta. Jest to najczęściej ta cena, która oddaje realną wartość nieruchomości. Jest to po prostu ta cena, za którą kupujący faktycznie nabył nieruchomość i to właśnie ona została wpisana do umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Ceny transakcyjne nieruchomości są po prostu rzeczywistą ceną nieruchomości.
W zdecydowanej większości przypadków cena transakcyjna jest niższa, niż cena ofertowa. Jak już wcześniej zostało wspomniane, najczęściej sprzedający zostawiają sobie niewielki margines na ewentualne negocjacje. Oczywiście nie każdy, kto sprzedaje mieszkanie chce z ceny ofertowej zejść. Niemniej jednak warto jest wziąć pod uwagę to, że kupujący często oczekują możliwości negocjacji ceny, choćby miało nawet chodzić o bardzo drobne kwoty.
Cena ofertowa a cena transakcyjna: podstawowe różnice
Ceny ofertowe odzwierciedlają po prostu sferę podażową na rynku, a ceny transakcyjne sferę popytową. Zwykle cena transakcyjna jest niższy od ceny sugerowanej przez dewelopera. Różnica między nimi może wynosić nawet ok. 5-7 proc. Skąd się ona w ogóle bierze? Tak jak już wspomniano wcześniej jednym z głównych powodów jest zawyżanie cen przez osoby prywatne. Często takie osoby szacują wartość swoich nieruchomości bez rozeznania na rynku lub robią to bardzo pobieżnie. Ponadto wiele osób zawyża cenę w nadziei na to, że uda mu się uzyskać większą kwotę za nieruchomość. Czasem jednak takie myślenie może okazać się błędne. Wysokie ceny mogą powodować mniejsze zainteresowanie ofertą i wydłużyć czas sprzedaży. Dopiero wtedy, gdy sprzedający obserwują brak zainteresowania ze strony nabywców, weryfikują cenę. Niemniej jednak często upływa bardzo wiele czasu, zanim to nastąpi.
Drugim powodem rozbieżności pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną jest po prostu pozostawienie pewnego buforu na ewentualne negocjacje. Taką praktykę stosuje wielu deweloperów. Nie zawyżają oni ceny z nieznajomości rynku, jednak wysokość ceny ofertowej pozwala im prowadzenie ewentualnych negocjacji lub też prowizję dla pośredników. Oczywiście im wyższa cena ofertowa, tym deweloper będzie bardziej skory do negocjacji. Czasem zdarza się, że cena transakcyjna różni się od pierwotnej ceny ofertowej nawet ponad 10 proc. niestety takie sytuacje nie zdarzają się często.
Oczywiście sprzedający (czy to deweloper czy osoba prywatna) raczej nigdy nie zdecydują się na sprzedaż nieruchomości za cenę niższą niż mógłby uzyskać. Dlatego też prowadząc negocjacje odnośnie ceny nieruchomości, nabywca nie powinien mieć z tego powodu poczucia winy. Ponadto coraz więcej kupujących oczekuje tego, że będzie miało możliwość targowania się.
Na wysokość ceny ofertowej może mieć wpływ także jeszcze jeden czynnik. Otóż coraz więcej konsumentów niskie ceny kojarzy z produktami niskiej jakości. Dlatego też często sami kupujący oczekują, że cena będzie odpowiednio wysoka, co ma być wyznacznikiem jakości mieszkania. Czasem zbyt atrakcyjna cena ofertowa może wydawać się podejrzana. Ponadto, jeśli kupujący nie będzie miał żadnych możliwości, żeby ją negocjować, może stracić zainteresowanie ofertą. Dlatego też, jak widać rozbieżność między ceną ofertową a ceną transakcyjną wynika niejako z obowiązujących praw na rynku nieruchomości i jest podyktowana oczekiwaniami jednej i drugiej strony transakcji.
Jak negocjować ceny nieruchomości na rynku wtórnym?
W obliczu możliwości negocjowania ceny ofertowej, warto jest poznać kilka skutecznych sposobów, które pozwolą wynegocjować jak najkorzystniejszą ofertę, tak, by obie strony doszły do porozumienia i pełnego zadowolenia z transakcji. Oczywiście nie bez znaczenia jest to, czy planujemy kupić mieszkanie z rynku wtórnego, czy pierwotnego. Na pewno na rynku wtórnym dużo łatwiej jest znaleźć pretekst do negocjacji ceny – bowiem są to mieszkania używane, które często lata swojej świetności mają już za sobą. Sprzedający bardzo dobrze zdają sobie sprawę z tego, że rynek pierwotny jest bardzo konkurencyjny i ma często do zaoferowania dużo lepsze warunki mieszkaniowe, niż rynek wtórny.
Oczywiście absolutną podstawą do jakichkolwiek negocjacji jest dokładne zbadanie rynku. Cena rynkowa mieszkań powinna być odniesieniem do jakichkolwiek negocjacji. Jak badać rynek nieruchomości? Warto jest zorientować, jak duża jest oferta podobnych lokali, nie tylko w podobnej lokalizacji, ale także o podobnym metrażu czy standardzie. Warto wiedzieć, że im więcej jest podobnych ofert, tym negocjacje będą łatwiejsze. Ponadto także im sprzedający dłużej próbuje sprzedać mieszkanie, tym z większą łatwością zejdzie z ceny. Oznacza to bowiem, że jego oferta nie cieszy się zbyt dużym zainteresowaniem. Oczywiście od tej zasady zdarzają się także wyjątki. Czasem, bowiem sprzedającemu zależy po prostu na natychmiastowej transakcji, np. z uwagi na wyjazd. W takich sytuacjach bardzo często sprzedający jest skłonny zaoferować bardzo atrakcyjną ceną transakcyjną.
Na pewno negocjacje będą dużo trudniejsze, jeśli mieszkania o podobnym metrażu i zbliżonej lokalizacji sprzedają się bardzo szybko. Wówczas sprzedający może nie być skory do negocjacji, bowiem ma świadomość tego, że prędzej czy później i tak trafi na kupca, który zaoferuje mu satysfakcjonującą kwotę. W czasie negocjacji nie warto jest odsłaniać wszystkich kart i pokazywać sprzedającemu, jak bardzo zależy nam na zakupie. Prawdopodobnie sam sprzedający będzie stosował podobną taktykę, czyli będzie udawał bardziej obojętnego. Propozycje cenowe dobrze jest podawać w sposób wyważony, unikać emocji i roszczeniowej postawy. Warto jest przedstawić listę rzeczy, które mogą obniżać cenę nieruchomości, np. brak miejsca parkingowego, mały balkon, stare okna, nieestetyczne klatki schodowe, mieszkanie do kapitalnego remontu. Oczywiście dobrze jest unikać także zbytniej drobiazgowości i skupić się na rzeczach, które naprawdę mają znaczenie.
Jak negocjować cenę mieszkania na rynku pierwotnym?
Nieco inaczej wyglądają negocjacje ceny mieszkania na rynku pierwotnym. Oczywiście w tym wypadku także absolutną podstawą do negocjacji będzie odpowiedni research. Warto jest zbadać ceny nowych mieszkań w danej okolicy, warto jest zbadać także kiedy deweloper rozpoczął sprzedaż mieszkań? Jak idzie mu sprzedaż mieszkań? Ile mieszkań pozostało w ofercie. Warto jest także uzyskać jak najwięcej informacji o mieszkaniach dewelopera. Dlatego też dobrą praktyką jest prześledzenie wszelkich forów, stron, na których można znaleźć obiektywne opinie klientów.
Warto mieć na uwadze także fakt, że negocjowanie cen mieszkań na rynku pierwotnym jest dużo trudniejsze, niż na rynku wtórnym. W tej sytuacji kupujący ma nieco mniejsze pole manewru. Przede wszystkim mieszkania na rynku pierwotnym sprzedają się bardzo szybko. Niejednokrotnie mieszkania sprzedają się zanim jeszcze inwestycja została już rozpoczęta. W takich sytuacjach niestety szanse na negocjacje cenowe są bardzo małe, bowiem deweloperzy zdają sobie sprawę z tego, że za chwilę i tak znajdą klienta na daną nieruchomość. Ponadto ceny utrzymują się na wysokim poziomie, dlatego też deweloperzy nie są skłonni z nich schodzić. Także przyszłe prognozy nie są dla kupujących zbyt optymistyczne. Prognoza cen mieszkań 2025 r. nie wskazują na duże prawdopodobieństwo załamania cen mieszkań.
Większe pole do manewru mamy wówczas, kiedy inwestycja została już rozpoczęta, a mieszkania nie sprzedają się tak szybko, jak deweloper tego oczekiwał. W takich okolicznościach deweloper zdecydowanie chętniej będzie podchodził do negocjacji ceny za nieruchomość. W tym przypadku dobrze jest także kierować się zasadą, żeby nie pokazywać wszystkich emocji. Warto jest także zastanowić się nad strategią negocjacyjną. Bardzo często bowiem deweloperzy, pomimo braku chęci do obniżki cen, są w stanie zaoferować kupującemu dodatkowe profity. Czasem takie rzeczy mogą mieć znacznie większą wartość niż obniżka ceny mieszkania. Co deweloper może zaoferować kupującemu? Dodatkowe miejsce parkingowe, większa komórkę lokatorską czy też naniesienie zmian lokatorskich bez dodatkowych opłat. Oczywiście mogą to być także inne profity, niemniej jednak często ich wartość może rekompensować brak możliwości negocjacji ceny ofertowej.
Dodaj komentarz