Jeżeli sprawdzimy ofertę stołecznego rynku deweloperskiego, to zwykle okaże się, że najwięcej nowych lokali jest dostępnych na terenie Białołęki, Mokotowa oraz Woli. Wzajemne relacje podażowe między tymi terenami zmieniają się przez kolejne kwartały, ale niezmienny pozostaje fakt, że najwięcej nowych lokali znajdziemy właśnie na terenie trzech wspomnianych dzielnic. Warto zwrócić uwagę, że tylko jedna z nich (Białołęka) cechuje się poziomem cen metrażu znacznie niższym od stołecznej średniej. W przypadku wcześniej opisywanego przez nas Mokotowa oraz Woli, sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Są to bowiem dzielnice z kategorii „premium”, czyli takie, które pod względem cenowym znacząco ustępują tylko Śródmieściu i mają z nim bardzo dobre połączenie komunikacyjne. Jako że wcześniej dokładnie opisaliśmy specyfikę Mokotowa, teraz przyszedł czas na odpowiedni opis Woli. Bez wątpienia stanowi ona ciekawy wybór dla osób chcących mieszkać w okolicach centrum Warszawy. Śródmieście stało się bowiem astronomicznie drogie, a jego oferta nie zachwyca pod względem liczby dostępnych lokali.
Sprawdź: Nowe mieszkania Wola
Spis treści
Powierzchnia oraz liczba mieszkańców
Osoby znające topografię Warszawy wiedzą, że Wola jest jedną z mniejszych stołecznych dzielnic. Warto jednak posłużyć się konkretnymi informacjami z bazy danych GUS. Wskazują one, że opisywana dzielnica liczy sobie 19,26 kilometra kwadratowego. Mniejszych obszarowo jest tylko pięć stołecznych dzielnic – Śródmieście, Praga-Północ, Ochota, Ursus i Żoliborz. Pod względem liczby mieszkańców, na przełomie 2020 roku i 2021 roku Wola zajmowała jednak wysokie, czwarte miejsce z wynikiem na poziomie ok. 142 700 osób. Większą populacją cechowały się tylko trzy administracyjne części Warszawy – Mokotów, Praga-Południe oraz Ursynów.
Na podstawie porównania powierzchni oraz liczby ludności, nietrudno wywnioskować, że Wola jest gęsto zaludniona. Faktycznie – pod względem gęstości zaludnienia ta część Warszawy zajmuje trzecie miejsce i wyprzedza między innymi Śródmieście. Większym zagęszczeniem osadnictwa cechują się tylko dwie stołeczne dzielnice – Ochota oraz Praga-Południe.
Zróżnicowanie lokalnej zabudowy
Jeżeli spojrzymy na internetową mapę Woli, to można domyślić się, dlaczego wspomniana dzielnica cechuje się wysoką gęstością zaludnienia. Jedną z przyczyn takiej sytuacji jest niewielka popularność budynków jednorodzinnych. Ta cecha odróżnia Wolę na przykład od Mokotowa, gdzie domy dość często występują np. na terenie Sadyby. Wola jest typowym obszarem śródmiejskim, który przez długie lata cechował się wysokim udziałem terenów przemysłowych. Ze względu na bogatą historię, obszar Woli wyróżnia się całkiem sporą liczbą zabytkowych budynków. Chodzi zwłaszcza o tereny położone blisko Śródmieścia – Nowolipki oraz Mirów. Poza tymi obszarami, Miejski System Informacji (MSI) wyróżnia następujące części Woli – Koło, Ulrychów, Odolany, Powązki, Młynów oraz Czyste.
Obecnie Wola może być przykładem dzielnicy, która przeszła szybką transformację z obszaru o przemysłowej specyfice w mieszkalną oraz biznesową część dużego miasta. Określenie „biznesowe” dotyczy przede wszystkim terenów nazywanych jako City Centre West (CCW). Mowa o obszarze mieszczącym się pomiędzy ulicami Karolkową i Koszykową oraz Aleją Jana Pawła II i Aleją Solidarności. Aktualnie Wola na obszarze CCW posiada więcej nowoczesnej powierzchni biurowej niż Kraków oraz Wrocław razem wzięte i stanowi sporą konkurencję dla terenów biurowych Mokotowa (tzw. Mordoru). Mieszkania dostępne w City Centre West pod względem cen nie ustępują lokalom z najdroższych części Śródmieścia.
Warto nadmienić, że Wola pomimo swojej opinii jako obszaru cechującego się gęstą zabudową, wcale nie jest dzielnicą z niskim udziałem zieleni miejskiej. Uśredniony udział parków, zieleńców i terenów zieleni osiedlowej, który Główny Urząd Statystyczny w 2019 r. obliczył dla Woli to 11,3%. W tym samym czasie, analogiczny wynik dotyczący całej stolicy oscylował na poziomie tylko 6,4%.
