Wszystkie dzielnice opasujące warszawskie Śródmieście w jakimś zakresie zasługują na miano prestiżowych. Chodzi o Ochotę, Mokotów, Wolę i Żoliborz. Wydaje się jednak, że pod względem prestiżu przoduje Żoliborz, który jest dużo mniejszy np. od Woli i tym samym pozbawiony peryferyjnych obszarów bardziej oddalonych od ścisłego centrum miasta. Ze względu na wielkość Żoliborza, tamtejszy rynek mieszkaniowy nie jest szczególnie duży, a ceny dodatkowo odstraszają wiele osób. Warto zatem odpowiedzieć na pytanie, czy perspektywa zamieszkania we wspomnianej dzielnicy jest warta niemałych pieniędzy, jakich sprzedawcy życzą sobie za każdy 1 mkw. żoliborskiego mieszkania lub domu. Nasza analiza prezentuje również ciekawe dane na temat rynku lokali z Żoliborza dotyczące aktywności deweloperów i najpopularniejszych sprzedażowo lokalizacji.
Spis treści
Powierzchnia oraz liczba mieszkańców
Informacje Głównego Urzędu Statystycznego bardzo dobrze potwierdzają to, co wcześniej pisaliśmy o Żoliborzu jako niewielkiej dzielnicy Warszawy. Pod względem powierzchni, Żoliborz zajmuje bowiem ostatnie miejsce w stołecznym mini-rankingu. Wspomniana dzielnica liczy sobie około 8,5 kilometra kwadratowego i jest nawet mniejsza od Ursusa. Nie może zatem dziwić fakt, że po uwzględnieniu liczby ludności Żoliborza (około 53 000 na początku 2021 r.), ten teren zajął piąte od końca miejsce, wyprzedzając jedynie Włochy, Wilanów, Wesołą oraz Rembertów.
Warto odnotować, że populacja Żoliborza cechuje się wysokim udziałem emerytów. Ta cecha łączy Żoliborz z Targówkiem, Bielanami oraz pozostałymi dzielnicami z centrum Warszawy (Śródmieściem, Ochotą, Mokotowem oraz Wolą). Trudno spodziewać się, że wspomniana sytuacja ulegnie dużej zmianie, bo wysokie ceny metrażu w połączeniu z brakiem wielu nowych miejsc pod budowę bloków hamują napływ młodszych osób. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że w 2002 r. Żoliborz posiadał około 51 400 mieszkańców. Wieloletni wzrost liczby ludności nie był zatem duży. Warto dodać, że na Żoliborzu mieszka raczej niewiele niezameldowanych osób, bo tamtejsze czynsze za najem lokali są stosunkowo wysokie.
Ciekawą cechą Żoliborza wydaje się także stosunkowo wysoka gęstość zaludnienia. Mowa o wyniku na poziomie 6250 osób w przeliczeniu na jeden kilometr kwadratowy. Na początku 2021 r. gęściej od Żoliborza był zaludniony tylko teren Ursusa, Śródmieścia, Woli, Pragi-Południe oraz Ochoty. Na wynik opisywanej dzielnicy wpływa między innymi gęsta zabudowa i rosnąca popularność (niewysokiej) zabudowy wielorodzinnej.
Zróżnicowanie lokalnej zabudowy
Warto zdawać sobie sprawę, że obecny kształt Żoliborza jest w dużej mierze efektem przedwojennych założeń urbanistycznych. To wtedy powstały na przykład charakterystyczne „branżowe” osiedla ze Starego Żoliborza (Żoliborz Oficerski, Żoliborz Urzędniczy oraz Żoliborz Dziennikarski). W okresie międzywojennym, ukształtował się także charakterystyczny układ Żoliborza z Placem Inwalidów oraz Placem Wilsona. Trzeba dodać, że oprócz Starego Żoliborza, Miejski System Informacji wyodrębnia tylko dwa inne obszary – Sady Żoliborskie oraz Marymont – Potok. Jest to zrozumiałe zważywszy na niewielką powierzchnię opisywanej dzielnicy.
Analiza mapy Żoliborza wskazuje, że dość widoczny jest podział na obszary zdominowane przez budownictwo jednorodzinne (głównie Stary Żoliborz) oraz budownictwo wielorodzinne. Sporo bloków znajdziemy na terenie Sadów Żoliborskich, które deweloperzy zabudowują już od dłuższego czasu. Niezależnie od części opisywanej dzielnicy, jej mieszkańcy raczej nie mogą narzekać na słaby dostęp do terenów zielonych. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że pod koniec 2020 r. parki, zieleńce i tereny zieleni osiedlowej zajmowały aż 15,3% obszaru Żoliborza. Był to wynik o wiele większy od stołecznej średniej i jednocześnie jeden z najlepszych w całej stolicy. Popularnym celem rodzinnych spacerów jest między innymi obszar Cytadeli Warszawskiej.
