Zakup mieszkania w Polsce przez cudzoziemca – przepisy, wymagane dokumenty

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Choć niewiele osób zdaje sobie z tego sprawę, nie każdy cudzoziemiec może w dowolnej chwili nabyć w naszym kraju nieruchomość. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga stosownego zezwolenia. Bez wymaganego zezwolenia zakup nieruchomości przez cudzoziemców możliwy jest tylko i wyłącznie w ściśle określonych przypadkach. Co dokładnie należy wiedzieć o nabywaniu przez cudzoziemców nieruchomości w Polsce? Czemu mają służyć wprowadzane ograniczenia?

W jaki sposób cudzoziemiec może uzyskać zezwolenie na zakup nieruchomości? Czy cudzoziemcom łatwo jest kupić mieszkanie w Polsce? Z jakimi problemami mogą spotkać się cudzoziemcy w czasie zakupu? Odpowiedzi na wszystkie pytania znajdziesz poniżej!

Czym jest ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców?

Czy obcokrajowiec może kupić dom w Polsce? To pytanie zadają sobie bardzo często nie tylko obywatele spoza naszego kraju, ale także sami Polacy. Problem nabywania nieruchomości przez cudzoziemców uregulowany jest bardzo starą ustawą z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z późniejszymi zmianami. W myśl tej ustawy wszelkie nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców musi być opatrzone zezwoleniem, wydanym przez Ministra Spraw Wewnętrznych.

A kto zatem jest traktowany, jako cudzoziemiec? Otóż w rozumieniu ustawy cudzoziemcem jest:

• osoba fizyczna, która nie posiada polskiego obywatelstwa,
• osoba prawna, która posiada siedzibę poza granicami naszego kraju,
• nie posiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w powyższych punktach, która ma siedzibę za granicą i została utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
• osoba prawna i spółka handlowa nie posiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, która jest kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w powyższych punktach.

O uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości muszą ubiegać się cudzoziemcy, którzy pochodzą spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Każda taka osoba zobowiązana jest uzyskać zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, zanim wejdzie w posiadanie nieruchomości w naszym kraju.

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców: jak uzyskać zezwolenie?

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca może zostać udzielone przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na podstawie złożonego wniosku. Oczywiście nie w każdych sytuacjach takie zezwolenie zostanie wydane. Przepisy określają, w jakich sytuacjach można uzyskać zezwolenie. Przede wszystkim wówczas, gdy nabyte nieruchomości nie spowodują zagrożenia bezpieczeństwa państwa lub zagrożenia obronności. Ponadto zakup takich nieruchomości nie może zagrażać porządkowi publicznemu. Takiemu zakupowi nie mogą sprzeciwiać się względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa.

Wymagane jest także udowodnienie więzi, łączącej cudzoziemca z Polską. Na taką więź może wskazywać polskie pochodzenie, ale także związek małżeński z obywatelem naszego kraju. Na więzi może wskazywać także zezwolenie na pobyt – czasowe lub stałe, ale też prowadzenie w Polsce działalności gospodarczą lub rolniczej.

Co szczególnie istotne, w przypadku cudzoziemców, powierzchnia nabytych nieruchomości na potrzeby życiowe może wynosić maksymalnie 0,5 ha. A co z obcokrajowcami, którzy chcą kupić ziemię rolną? Czy obcokrajowiec może kupić ziemię w Polsce? Czy istnieją podobne ograniczenia także w tej kwestii. Otóż nabycie nieruchomości rolnych reguluje ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Zakup ziemi dla obcokrajowców wymaga także stosownego zezwolenia.

Kupno nieruchomości przez cudzoziemca – kiedy zezwolenie nie jest potrzebne?

Czasem zdarza się, że zezwolenie na zakup nieruchomości przez cudzoziemca nie jest wymagane.  Co to są za sytuacje? Otóż zezwolenie nie jest potrzebne w przypadku, gdy cudzoziemiec nabywa samodzielny lokal mieszkalny, który zapewnia odpowiednie warunki mieszkaniowe. Oprócz tego zezwolenie nie będzie konieczne, kiedy cudzoziemiec chce nabyć lokal lub udział w lokalu przeznaczonym na garaż.

Także osoby mieszkające w Polsce, co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE nie muszą martwić się o zezwolenie na nabycie nieruchomości. Ponadto dokument ten nie jest konieczny, gdy nabywana jest nieruchomość od osoby, będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem, co najmniej 5 lat, gdy cudzoziemiec w dniu nabycia uprawniony jest do dziedziczenia po tej osobie (np. córka, syn lub wnuk nabywa nieruchomość od matki, ojca lub dziadków). Kiedy jeszcze zezwolenie nie jest potrzebne? Otóż wówczas, gdy cudzoziemiec nabywa nieruchomość, jako wierzyciel hipoteczny.

