13.01.2022

Śródmieście – dzielnica już tylko dla bogaczy?

śródmieście - nocą

Redakcja

W przypadku praktycznie wszystkich polskich miast, centralna część zwana śródmieściem, starym miastem lub starówką jest zdecydowanie najdroższa pod względem cen metrażu. W historycznym centrum zwykle znajdziemy najwięcej budynków pochodzących sprzed II wojny światowej oraz nowych apartamentowców. Powyższy opis częściowo pasuje również do warszawskiego Śródmieścia, które od dawna jest najdroższą mieszkaniowo dzielnicą w naszym kraju. Informacje udostępniane przez wyszukiwarkę Google wskazują, że pomimo wysokich cen mieszkań ze Śródmieścia, wspomniana dzielnica nadal cieszy się stosunkowo dużym zainteresowaniem internautów. Postanowiliśmy zatem przedstawić najważniejsze cechy Śródmieścia z punktu widzenia osoby kupującej mieszkanie. Nasz opis dostarczy ciekawych informacji również tym czytelnikom, którzy nie są zainteresowani Śródmieściem ze względów finansowych lub innych powodów.

Powierzchnia oraz liczba mieszkańców

śródmieście - mariensztat

Po spojrzeniu na mapę warszawskich dzielnic można łatwo wywnioskować, że Śródmieście nie zalicza się do czołówki pod względem powierzchni. Dokładne dane GUS wskazują, że na początku 2021 r. centralna część Warszawy liczyła sobie 15,57 kilometra kwadratowego. Mniejszym wynikiem cechowały się jedynie następujące części miasta: Praga-Północ, Ochota, Ursus i Żoliborz. Te same informacje Głównego Urzędu Statystycznego mówią, że pod względem liczby ludności Śródmieście lokuje się w połowie stołecznej stawki z wynikiem na poziomie około 111 000 mieszkańców. Na początku 2021 r. wyższą liczbę ludności odnotowano tylko dla ośmiu dzielnic Warszawy.

Porównanie wyników dotyczących liczby ludności i powierzchni potwierdza, że gęstość zaludnienia Śródmieścia jest wysoka. Mowa o wyniku wynoszącym 7151 osób na kilometr kwadratowy (według danych z przełomu 2020 r. i 2021 r.). Większą gęstością zaludnienia wyróżnią się tylko Wola, Praga-Południe oraz Ochota. Jeżeli chodzi o demograficzną specyfikę Śródmieścia, to warto nadmienić, że należy ono do dzielnic z wiekowo najstarszą populacją i cechuje się też niską dzietnością. To zupełne przeciwieństwo sytuacji dotyczącej chociażby Białołęki.

Na terenie Śródmieścia obserwujemy również ujemną zmianę liczby ludności, co wiąże się między innymi z faktem, że tamtejsze mieszkania po śmierci seniorów często są kupowane w celach typowo inwestycyjnych (jako lokata kapitału lub pod wynajem – często krótkoterminowy). Warto wspomnieć, że jeszcze pod koniec 2002 r. na terenie stołecznego Śródmieścia mieszkało niemal 138 000 osób (o ok. 27 000 więcej niż w 2020 r.).

Zróżnicowanie lokalnej zabudowy

śródmieście - panorama

Śródmieście jest dzielnicą, która może być szczególnie ciekawa dla historyków, gdyż obejmuje historyczny rdzeń Warszawy. Niestety, tragiczna historia II wojny światowej spowodowała, że wiele części ścisłego centrum Warszawy wygląda zupełnie inaczej niż jeszcze w latach 30. XX wieku. Starą zabudowę w oryginalnej lub odtworzonej postaci znajdziemy w każdej z części Śródmieścia. Według Miejskiego Systemu Informacji, opisywana dzielnica składa się z następujących części: Stare Miasto, Nowe Miasto, Muranów, Powiśle, Śródmieście Północne, Śródmieście Południowe, Solec oraz Ujazdów. Wszystkie wymienione części Śródmieścia cechują się tylko sporadycznym występowaniem budynków jednorodzinnych (często o charakterze willowym). Ciekawą specyfikę posiada między innymi Centralny Obszar Biznesu, czyli część Śródmieścia, gdzie najwcześniej zaczęły powstawać wysokościowce.

Mapa zaludnienia udostępniana przez Urząd Miasta Warszawy sugeruje, że szczególnie gęsto zamieszkane są okolice Placu Zbawiciela, Placu Konstytucji oraz ulicy Wilczej. Mocno zaludnione zostały też obszary graniczące z Wolą (od ulicy Śliskiej do ulicy Stawki). Osoby zainteresowane mniej tłoczną i hałaśliwą okolicą, powinny sprawdzić ciekawe architektonicznie oraz rzadziej odwiedzane przez turystów Nowe Miasto. Ze względu na wielkomiejską specyfikę Śródmieścia, kwestię hałasu trzeba szczególnie brać pod uwagę. Mocno narażeni są na niego mieszkańcy południowej oraz wschodniej części opisywanej dzielnicy. W przypadku centralnego Śródmieścia, sytuację może nieco poprawić planowane zwężenie Alei Jerozolimskich.