Lokalna infrastruktura i transport
Dostęp do metra bywa wskazywany jako jedna z większych zalet Żoliborza. Taka sytuacja utrzymuje się już od dłuższego czasu, bo dwie żoliborskie stacje linii M1 (Plac Wilsona oraz Marymont) zostały uruchomione w latach 2005 – 2006. Trzeba jednak pamiętać, że mieszkańcy Żoliborza oprócz metra i autobusów mają do wyboru także linie tramwajowe. To ważna kwestia dla mieszkańców Sadów Żoliborskich oraz Marymontu-Potoku, czyli dwóch obszarów, które są położone w pewnej odległości od stacji metra.
Mapa atrakcyjności komunikacyjnej Warszawy wskazuje, że dzięki niewielkiej odległości od ścisłego centrum miasta i rozbudowanej infrastrukturze komunikacyjnej, dojazd z Żoliborza przy pomocy komunikacji publicznej faktycznie jest dobry. W typowy dzień roboczy o godzinie 7:00 rano, podróż z centrum Starego Żoliborza do okolic Dworca Centralnego zajmie około 10 minut – 15 minut.
W przypadku popularnych mieszkaniowo Sadów Żoliborskich, analogiczny czas dojazdu wyniesie około 20 minut – 25 minut, co również jest dobrym wynikiem. Podobnie wyglądają analizowane wyniki dla Marymontu-Potoku. Na terenie Żoliborza, nie znajdziemy obszaru źle skomunikowanego ze Śródmieściem i pozostałymi dzielnicami. Trudne jest także wskazanie okolicy, gdzie występowałyby poważniejsze problemy z dostępem do infrastruktury i usług publicznych. Stopniowa rozbudowa Sadów Żoliborskich (m.in. osiedla Żoliborz Artystyczny) przez deweloperów sprawiła, że pojawiła się tam odpowiednia infrastruktura.
Ocena Żoliborza przez mieszkańców
Trudno zaprzeczyć, że Żoliborz ma dobrą opinię wśród mieszkańców Warszawy. Osoby, które wybrały ten teren jako miejsce zamieszkania, na ogół chwalą takie jego cechy jak dobry dojazd do ścisłego centrum miasta, duży udział zieleni oraz bezpieczeństwo. W ankiecie z 2015 roku zorganizowanej na zlecenie Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy, aż 94% mieszkańców Żoliborza zadeklarowało zadowolenie z wyboru miejsca zamieszkania. Był to jeden z najwyższych wyników. Żoliborz wysoko uplasował się też w rankingu warszawskiego urzędu statystycznego z 2017 roku i zajął tam czwarte miejsce (po uwzględnieniu kwestii związanych między innymi z dostępnością infrastruktury oraz aktywnością ekonomiczną ludności).
Aktywność deweloperów w dzielnicy
Specyfika Żoliborza sprawia, że budowa nowych lokali na jego terenie bywa utrudniona. Chodzi przede wszystkim o teren Starego Żoliborza. Nieco „luźniej” jest na obszarze Sadów Żoliborskich, gdzie nadal koncentruje się większość nowych inwestycji deweloperów. Poniższe dane Głównego Urzędu Statystycznego, które zostały zaprezentowane w tabeli wskazują, że raz na kilka lat liczba ukończonych żoliborskich lokali biła rekordy (patrz wyniki z 2014 r. oraz 2020 r.). Trudno powiedzieć, czy ta inwestycyjna regularność będzie się powtarzać, bo Sady Żoliborskie nie są dużym obszarem.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS
Najbardziej popularne mieszkaniowo obszary
Poniższa mapa na pewno może być ciekawym podsumowaniem naszego opisu Żoliborza. Na podstawie danych udostępnionych przez stołeczny ratusz warto sprawdzić, przy których żoliborskich ulicach mieściły się sprzedane w 2020 roku mieszkania. Mapa pochodząca z serwisu um.warszawa.pl potwierdza mieszkaniową popularność południowej części Sadów Żoliborskich (położonej przy granicy z Wolą). Poza tym widzimy, że lokale sprzedają się na całym pozostałym terenie Żoliborza, ale z mniejszą częstotliwością. Niestety, nabywcy takich „M” muszą mieć spory budżet. Na początku 2022 r. przeciętne żoliborskie mieszkanie od dewelopera kosztowało 14 000 zł/mkw. – 15 000 zł/mkw.
Źródło: mapa.um.warszawa.pl
Dodaj komentarz