Determinacja, z jaką władze poszczególnych warszawskich dzielnic oraz ich mieszkańcy walczą o budowę metra ma dobre uzasadnienie. Chodzi nie tylko o skrócenie czasu dojazdu do ścisłego centrum, który w przypadku peryferyjnych części Warszawy nadal pozostaje problemem. Wraz z budową metra, wzrasta również zainteresowanie daną okolicą ze strony deweloperów. Targówek może być jednym z przykładów takiej zmiany. Jego znaczenie na mieszkaniowej mapie Warszawy wyraźnie wzrosło w ciągu kilku lat. Warto też pamiętać, że mieszkania z Targówka, które obecnie oddają do użytku deweloperzy, w ciągu kilku kolejnych lat mogą trafić na rynek wtórny jako ciekawe propozycje. Warto zatem przyjrzeć się specyfice Targówka jako dzielnicy, którą wiele osób wybiera jako miejsce zakupu swojego lokum (zwłaszcza pierwszego).
Spis treści
Powierzchnia oraz liczba mieszkańców
Targówek na pewno nie zalicza się do dużych lub małych dzielnic. Pod względem wielkości (24,22 kilometra kwadratowego) lokuje się on w środku stołecznej stawki i nieznacznie wyprzedza np. pobliską Pragę-Południe. Jeżeli weźmiemy pod uwagę liczbę mieszkańców, to ósme miejsce Targówka w stołecznym mini-rankingu raczej nie wzbudza zaskoczenia. Ta dzielnica w 2021 r. oficjalnie posiadała około 125 000 mieszkańców, a wiec znacznie mniej niż chociażby Mokotów (217 000) oraz Praga-Południe (180 000). Gęstość zaludnienia Targówka niewiele przekraczająca 5000 osób na kilometr kwadratowy jest raczej przeciętna na tle całej Warszawy.
Warto odnotować, że w latach 2015 – 2019 liczba ludności Targówka w oficjalnym ujęciu wzrosła o około 1500 osób. To dobry prognostyk dla dzielnicy, który na pewno miał związek z budową stacji metra i stworzeniem możliwości szybszego dojazdu do centrum Warszawy. Napływ młodszych osób do Targówka jest ważny, ponieważ ta stołeczna dzielnica nadal cechuje się najstarszą wiekowo populacją po wschodniej stronie Wisły.
Zróżnicowanie lokalnej zabudowy
Historia zabudowy Targówka pozwala nam odpowiedzieć na pytanie, dlaczego tamtejsi mieszkańcy cechują się stosunkowo wysokim średnim wiekiem. Spora część z nich to osoby, które osiedliły się na Targówku podczas budowy PRL-owskich osiedli mieszkaniowych (rozpoczętej po 1965 roku). W czasie pierwszych dwóch dekad nowej rzeczywistości gospodarczej i politycznej, Targówek nie wzbudzał natomiast większego zainteresowania prywatnych inwestorów mieszkaniowych (deweloperów). Dlatego w opisywanej dzielnicy osiedlało się stosunkowo niewiele młodszych osób. Potencjalnych nabywców mieszkań mógł zniechęcać czas dojazdu do centrum. Tego problemu raczej nie równoważyła niska cena metrażu, bo podobnym cenowym atutem cechowała się lepiej zlokalizowana i skomunikowana Praga-Południe.
Warto nadmienić, że wedle Miejskiego Systemu Informacji obszar Targówka dzieli się na następujące części: Targówek Fabryczny, Targówek Mieszkaniowy, Bródno, Bródno-Podgrodzie, Zacisze, Utrata oraz Elsnerów. Z punktu widzenia nabywców mieszkań, na razie najmniej atrakcyjny jest Targówek Fabryczny. To część miasta, która nadal czeka na rewitalizację i wykorzystanie działek przez deweloperów. Dzięki lokalizacji dwóch stacji metra (Targówek Mieszkaniowy oraz Metro Trocka) mocno zyskał natomiast Targówek Mieszkaniowy. Obecnie wyróżnia się on wyższym poziomem cen 1 mkw. lokali niż chociażby Bródno (dysponujące na razie połączeniem tramwajowym).
Kolejne stacje metra (Zacisze, Kondratowicza oraz Bródno), których budowa ma się zakończyć w 2022 roku – 2023 roku, na pewno zaktywizują całą północną część opisywanej dzielnicy. Wszystko wskazuje na to, że mniej nowej zabudowy mieszkaniowej ze względu na kwestie komunikacyjne będzie się pojawiać we wschodniej części Zacisza, na Targówku Fabrycznym oraz w Elsnerowie. Natomiast Utrata oraz Bródno-Podgrodzie to obszary, gdzie nowe mieszkania i domy występują rzadko ze względu na specyficzny charakter wykorzystania gruntów (miks terenów zielonych i komercyjnych).
Lokalna infrastruktura i transport
Jeżeli chodzi o temat lokalnej infrastruktury społecznej i handlowej, to warto wspomnieć, że w przypadku takich osiedli jak np. Targówek Mieszkaniowy oraz Bródno nie stwarza ona powodów do narzekań. Są to bowiem obszary, w których zabudowa wielorodzinna funkcjonuje już od dawna. Dostępność punktów usługowych i handlowych w najbliższej okolicy może być bardziej problematyczna na terenie tych części Targówka, które są zdominowane przez zabudowę jednorodzinną (chodzi zwłaszcza o Zacisze).
W przypadku infrastruktury komunikacyjnej, trzeba natomiast wspomnieć, że mieszkańcy południowo-wschodniego Targówka mają do dyspozycji stację kolejową (Warszawa Zacisze-Wilno). Mimo jej obecności, obszary położone po wschodniej stronie ulicy Radzymińskiej wypadają gorzej pod względem czasu dojazdu do centrum miasta. W dni robocze rano (o 7:00), taka podróż komunikacją publiczną może zająć nawet więcej niż 30 minut. Z kolei osoby mieszkające blisko obecnych stacji metra (Targówek Mieszkaniowy i Metro Trocka), dojadą w okolice Dworca Centralnego przed upływem 15 minut. Opisywana sytuacja oczywiście wiąże się z wyższą ceną mieszkania.
Ocena Targówka przez mieszkańców
Opinia dotycząca Targówka prawdopodobnie będzie się poprawiać wraz z budową kolejnych nowych bloków na tym terenie i kontynuacją projektu rozbudowy metra. Już kilka lat temu Targówek był oceniany dobrze przez jego mieszkańców, o czym świadczy na przykład wynik ankiety przeprowadzonej w 2015 r. przez stołeczny ratusz. W tym badaniu ankietowym, aż 93% mieszkańców analizowanej dzielnicy wyraziło zadowolenie ze swojego miejsca zamieszkania oraz najbliższej okolicy. Gorzej zostały ocenione np. takie popularne dzielnice jak Ursus i Praga-Południe.
Warto wspomnieć, że od czasu badania opinii mieszkańców Targówka (2015 r.), na terenie tej dzielnicy udało się zrealizować kilka ciekawych inwestycji – innych niż metro. Chodzi między innymi o budowę nowej Szkoły Podstawowej numer 398, częściową modernizację Parku Bródnowskiego i zakończenie prac przy tzw. obwodnicy Targówka. Na pewno dużo do zrobienia jest w południowej części dzielnicy, która czeka na uwolnienie swojego potencjału.
Aktywność deweloperów w dzielnicy
Dzięki danym GUS możemy dokładnie sprawdzić, jak wyglądała wielokrotnie już opisywana aktywizacja Targówka pod względem działalności deweloperów. Poniższa tabela potwierdza, że przed 2012 r. – 2014 r. Targówek cieszył się raczej niewielkim zainteresowaniem inwestorów mieszkaniowych (podobnie jak pobliski Rembertów i nieodległa Wesoła). Trwały wzrost liczby ukończonych lokali stał się widoczny od 2015 roku. Chodziło o inwestycje rozpoczęte około dwa lata wcześniej, bo właśnie tyle w polskich warunkach trwa budowa przeciętnego mieszkania deweloperskiego (od rozpoczęcia prac budowlanych do ich ukończenia).
Kolejne lata (2016 r. – 2020 r.) przyniosły jeszcze większą liczbę nowych lokali z Targówka. W miarę wyczerpywania się zasobu działek, deweloperzy będą musieli zagospodarowywać Targówek Fabryczny. Od pewnego czasu widać, że większym zainteresowaniem inwestorów cieszy się Elsnerów.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS
Najbardziej popularne mieszkaniowo obszary
Ciekawym podsumowaniem opisu Targówka może być poniższa mapa. Znajdziemy na niej informacje o tym, gdzie przez cały 2020 r. sprzedawały się mieszkania z Targówka. Warto odnotować, że oprócz Targówka Mieszkaniowego i Bródna, pewną popularnością cieszył się także Elsnerów. Po przedłużeniu linii metra, skutkującym wzrostem cen w innych częściach dzielnicy, Elsnerów będzie ważną lokalizacją z tańszymi mieszkaniami. Mowa o lokalach posiadających ceny mniejsze od średniej. W przypadku rynku deweloperskiego, taka średnia cena 1 mkw. lokalu z Targówka pod koniec 2021 r. wynosiła około 10 500 zł – 11 000 zł.
Źródło: mapa.um.warszawa.pl
Dodaj komentarz