Lokalna infrastruktura i transport

śródmieście - transport

W ramach naszych opisów różnych warszawskich dzielnic, jako ważną kwestię traktujemy czas dojazdu do ścisłego centrum miasta. Czy można analizować ten temat również w kontekście Śródmieścia? Wydaje się, że tak, gdyż trzeba pamiętać, że za ścisłe centrum Warszawy zwykle są uznawane okolice Dworca Centralnego oraz stacji metra Centrum. Po sprawdzeniu mapy atrakcyjności komunikacyjnej Warszawy okazuje się, że mieszkańcy niektórych części Śródmieścia na ten teren dojadą w czasie przekraczającym 12 – 15 minut. Taki wynik dotyczący dojazdu komunikacją miejską w dni robocze o 7:00 rano, wspomniana mapa podaje między innymi dla okolic Muranowa i Ujazdowa. Nieprzypadkowo są to jedne z tańszych części stołecznego Śródmieścia.

Mnogość połączeń autobusowych, tramwajowych, a nawet obecność metra i stacji kolei naziemnej nie gwarantuje, że dojazd z każdej części Śródmieścia jest doskonały. W przypadku Muranowa, poprawa nastąpi po wybudowaniu dodatkowej stacji metra (A16 Muranów). Wedle planów, na terenie Śródmieścia ma też powstać inna stacja linii M1 (A12 Plac Konstytucji). W ten sposób zostanie rozwiązany stary problem z nierównomiernym rozmieszczeniem stacji linii M1.

Jeżeli natomiast chodzi o infrastrukturę społeczną na terenie Śródmieścia, to trudno mieć większe zastrzeżenia. Centralna część stolicy to miejsce, gdzie znajdziemy bardzo bogatą ofertę handlową, rozrywkową oraz kulturalną. Pod tym względem, dzielnica Śródmieście na pewno należy do ścisłej krajowej czołówki.

Ocena Śródmieścia przez mieszkańców

Jeśli weźmiemy pod uwagę opinie na temat stołecznego Śródmieścia, to okaże się, że osoby niemieszkające w tej dzielnicy na pewno postrzegają ją jako prestiżową. A co o Śródmieściu myślą jego aktualni mieszkańcy? Odpowiedzi dostarcza nam między innymi badanie ankietowe, które zostało przeprowadzone w 2015 roku na zlecenie Urzędu Miasta Warszawy. W ramach wspomnianej ankiety, aż 92% mieszkańców Śródmieścia wyraziło zadowolenie z wyboru swojego miejsca zamieszkania lub wynajmu lokum.

Pozytywny wpływ na podany wynik mogła mieć np. dostępność zieleni miejskiej. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że pod koniec 2019 r. udział parków, zieleńców i terenów zieleni osiedlowej w powierzchni Śródmieścia wyniósł aż 18,2% i był niemal trzy razy wyższy od stołecznej średniej. Znaczenie ma też fakt, że śródmiejskie parki są wyjątkowo zadbane (podobnie zresztą jak inne elementy publicznej infrastruktury).

Aktywność deweloperów w dzielnicy

Śródmieście wydaje się wyjątkowe również pod względem aktywności deweloperów. Ogranicza ją nie tylko lokalny poziom cen metrażu sprawiający, że na śródmiejskie mieszkania stać nielicznych. Warto także pamiętać o problemach z dostępnością dobrych działek pod budowę (niewymagających np. kosztownych wyburzeń). Poniższa tabela potwierdza, że na terenie warszawskiego Śródmieścia inwestorzy mieszkaniowi budują niewiele. Wynik z 2020 r. (316 nowych lokali oddanych do użytku) był stosunkowo wysoki, ale nie stanowi on gwarancji na przyszłość. Problem z dostępnością gruntów w centrum Warszawy bowiem narasta.

śródmieście - tabela

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS

Najbardziej popularne mieszkaniowo obszary

W przypadku Śródmieścia, duże znaczenie ma oferta rynku wtórnego. Poniższa mapa pokazuje nam, gdzie przez cały 2020 r. w ścisłym centrum Warszawy sprzedawały się nowe i używane mieszkania. Jak widać, rozkład terytorialny transakcji był dość równomierny. Wyjątek stanowią np. okolice Nowego Światu i Krakowskiego Przedmieścia, gdzie ceny są ekstremalnie wysokie. Zresztą, z punktu widzenia przeciętnego mieszkańca stolicy, każda śródmiejska lokalizacja jest bardzo droga. Na początku IV kw. 2021 r. za 1 mkw. nowego mieszkania ze Śródmieścia, średnio trzeba było zapłacić około 23 000 zł – 25 000 zł.

śródmieście - plan

Źródło: mapa.um.warszawa.pl

Zobacz również

wilanow panorama

Wilanów - nie taki prestiżowy jak sądzimy?

Wilanów to dzielnica ciesząca się dobrą opinią. Wbrew pozorom, tamtejszy metraż nie jest bardzo drogi. Warto sprawdzić inne ciekawe fakty o Wilanowie.
wesola panorama

Wesoła - co oferuje wschodnia dzielnica?

Wesoła to dzielnica, która jest mało znana dla części warszawiaków. Postanowiliśmy przedstawić jej wady oraz zalety w kontekście mieszkaniowym.
wawer karczma

Wawer nie jest już dzielnicą domów?

Dzielnica Wawer zwykle kojarzy się z zakupem domu. Sprawdzamy, czy oferta mieszkań w tej okolicy jest równie ciekawa - nie tylko cenowo.
ursus - panorama

Ursus: dlaczego jest deweloperskim hitem?

Ursus mocno zyskał na popularności poprzez dużą i tanią ofertę nowych „M”. Sprawdzamy, jakie wady oraz zalety posiada ta dzielnica.

Komentarze

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *