Krajowe media już kilka razy informowały, że oprocentowanie nowych polskich kredytów mieszkaniowych jest najwyższe w UE. Jeszcze niedawno krajem z najwyższymi odsetkami nowych „hipotek” były Węgry. Sytuacja uległa jednak zmianie po kolejnych obniżkach stóp procentowych nad Balatonem. Polscy kredytobiorcy wciąż czekają na decyzję RPP związaną z obniżeniem kosztu pieniądza. Chodzi zarówno o osoby spłacające starsze kredyty mieszkaniowe w złotych, jak i rodaków zamierzających zaciągnąć takie zobowiązania w przyszłości. Postanowiliśmy zatem sprawdzić, jak obniżka oprocentowania kredytów mieszkaniowych może wpłynąć na zdolność kredytową przykładowego singla oraz pary. Na razie warto jednak skupić się na doniesieniach medialnych o możliwości obniżenia stóp procentowych już w pierwszej połowie przyszłego roku. Polityczny klincz związany z programem Kredyt na Start sprawił, że wiele osób zwróciło większą uwagę na stopy NBP.
Spis treści
Obniżki stóp procentowych w 2025 r. są prawdopodobne
Ostatnio o perspektywach obniżenia stóp procentowych w Polsce mówi się coraz więcej, na co wpływa między innymi sytuacja za oceanem. Chodzi o kondycję rynku pracy w USA. Analitycy spodziewają się rychłych obniżek stóp procentowych nie tylko w Stanach Zjednoczonych. Rośnie również szansa na to, że jeszcze w bieżącym roku podobną decyzję podejmie Europejski Bank Centralny (EBC). Polskie władze monetarne muszą brać pod uwagę decyzje amerykańskiej Rezerwy Federalnej i EBC, które będą wpływać między innymi na kurs złotego względem dolara oraz euro.
Obecnie nie ma raczej wątpliwości co do tego, że przyszłoroczne obniżki stóp procentowych są w Polsce prawdopodobne. Ciekawą opinię na ten temat w dniu 11 września 2024 r. przedstawił główny ekonomista BNP Paribas Bank Polska, Michał Dybuła. Jego zdaniem, Rada Polityki Pieniężnej rozpocznie cykl obniżek stóp procentowych w marcu 2025 r. Korekty poziomu stóp będą prowadzone w dość dynamiczny sposób, co oznacza obniżenie stopy referencyjnej NBP do 4,00% na koniec przyszłego roku (z obecnego poziomu 5,75%). Zdaniem analityka BNP Paribas, rok 2026 ma przynieść dalsze obniżki głównej stopy NBP – w kierunku 3,50%.
Przykładowy singiel: jak niższe stopy wpłyną na zdolność?
Wielu potencjalnych nabywców mieszkań i domów zastanawia się, jak w ich przypadku obniżki stóp procentowych mogą wpłynąć na poziom zdolności kredytowej. Postanowiliśmy udzielić odpowiedzi w ramach dwóch przykładów. Pierwszy z nich uwzględnia sytuację singla z dochodem netto 5500 zł, który obecnie nie posiada kredytów oraz innych zobowiązań. Zakładamy również, że przykładowy kredytobiorca wybierze okres spłaty wynoszący 30 lat, zmienne oprocentowanie i raty równe. Pierwsza rata równa nie będzie mogła przekroczyć 50% dochodu netto. Zdolność kredytowa modelowego singla przy różnym poziomie oprocentowania kredytu mieszkaniowego wygląda następująco:
- 7,9% (średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych z lipca 2024 r. według NBP) – zdolność kredytowa wynosi 295 000 zł
- 7,4% – 305 000 zł
- 6,9% – 320 000 zł
- 6,4% – 335 000 zł
- 5,9% – 350 000 zł
Jak widać, oprocentowanie kredytu mieszkaniowego w sposób dość wyraźny wpływa na zdolność kredytową. Powyższe obliczenia uwzględniają spadek stawki oprocentowania o dwa punkty procentowe, czyli scenariusz dość realny w ciągu kolejnych 24 miesięcy. Wszystko wskazuje, że na średnie oprocentowanie „hipotek” rzędu 4,0% – 4,5%, a więc już dość niskie przyjdzie nam poczekać dłużej. Powinny natomiast rosnąć zarobki, co też pozytywnie wpłynie na zdolność kredytową.
A jak wygląda podobna analiza dotycząca rodziny „2+1”?
Warto teraz sprawdzić wpływ obniżek stóp procentowych i powiązanego z nimi spadku oprocentowania kredytu (przy niezmiennym dochodzie) na sytuację rodziny z jednym dzieckiem. W stosunku do poprzedniego przykładu zmienią się tylko założenia mówiące o dochodzie i wysokości pierwszej raty względem dochodu. W przypadku modelowej rodziny, miesięczny dochód netto wynosi bowiem 11 000 zł, a maksymalny stosunek pierwszej raty do dochodu netto zostaje określony jako 45%. Obliczana w ten sam sposób maksymalna zdolność kredytowa, w zależności od oprocentowania kredytu będzie zmieniać się następująco:
- 7,9% (średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych z lipca 2024 r. według NBP) – zdolność kredytowa wynosi 530 000 zł
- 7,4% – 550 000 zł
- 6,9% – 570 000 zł
- 6,4% – 595 000 zł
- 5,9% – 620 000 zł
Podobnie jak w poprzednim przypadku, widzimy dość spory wpływ spodziewanych obniżek stóp procentowych na zdolność kredytową. Warto pamiętać, że na wartość nieruchomości możliwej do zakupu przez singla oraz rodzinę wpływa też wkład własny (minimum dziesięcioprocentowy). Planowany program Kredyt na Start mógłby znacząco poprawić powyższe szacunki zdolności kredytowej, gdyby modelowe gospodarstwa domowe z niego skorzystały. Wspomniany program ma również zapewnić możliwość zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego bez wkładu własnego (dzięki gwarancji BGK). Przyszłość „Kredytu na Start” w czasie przygotowywania tego artykułu była jednak niejasna.
Dodaj komentarz