Data publikacji: 12.03.2024

5/5 - (1 vote)

Polacy pokochali stałe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych?

finance

Łukasz Pierzchała

5/5 - (1 vote)

Centrum AMRON niedawno opublikowało kolejne wydanie swojego raportu AMRON-SARFiN, który jest dobrze znany przez osoby zajmujące się tematyką nieruchomości oraz kredytów mieszkaniowych. Wspomniana analiza dotycząca sytuacji z IV kw. 2023 r. oprócz szeregu innych ciekawych informacji, prezentuje również dane na temat popularności kredytów mieszkaniowych ze stałym oprocentowaniem. Okazuje się, że pod koniec minionego roku udział rynkowy nowych kredytów hipotecznych z wysokością odsetek ustaloną co najmniej na 5 lat przekroczył 80%. To niekwestionowany rekord, więc postanowiliśmy bliżej przyjrzeć się sytuacji. Jest ona bardzo interesująca, gdyż warto pamiętać, że jeszcze w 2020 roku „hipoteki” ze stałym oprocentowaniem były postrzegane jako rynkowa ciekawostka, a nie realna alternatywa.

Program Bezpieczny Kredyt 2% na pewno miał znaczenie

Nie ulega wątpliwości, że wpływ na rekordowy wynik z IV kw. 2023 r. miał program Bezpieczny Kredyt 2% (BK 2%). Przypomnijmy, że kredyty udzielane w ramach tego zakończonego już programu, cechują się stałym oprocentowaniem ustalonym na 5 lat oraz dziesięcioletnim okresem dotowania. W całym IV kw. 2023 r. kredyty z programu BK 2% stanowiły około 70% nowych umów finansujących nieruchomości dla konsumentów. Nie można jednak postrzegać wzrostu znaczenia stałego oprocentowania kredytów mieszkaniowych jako zjawiska powiązanego wyłącznie z rządowymi dopłatami. Popularność „hipotek” ze stawką oprocentowania ustaloną na co najmniej 5 lat zaczęła bowiem rosnąć na długo przed rozpoczęciem ostatniego programu dopłat kredytowych.

Dane Centrum AMRON wskazują, że udział nowych kredytów mieszkaniowych ze stałym oprocentowaniem w poszczególnych kwartałach zmieniał się następująco:

  • IV kw. 2021 r. – 19,53% nowych umów
  • I kw. 2022 r. – 27,96%
  • II kw. 2022 r. – 65,58%
  • III kw. 2022 r. – 59,76%
  • IV kw. 2022 r. – 63,32%
  • I kw. 2023 r. – 54,26%
  • II kw. 2023 r. – 63,51%
  • III kw. 2023 r. – 75,15%
  • IV kw. 2023 r. – 80,52%

Warto dodać, że jeszcze w 2020 r. łączny udział rynkowy kredytów mieszkaniowych ze stałym oprocentowaniem na pewien okres (zwykle pięcioletni) wynosił około 3% nowych umów. Można sądzić, że nagły wzrost stóp procentowych NBP z 2022 r. przyspieszył naturalny proces popularyzacji stałego oprocentowania. Już wcześniej nadzór finansowy podejmował bowiem pewne działania mające na celu obniżenie udziału nowych kredytów mieszkaniowych z oprocentowaniem zmienianym np. co 3 miesiące lub 6 miesięcy.

Nadzór finansowy zachęca do stałego oprocentowania …

Należy pamiętać, że wydana jeszcze pod koniec 2019 roku, zaktualizowana Rekomendacja S zobligowała banki do oferowania klientom kredytów mieszkaniowych z okresowo stałą stawką oprocentowania (ustaloną co najmniej na 5 lat). Najbardziej aktualna wersja Rekomendacji S dodatkowo zachęca do wyboru stałej stawki oprocentowania poprzez obniżone bufory na wypadek wzrostu stóp procentowych. W przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, bank musi szacować ryzyko kredytowe i zdolność kredytową klienta dla stawki procentowej co najmniej o 2,5 punktu procentowego (p.p.) wyższej od aktualnej. Wspomniany bufor bezpieczeństwa może być mniejszy niż 2,5 p.p. jeśli klient wybiera kredyt z oprocentowaniem ustalonym na więcej niż 5 lat. Mniejszy bufor pozytywnie wpływa na zdolność kredytową (przy danym oprocentowaniu).

Nadzór finansowy niedawno wprowadził też inną zasadę. W swoim stanowisku z dnia 27 czerwca 2023 roku, KNF uznał za niedopuszczalne refinansowanie kredytów ze stałą stawką polegające na wprowadzeniu zmiennego oprocentowania zamiast stałego lub na skróceniu okresu obowiązywania stawki stałej (do mniej niż 5 lat). Nowe stanowisko Komisji Nadzoru Finansowego oznacza, że klienci banków wybierając oprocentowanie stałe dla swojej nowej „hipoteki” powinni traktować ten wybór jako wiążący na dłużej. Zdaniem KNF, refinansowanie kredytu ze stałym oprocentowaniem powinno się wiązać z zamianą stałej stawki na inną – niższą, ale nadal stałą przez minimum 5 lat.

Jaka jest teraz różnica pomiędzy zmienną i stałą stawką?

Ważnym kryterium dla osób wybierających kredyty mieszkaniowe jest oczywiście aktualna oferta banków i ewentualna obawa przed dużym wzrostem rat. Można przypuszczać, że ten drugi czynnik po długim cyklu podwyżek stóp procentowych NBP z 2022 r. będzie miał znaczenie psychologiczne jeszcze przez kilka kolejnych lat. Nasz bank centralny podaje, że w styczniu 2024 roku średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych wynosiło 7,65%, a rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) oscylowała na poziomie 8,21%. Co ciekawe, według styczniowych danych Narodowego Banku Polskiego, średnie oprocentowanie zmienne nowych „hipotek” (7,84%) niewiele różniło się od przeciętnej stawki ustalonej co najmniej na 5 lat (7,60%). Tak więc wysokość pierwszej raty niekoniecznie musi być argumentem za wyborem stałego lub zmiennego oprocentowania przez nowych kredytobiorców.

Zobacz również

Kredyt na start projekt ustawy

Kredyt na Start: co nam mówi projekt ustawy?

Niedawno pojawił się projekt ustawy o Kredycie na Start. Analizujemy więc najważniejsze zasady nowego programu dopłat kredytowych.
Kredyt na Start

Kredyt na Start - czy wiemy już o nim dużo?

Pojawiły się kolejne informacje o „Kredycie na Start”, czyli następnym programie dopłat, który chce uruchomić rząd. Analizujemy nowe doniesienia.
wysokie budynki

Gdzie deweloperzy budują najwyżej?

GUS podaje informacje na temat wysokości bloków budowanych w Polsce. Warto przyjrzeć się tym ciekawym statystykom.
Odbiór mieszkania - jak powinien wyglądać krok po kroku?

Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera – sprawdź, jak powinien wyglądać krok po kroku!

Odbiór mieszkania jest równie ważny, jak podpisanie umowy z deweloperem. Wyjaśniamy zasady poprawnego odbioru nowego lokum i zwracamy uwagę na „haczyki”

Komentarze

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *