Warszawski rynek nieruchomości mieszkaniowych na pewno jest specyficzny. Nie chodzi tylko i wyłącznie o to, że Warszawa pod względem cen mieszkań notuje niemal najwyższe wyniki w Polsce. W rankingu cenowym, naszą stolicę co roku wyprzedza tylko niewielki sopocki rynek nieruchomości. Trudno jednak porównywać Sopot i Warszawę pod względem liczby sprzedanych mieszkań. Stolica mocno wyprzedza nawet dwa inne miasta ze sprzedażowego podium (Kraków i Wrocław). W ostatnim czasie, bardzo duży stołeczny rynek nieruchomości jest analizowany jeszcze częściej. Wynika to z faktu, że ceny mieszkań w Warszawie biją kolejne rekordy. W ujęciu nominalnym, czyli bez uwzględnienia inflacji, średnia cena mieszkań w Warszawie jest już wyższa niż pod koniec boomu hipotecznego z lat 2005 – 2008. Ze względu na wyjątkowy charakter obecnej sytuacji rynkowej, postanowiliśmy bliżej przyjrzeć się stołecznej ofercie mieszkań (głównie pod względem cenowym). Okazuje się, że deweloperzy mają problemy z rozbudową wspomnianej oferty, gdyż widoczny stał się niedostatek gruntów.
Spis treści
Średnia cena mieszkań w Warszawie jest pięciocyfrowa
Zaprezentowane w poniższej tabeli dane Narodowego Banku Polskiego potwierdzają, że średnia cena mieszkań w Warszawie na fali wysokiego popytu oraz inflacji pobiła już wszelkie rekordy. Nawet w dzielnicach z przeciętnymi cenami metrażu takich jak np. Praga-Południe i Bemowo, trzeba się liczyć ze stawkami na poziomie przekraczającym 10 000 zł/mkw. Niektórzy czytelnicy mogą jeszcze pamiętać czasy, gdy takie ceny transakcyjne mieszkań były typowe dla Śródmieścia i Ochoty. Osoby nie śledzące na bieżąco stołecznego rynku nieruchomości, niestety będą nieco zszokowane odpowiedzią na pytanie, ile kosztują mieszkania w Warszawie.
Warto zwrócić uwagę, że wybór stołecznego rynku wtórnego nie jest sposobem na dużą oszczędność cenową. Warszawa od dawna wyróżnia się bowiem tym, że średnia cena za m2 (mkw.) na rynku pierwotnym i wtórnym jest bardzo zbliżona. Potwierdzają to transakcyjne wyniki z II kw. 2021 r. (10 671 zł – nowe lokale/10 513 zł – używane lokale). Opisywana sytuacja wiąże się między innymi z faktem, że wiele nowych stołecznych mieszkań powstaje w peryferyjnych dzielnicach. Chodzi nie tylko o Białołękę. Od pewnego czasu popularność zyskał Ursus i Wawer.
Dostępność cenowa lokali to stały warszawski problem
Popularność inwestycji deweloperów z takich odległych i „tanich” części stolicy jak na przykład Białołęka, Wawer oraz Ursus nie jest przypadkowa. Niestety, średnia cena mieszkań w Warszawie stała się bardzo wysoka względem wynagrodzeń. Niedawno analizowaliśmy sytuację z Poznania, gdzie w II kw. 2021 r. za przeciętne wynagrodzenie brutto z sektora przedsiębiorstw można było kupić 0,85 mkw. typowego lokalu. W przypadku Warszawy, analogiczny wynik (też uśredniony dla rynku pierwotnego i wtórnego) wynosi zaledwie 0,67 mkw. Poniższa tabela potwierdza, że dostępność cenowa stołecznych mieszkań dość mocno spadła od I kw. 2018 r. (wynik – 0,76 mkw.). Przyczyna tego zjawiska jest prozaiczna – po prostu ceny mieszkań w Warszawie rosły znacznie szybciej niż wynagrodzenia.
Ceny transakcyjne mieszkań z centrum biją już rekordy
Nie można zapominać, że średnia cena mieszkań w Warszawie jest bardzo mocno zróżnicowana pod względem terytorialnym. Dlatego odpowiedź na ogólne pytanie, ile kosztują mieszkania w Warszawie bywa nieco problematyczna. Osoby zainteresowane zamieszkaniem w ścisłym centrum (dzielnica Śródmieście) i zakupem nowego lokum będą musiały zapłacić więcej niż 20 000 zł/mkw. W połowie 2021 r. średnimi ofertowymi stawkami wynoszącymi 13 000 zł/mkw. – 15 000 zł/mkw. cechował się rynek pierwotny z takich dzielnic jak Bielany, Ochota, Wola i Żoliborz. Nieco taniej (10 000 zł/mkw. – 13 000 zł/mkw.) było na terenie Wilanowa, Włoch, Pragi – Południe, Ursynowa, Bemowa, Pragi – Północ oraz Mokotowa. Dzielnice z najniższej półki cenowej (średnia cena za m2: 8000 zł – 10 000 zł) to Wawer, Białołęka, Ursus, Rembertów, Wesoła oraz Targówek.
Stołeczny rynek nieruchomości ma kłopoty z gruntami
Wbrew pozorom, szybkie wzrosty cen mieszkań nie są jednoznacznie pozytywną informacją dla warszawskich deweloperów. Trzeba mieć bowiem na uwadze fakt, że dostępność lokali w stolicy maleje. Jeżeli ceny mieszkań w Warszawie nadal będą rosły tak szybko, to może się okazać, że popyt na nowe „M” znacząco spadnie. W tym kontekście warto pamiętać, że od połowy 2021 r. obowiązują bardziej restrykcyjne zasady liczenia zdolności kredytowej (dla okresu spłaty dłuższego niż 25 lat). Co więcej, w 2022 r. może wzrosnąć oprocentowanie „hipotek”, co także przełoży się negatywnie na zdolność kredytową (nie tylko warszawiaków).
Na razie stołeczni deweloperzy próbują zwiększyć liczbę rozpoczynanych mieszkań. Nie jest to łatwe z uwagi na ograniczoną dostępność odpowiednich gruntów. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że w pierwszej połowie 2020 r. na terenie Warszawy deweloperzy rozpoczęli 5997 nowych lokali i domów. Wyniki z drugiej połowy 2020 r. oraz pierwszych sześciu miesięcy 2021 r. wynoszą odpowiednio 8652 oraz 7767. Widać zatem, że zwiększenie oferty nie jest łatwe dla deweloperów ze stolicy.
Dodaj komentarz