Polski rynek nowych mieszkań i domów wydaje się wyjątkowy w Europie nie tylko ze względu na wysoki poziom aktywności deweloperów. Warto również pamiętać o tym, że na zachodzie kontynentu standard deweloperski jest o wiele mniej popularnym rozwiązaniem niż u nas. Natomiast w Polsce większość nowych lokali i domów nadal sprzedaje się w standardzie deweloperskim. Co ciekawe, taka zależność dotyczy również apartamentów stanowiących 5% najdroższych ofert. Przykład apartamentów potwierdza, że nawet zamożniejsi klienci firm deweloperskich są mocno przywiązani do możliwości zupełnie samodzielnego wykończenia lokum. Od pewnego czasu, możemy jednak zaobserwować ciekawy trend. Chodzi o to, że wykończenie pod klucz stopniowo zyskuje popularność (nie tylko w segmencie najdroższych mieszkań i domów od dewelopera). Warto zatem dokładnie przyjrzeć się takiemu rozwiązaniu. Nasz artykuł wyjaśnia między innymi, jakie elementy obejmuje wykończenie mieszkania pod klucz oraz wykończenie domu pod klucz. Informujemy również, ile w praktyce mogą kosztować wykończenia mieszkań pod klucz.
Spis treści
Czego nie będzie obejmować wykończenie pod klucz?
Odpowiedź na powyższe pytanie wyjaśnia równocześnie, jakie elementy mieszkania lub domu zwykle są sprzedawane razem z murami w stanie deweloperskim. Warto oczywiście pamiętać, że pojęcie stanu deweloperskiego nie zostało uregulowane przez przepisy. Ustawa deweloperska wskazuje jedynie, że informacje na temat stanu wykończenia lokalu lub domu powinny znaleźć się w prospekcie informacyjnym wręczanym zainteresowanej osobie. W związku z powyższym, mogą zdarzać się pewne różnice pomiędzy ofertą poszczególnych deweloperów. Na ogół jednak stan deweloperski cechuje się obecnością następujących elementów wyposażenia lokalu:
- działających instalacji (elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, gazowej, wentylacyjnej, telekomunikacyjnej, domofonowej), a także kaloryferów
- gotowej wylewki na podłodze oraz gładkich tynków na ścianach przygotowanych do dalszych prac
- parapetów wewnętrznych i zewnętrznych
- okien oraz drzwi wejściowych (uwaga: mieszkanie pod klucz zwykle nie ma drzwi wewnętrznych)
- balustrad na tarasie i balkonie
Jeżeli nabywca nowego domu nie zamówił wykończenia pod klucz, to w ramach stanu deweloperskiego dodatkowo będzie mógł liczyć na: wykonanie schodów zewnętrznych i wewnętrznych wraz z balustradami, ocieplenie poddasza, przygotowanie zabudowy z płyt kartonowo-gipsowych, ocieplenie oraz wykończenie elewacji, montaż podbitki dachowej i rynien, zagospodarowanie terenu oraz budowę ogrodzenia. Warto zauważyć, że stan deweloperski nowego domu w dużej mierze obejmuje te same prace, które dotyczą części wspólnych typowego budynku wielorodzinnego.
Trzeba wspomnieć, że czasem deweloperzy oferują coś w rodzaju „stanu deweloperskiego plus”. To ciekawa opcja dla osób, które uważają, że wykończenie pod klucz jest dla nich na przykład zbyt drogie, ale chciałyby mieć od razu w lokum chociażby armaturę sanitarną oraz ściany pomalowane na biało. Oczywiście, za stan deweloperski rozszerzony/podwyższony trzeba będzie nieco dopłacić. Taki koszt jest jednak znacznie mniejszy niż w przypadku wykończenia pod klucz.
Jakie są najważniejsze zalety wykończenia pod klucz?
Wzrastająca popularność wykończenia pod klucz sugeruje, że ten wariant posiada swoje niezaprzeczalne zalety. Pierwszą z nich wydaje się po prostu oszczędność czasu ważna dla osób, które są np. mocno zapracowane. Z punktu widzenia specjalistów posiadających stawki godzinowe rzędu nawet kilkuset złotych, żmudne wybieranie materiałów wykończeniowych (każdego z osobna) i umawianie się z budowlańcami (często nierzetelnymi) oznacza po prostu spore straty finansowe. Tymczasem mieszkanie pod klucz powinno być gotowe w ściśle ustalonym terminie. Wybredni klienci coraz częściej decydują się na wykończenie pod klucz, ponieważ zapewnia ono możliwość coraz szerszego i bardziej swobodnego wyboru materiałów wykończeniowych oraz niezbędnych artykułów. Dotyczy to również ciekawej opcji, jaką jest wykończenie domu pod klucz.
Z usługi wykończenia pod klucz, którą zwykle wykonuje sam deweloper lub współpracująca firma, coraz częściej korzystają również osoby kupujące mieszkanie pod wynajem. Dla takich inwestorów priorytetem jest to, żeby kupiony lokal zaczął jak najszybciej na siebie zarabiać. Wykończenie pod klucz zapewnia taką możliwość bez konieczności oczekiwania na samodzielnie zamówionych fachowców, którzy w przypadku pojedynczych zleceń często podają bardzo długie terminy realizacji swoich usług. Z punktu widzenia inwestorów, ważny jest też fakt, że wykończenie mieszkania pod klucz bywa dostępne w kilku pakietach mocno różniących się ceną. Dzięki temu można dostosować wybraną opcję wykończeniową do planu zarabiania na wynajmie oraz spodziewanego profilu najemców. Jeżeli posiadacz mieszkania na wynajem celuje w zarabianie na studentach, to raczej wybierze jeden z tańszych pakietów wykończeniowych.
Deweloperzy proponujący wykończenie pod klucz w swoich projektach, zwracają także uwagę na fakt, że wspomniana usługa jest objęta preferencyjną stawką VAT na poziomie 8%. Pozwala to obniżyć jej końcową cenę. Co ważne, niższa stawka VAT dotyczy nie tylko malowania lokalu oraz tzw. białego montażu. Ośmioprocentowym podatkiem od towarów i usług są objęte także usługi polegające np. na układaniu płytek ceramicznych, a także dostarczeniu i montażu mebli łazienkowych oraz kuchennych (zobacz Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 grudnia 2019 r. o sygnaturze akt I FSK 1362/17).
W ramach porównania warto przypomnieć, że tradycyjny zakup materiałów budowlanych przez osobę samodzielnie wykańczającą lokal lub dom kupiony w stanie deweloperskim skutkuje zastosowaniem standardowej stawki VAT na poziomie 23%. Na cenę pakietów wykończeniowych pod klucz pozytywnie wpływa też fakt, że deweloper lub firma wykończeniowa dzięki dużym zakupom posiada rabaty w hurtowniach budowlanych.
Wykończenie pod klucz będzie objęte gwarancją i rękojmią
Nie można także zapominać, że wybór wykończenia pod klucz ułatwia zakup mieszkania w innym mieście oraz szybką przeprowadzkę bez długiego oczekiwania na zakończenie prac. Osoby korzystające z takiego wariantu wykończenia, nie muszą mocno angażować się w nadzór nad pracownikami budowlanymi. Gwarancji na zakończone prace udziela bowiem sam deweloper lub firma z nim współpracująca. Na ogół jest to znana firma, która nie zniknie z rynku przed zakończeniem okresu trwania rękojmi lub gwarancji. W przypadku mniejszych przedsiębiorstw budowlanych, sytuacja niestety wygląda różnie. Co ważne, wykończenie mieszkania pod klucz oraz wykończenie domu pod klucz zwykle jest objęte procedurą związaną z odbiorem mieszkania. To oznacza, że wszelkie usterki zostaną usunięte w ramach przepisów ustawy deweloperskiej.
Niedawno wspomniana ustawa deweloperska została znowelizowana tak, aby lepiej chronić interesy nabywcy nowego mieszkania lub domu. W ramach zmodyfikowanych przepisów przewidziano między innymi możliwość zastępczego wykonania prac na koszt dewelopera, który ociąga się z poprawkami.
Dlaczego wykończenie pod klucz nie dominuje na rynku?
W nawiązaniu do wszystkich powyżej wymienionych zalet, można zastanawiać się, dlaczego stosunkowo niewiele osób nadal wybiera wykończenia mieszkań pod klucz lub stan pod klucz w przypadku nowych domów jednorodzinnych. Przyczyną opisywanego stanu rzeczy może być po prostu przyzwyczajenie nabywców nowych lokali i domów. Takie osoby czasem próbują na własną rękę szukać oszczędności, co nie zawsze przynosi dobry skutek. Przykładem jest „polowanie” na promocje dotyczące materiałów budowlanych i wykończeniowych (nie zawsze dobrej jakości) lub zwykle skazana na niepowodzenie próba znalezienia na rynku „taniego” i dobrego fachowca.
Decyzja o samodzielnym wykańczaniu lokum wydaje się bardziej uzasadniona jeśli nabywca nowego domu lub lokalu posiada w rodzinie albo wśród znajomych sprawdzonego specjalistę, który dobrze wykona potrzebne prace i pobierze za to obniżone wynagrodzenie. Nie można zapominać, że zarówno w przypadku samodzielnego wykańczania lokalu, jak i wykończenia mieszkań pod klucz robocizna stanowi bardzo ważny element wpływający na ostateczną cenę.
Warto także wiedzieć, że nie każdy deweloper aktualnie oferuje wykończenie pod klucz (stan pod klucz). Wbrew pozorom, taka opcja wykończeniowa nie jest źródłem nadzwyczajnych zysków dla inwestora mieszkaniowego. Co więcej, w przypadku prac wykończeniowych zleconych wykonawcy deweloper musi brać pod uwagę fakt, że stwierdzone usterki mogą negatywnie wpłynąć na jego opinię.
Ile trzeba realnie zapłacić za mieszkanie pod klucz?
Tak jak już wspomnieliśmy, koszty wykończenia pod klucz bywają bardzo różne. Podobna sytuacja dotyczy kosztów samodzielnego wykończenia lokum od dewelopera, które w zależności od potrzeb i gustów mogą wynosić np. 1000 zł/mkw. – 2500 zł/mkw. Firmy deweloperskie coraz częściej przewidują co najmniej kilka wariantów kosztowych, jakimi może cechować się stan pod klucz. Przykładowy cennik usługi wykończenie mieszkania pod klucz wygląda następująco:
- pakiet podstawowy – 800 zł/mkw.
- pakiet rozszerzony – 1100 zł/mkw.
- pakiet premium – 1500 zł/mkw.
- pakiet komfortowy – 2000 zł/mkw.
Podane powyżej stawki są oczywiście przykładowe i odzwierciedlają sytuację rynkową z połowy 2021 roku. Warto wspomnieć, że deweloperzy oferujący wykończenie pod klucz, czasem proponują nawet wyposażenie kuchni i łazienki w dopasowany sprzęt AGD. Oczywiście, przed wyborem konkretnego pakietu wykończeniowego od dewelopera lub jego podwykonawcy trzeba dokładnie sprawdzić, co wchodzi w skład usługi. Identyczna zasada dotyczy usług oferowanych przez „zewnętrzne” firmy wykończeniowe (niepowiązane z deweloperami).
Dodaj komentarz