Jak długo trwa nabycie nieruchomości przez cudzoziemca?

Choć często można spotkać się z deklaracją, że minister rozpatrzy wnioski najszybciej, jak to jest możliwe, to jednak w praktyce może okazać się, że na decyzję trzeba będzie poczekać. Przede wszystkim sprawy dotyczące zezwoleń na nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców bywają dość skomplikowane. W praktyce trwają najczęściej ok. 2-4 miesięcy. Wiele zależy od tego czy złożony wniosek wraz z niezbędnymi załącznikami był kompletny.

We wniosku konieczne jest wskazanie dokładnych danych dotyczących nabywanej nieruchomości. Ponadto we wniosku należy wskazać także dane dotyczące osoby zbywcy nieruchomości. Konieczne jest także określenie formy prawnej, sposobu nabycia. Należy też wskazać cel, w jakim nabywana jest nieruchomość.

A jakie dokumenty dołączyć do wniosku o wyrażenie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca?

•  w przypadku osób fizycznych odpis lub kserokopia dokumentu tożsamości,
• dokumenty które potwierdzą źródło pochodzenia środków finansowych, z których sfinalizowany zostanie zakup nieruchomości,
• wyciąg z odpowiedniego rejestru lub ewidencji – jeśli dotyczy,
• odpis z księgi wieczystej,
• wypis z rejestru gruntów,
•  wyrys z mapy ewidencyjnej,
• dokumenty potwierdzające związki cudzoziemca z Polską,
• dokumenty stanowiące podstawę dokonania zmian oznakowania nieruchomości,
• zaświadczenie z właściwego oddziału ZUS, na podstawie którego można stwierdzić, że cudzoziemiec nie zalega ze składkami na Fundusz Ubezpieczeń Społecznych,
• dowód zapłacenia opłaty skarbowej,
• oświadczenie zbywcy wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca,
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Co istotne wszelkie wskazane dokumenty powinny być przedłożone wraz z wnioskiem w oryginale lub jako dokumenty poświadczone za zgodność z oryginałem przez notariusza lub adwokata.

Po złożeniu wniosku, ministerstwo weryfikuje go wraz z kompletem załączonych dokumentów. Po weryfikacji dokumentów ministerstwo występuje o opinię do Ministra Obrony Narodowej (MON). Może zdarzyć się tak, że wniosek będzie zawierał pewne braki formalne. Co w takiej sytuacji? Otóż wówczas minister wzywa cudzoziemca do niezwłocznej korekty błędów. Jeśli błędy nie zostają poprawione, wówczas na tym etapie zostanie zakończone procesowanie wniosku.

Co istotne, czasem może pojawić się także konieczność uzupełnianie dokumentów. Np. minister może zażądać dostarczenia dodatkowych dowodów i informacji, które są w jego ocenie konieczne do rzetelnego rozpatrzenia twojego wniosku. Minister ma także prawo zwrócić się o opinię do innych instytucji państwowych czy organizacji zawodowych.

W przypadku, gdy cudzoziemiec spełnia wszelkie niezbędne wymagania, wówczas dostaje zezwolenie w formie decyzji administracyjnej. Takie zezwolenie jest ważne tylko przez 2 lata od dnia wydania.

Kiedy wnioskodawca ma prawo do skargi?

Zdarzają się także sytuacje, że wnioskodawca ma pewne obiekcje, co do procesu rozpatrywania wniosku bądź do samej decyzji. W razie decyzji odmownej wnioskodawca może złożyć wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy.

Taki wniosek należy złożyć do MSWiA w ciągu 14 dni od dnia doręczenia decyzji. Ponadto cudzoziemiec będący wnioskodawcą ma prawo złożyć skargę także do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Oczywiście w obu tych przypadkach konieczne jest to, żeby cudzoziemiec dokładnie wskazał, z jakich powodów nie zgadza się z wydaną decyzją.

Sprzedaż nieruchomości zakupionej przez cudzoziemca

A co w sytuacji, gdy cudzoziemiec uzyska stosowne zezwolenie, zakupi nieruchomość w Polsce, jednak po kilku latach zdecyduje się na jej sprzedaż? Czy musi wówczas spełniać jakieś dodatkowe warunki, bądź powiadamiać odpowiednie instytucje?

Otóż sprzedaż nieruchomości zakupionej przez cudzoziemca odbywa się na zasadach ogólnych, nie ma żadnych odrębnych przepisów prawa, które by to regulowały. Jeśli cudzoziemiec, który nabył nieruchomość na podstawie zezwolenia, będzie chciał ją sprzedać, wówczas nie musi przed zbyciem nieruchomości dopełniać żadnych dodatkowych formalności.