Mieszkania kupione od dewelopera są większe niż używane?

Bez wątpienia wadą danych GUS na temat sprzedaży lokali jest to, że musimy długo na nie czekać. Statystyki dotyczące danego roku, ukazują się dopiero jesienią kolejnego roku, a na raport obejmujący obrót wszystkimi nieruchomościami trzeba poczekać jeszcze dłużej. Najnowszy taki raport Głównego Urzędu Statystycznego za 2023 rok („Obrót nieruchomościami w 2023 r.”), opublikowano dopiero niedawno. Niemniej jednak, zawiera on kilka ciekawych informacji, którym warto poświęcić nieco więcej uwagi. Interesujące wydają się zwłaszcza informacje na temat średniej powierzchni kupowanych lokali z rynku pierwotnego oraz wtórnego. Okazuje się bowiem, że klienci firm deweloperskich w 2023 r. przeciętnie kupowali większe lokale niż osoby wybierające ofertę rynku wtórnego mieszkań.  

Przypominamy o specyfice „GUS-owskich” danych

Jeszcze przed zaprezentowaniem ciekawych danych Głównego Urzędu Statystycznego na temat sprzedaży mieszkań, warto przypomnieć, jak w ogóle wspomniana instytucja definiuje sprzedaż lokali mieszkalnych. W przypadku rynku wtórnego, uwzględniane są wszystkie mieszkania, które podczas danego roku zmieniły właściciela. Natomiast transakcje z rynku pierwotnego są doliczane do statystyk tylko wtedy, gdy miało miejsce przeniesienie własności gotowego lokalu mieszkalnego.

W związku z powyższym, zawarte w danym roku umowy deweloperskie nie będą uwzględniane przez GUS – aż do momentu sprzedaży nowego mieszkania po ukończeniu budowy. To ważna informacja, bo inne dane na temat rynku deweloperskiego czasem na równi traktują przeniesienie własności mieszkania oraz zawarcie umowy deweloperskiej. Obie te czynności bywają klasyfikowane jako sprzedaż zrealizowana przez dewelopera w danym roku.

Mieszkanie z drugiej ręki średnio mniejsze o 5 mkw.

Teraz można natomiast bliżej przyjrzeć się danym GUS, które są widoczne na dwóch poniższych wykresach. Jeden z nich dotyczy rynku pierwotnego mieszkań, a drugi – rynku wtórnego lokali mieszkalnych. Informacje zebrane przez Główny Urząd Statystyczny (na podstawie aktów notarialnych) przede wszystkim wskazują, że w 2023 r. na rynku pierwotnym przeciętnie sprzedawane były większe mieszkania. Różnica średniego metrażu z rynku pierwotnego (56,9 mkw. powierzchni użytkowej) oraz wtórnego (51,7 mkw.) jest niebagatelna, ponieważ w skali całego kraju mówimy o wyniku przekraczającym pięć metrów kwadratowych.

Z poniższego wykresu można również wywnioskować, że czynnikiem wpływającym na różnicę wyników pomiędzy rynkiem wtórnym oraz pierwotnym jest na przykład większa powierzchnia nowych mieszkań posiadających co najmniej cztery izby. Pamiętajmy jednak, że takie lokale mieszkalne są niewielkim wycinkiem całego rynku – zarówno pierwotnego, jak i wtórnego. W przypadku mniejszych mieszkań, różnice metrażowe też są widoczne. Wyglądają one następująco:

• lokale jednoizbowe (jednopokojowe) – średnia powierzchnia użytkowa sprzedanego nowego mieszkania to 32,3 mkw., a używanego – 29,4 mkw.
• lokale dwuizbowe (dwupokojowe) – średnia powierzchnia użytkowa sprzedanego nowego mieszkania to 41,7 mkw., a używanego – 38,3 mkw.
• lokale trzyizbowe (trzypokojowe) – średnia powierzchnia użytkowa sprzedanego nowego mieszkania to 57,8 mkw., a używanego – 49,7 mkw.

Nie można zatem stwierdzić, że różnica na korzyść rynku pierwotnego wynika wyłącznie z sytuacji dotyczącej małych albo dużych mieszkań. Statystycznie duże znaczenie mają metraże mieszkań dwupokojowych oraz trzypokojowych. Dane GUS potwierdzają, że w 2023 r. takie M2 oraz M3 z rynku pierwotnego były wyraźnie większe niż ich używane odpowiedniki.

W małych i większych miastach lokale są podobne

Na podstawie poniższego wykresu, który obfituje w ciekawe informacje, można wyciągnąć również inne ważne wnioski. GUS uwzględnił bowiem nie tylko liczbę pokoi/izb w sprzedanych mieszkaniach, ale także ich lokalizację z podziałem na cały kraj, miasta ogółem, miasta na prawach powiatu oraz tereny wiejskie, czyli znajdujące się poza granicami jakichkolwiek miast. Informacje zgromadzone przez Główny Urząd Statystyczny i bazujące na analizie aktów notarialnych potwierdzają, że w przypadku wszystkich miast oraz miast na prawach powiatu nie widać różnic średniej powierzchni nabywanych lokali mieszkalnych (nowych i używanych).

Analizując wyniki dotyczące miast na prawach powiatu, warto oczywiście pamiętać, że w skład tej grupy ośrodków miejskich poza najbardziej atrakcyjnymi i „drogimi” rynkami wchodzą np. poprzemysłowe miasta z problemami demograficznymi. Przykład mogą stanowić takie miasta jak chociażby Bytom, Wałbrzych oraz Jastrzębie-Zdrój. Osoby zainteresowane tematem średniej powierzchni mieszkań sprzedawanych w poszczególnych miastach na prawach powiatu, zachęcamy do przeczytania naszej niedawnej analizy.