Lokalna infrastruktura i transport
Czynnikiem stymulującym transformację Woli, na pewno jest bezpośrednie sąsiedztwo Śródmieścia. Warto jednak zwrócić uwagę, że rozwój opisywanego terenu dodatkowo przyspieszył po ukończeniu stacji metra Rondo ONZ (w 2015 r.), Rondo Daszyńskiego (2015 r.), Płocka (2020 r.), Młynów (2020 r.) oraz Księcia Janusza (2020 r.). Ostatnia wolska stacja metra (Ulrychów) ma zostać ukończona w drugiej połowie 2022 r. Dane z mapy atrakcyjności komunikacyjnej Warszawy (sdadas.github.io/warsaw-transport/) potwierdzają, że mieszkańcy Woli nie powinni narzekać na dojazd do ścisłego centrum miasta. Praktycznie we wszystkich przypadkach, średni czas takiej podróży nie przekroczy bowiem 20 minut.
Sytuację komunikacyjną Woli oprócz linii tramwajowych dodatkowo ułatwia obecność stacji kolejowych wzdłuż południowej granicy z Ochotą, a także w pobliżu Alei Prymasa Tysiąclecia. Naturalnie, trzeba pamiętać, że dodatkowe ułatwienie dojazdu do ścisłego centrum związane z uruchomieniem stacji metra wpłynęło na wysokie ceny mieszkań z Woli.
Jeżeli chodzi o wolską infrastrukturę handlową, usługową, zdrowotną i edukacyjną, to nie stanowi ona powodu do narzekań. Na terenie Woli od dawna istnieją potrzebne placówki oraz sklepy. Dotyczy to również obszaru Odolan, który od pewnego czasu cieszy się zainteresowaniem firm deweloperskich ze względu na dostępność względnie tanich gruntów pod zabudowę. W Odolanach też nie brakuje najpotrzebniejszych elementów infrastruktury.
Ocena Woli przez mieszkańców
Generalnie rzecz biorąc, Wola jest postrzegana jako jedna z bardziej atrakcyjnych dzielnic Warszawy. Wiele osób zainteresowanych tą częścią stolicy żałuje, że nie może sobie pozwolić na zakup wolskiego „M” z powodu wysokich cen metrażu. O stopniu zadowolenia mieszkańców Woli więcej może nam powiedzieć między innymi badanie ankietowe, które w 2015 r. przeprowadzono z udziałem około 9000 warszawiaków. Po zsumowaniu wyników okazało się, że 94% mieszkańców Woli jest zadowolonych z wyboru miejsca najmu lub zakupu lokum. Wyższy wynik odnotowano tylko w przypadku Bielan (95%), Mokotowa (95%) oraz Pragi Północ (95%).
Ciekawe są także rezultaty czysto liczbowej analizy z 2017 roku, którą przeprowadził Urząd Statystyczny w Warszawie. W tym swoistym rankingu dzielnic Warszawy, Wola zajęła ósme miejsce i została sklasyfikowana jako obszar o wysokim poziomie atrakcyjności pod względem jakości życia. Warto nadmienić, że US w Warszawie uwzględnił wskaźniki związane z udziałem osób aktywnych zawodowo, przedsiębiorców i bezrobotnych, liczbą oddanych do użytku mieszkań względem liczby małżeństw, powierzchnią terenów zielonych na 1 osobę oraz liczbą ludności w przeliczeniu na jeden sklep i jedną przychodnię.
Aktywność deweloperów w dzielnicy
Tak jak już wcześniej wspomnieliśmy, Wola mimo wysokich cen działek cieszy się zainteresowaniem deweloperów. Potwierdzają to informacje z poniższej tabeli. Prezentuje ona liczbę mieszkań ukończonych na Woli przez firmy deweloperskie w latach 2010 – 2020. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że w 2019 r. stołeczni deweloperzy pobili rekord kończąc na terenie Woli ponad 4500 mieszkań. Starsze wyniki są skromniejsze. Sugerują one jednak, że miejscowa oferta używanych mieszkań w nowym budownictwie jest wystarczająca.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS
Najbardziej popularne mieszkaniowo obszary
W ramach podsumowania naszej analizy, warto przyjrzeć się mapie, która pokazuje, gdzie przez cały 2020 r. na terenie Woli sprzedawały się mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego. Jak widać, wschodnia część Woli mimo wyższych cen cieszyła się dużym zainteresowaniem. W tej części stolicy, stawki za 1 mkw. lokali są wyższe od średniej obliczonej dla całej Woli. W III kw. 2021 r. za przeciętne nowe lokum z Woli trzeba było zapłacić około 17 000 zł/mkw.
Źródło: mapa.um.warszawa.pl
Dodaj komentarz