Rada Polityki Pieniężnej nie zaskoczyła obniżając w maju główną stopę NBP o 0,50 punktu procentowego. Ta decyzja nie oznacza automatycznego rozpoczęcia cyklu obniżek stóp. Większość analityków jest jednak przekonana, że w bieżącym roku nastąpią kolejne „cięcia”. Jeszcze przed majowym posiedzeniem RPP, widoczne były spore spadki stóp WIBOR (np. WIBOR-u 3M oraz WIBOR-u 6M). Warto zadać sobie pytanie, jak te dokonane już zmiany wpłynęły na zdolność kredytową przeciętnego gospodarstwa domowego. Postanowiliśmy odpowiedzieć na to pytanie. W ramach szacunków zdolności kredytowej, bierzemy też pod uwagę spodziewane przez rynki finansowe obniżki WIBOR-u w trakcie następnych 15 miesięcy. Warto sprawdzić te prognozy.
Spis treści
Zacznijmy od kalkulacji dotyczącej pary bez dzieci
Wspomniane wcześniej prognozy przyszłych notowań WIBOR-u można uzyskać bazując na aktualnych notowaniach tak zwanych kontraktów FRA na stopę WIBOR. Weźmy pod uwagę stopę WIBOR 3M, która pod koniec marca br. wynosiła jeszcze 5,85%. Był to poziom, na którym trzymiesięczny WIBOR utknął na długi czas (od listopada 2023 roku). Z kolei w połowie maja stopa WIBOR 3M wynosiła już 5,25%, przy czym zdecydowana większość ujemnej zmiany dokonała się jeszcze w kwietniu. Na podstawie wspomnianych wcześniej kontraktów FRA można natomiast oszacować, że w połowie maja 2025 roku rynki finansowe prognozowały następującą ścieżkę zmian WIBOR-u:
- stopa WIBOR 3M za 1 miesiąc – 5,12%
- stopa WIBOR 3M za 3 miesiące – 4,83%
- stopa WIBOR 3M za 6 miesięcy – 4,42%
- stopa WIBOR 3M za 9 miesięcy – 4,10%
- stopa WIBOR 3M za 15 miesięcy – 3,84%
Jak widać, inwestorzy z rynków kapitałowych oczekują, że WIBOR będzie spadał dość wolno, co przełoży się również na oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych. Zakładamy najpierw, że modelowa bezdzietna para z dochodem 10 000 zł netto zamierza zaciągnąć kredyt mieszkaniowy o zmiennym oprocentowaniu oraz marży wynoszącej 2,00%. Wybór zmiennej stawki oprocentowania wydaje się dość uzasadniony ze względu na spodziewane obniżki stóp procentowych. Trzeba jednak pamiętać, że Komisja Nadzoru Finansowego każe w przypadku kredytów „zmiennoprocentowych” stosować wyższe bufory bezpieczeństwa na wypadek wzrostu oprocentowania. Ten czynnik również uwzględniliśmy.
Wzrosty zdolności kredytowej wolne, ale znaczące
Uwzględniając powyższe założenia, oszacowaliśmy, że zdolność kredytowa modelowej pary może zmieniać się następująco:
- pod koniec marca 2025 r. – 540 000 zł
- w połowie maja 2025 r. – 565 000 zł
- za 1 miesiąc (licząc od połowy maja 2025 r.) – 570 000 zł
- za 3 miesiące (licząc od połowy maja 2025 r.) – 580 000 zł
- za 6 miesięcy (licząc od połowy maja 2025 r.) – 600 000 zł
- za 9 miesięcy (licząc od połowy maja 2025 r.) – 620 000 zł
- za 15 miesięcy (licząc od połowy maja 2025 r.) – 630 000 zł
Warto oczywiście pamiętać, że w poszczególnych bankach mogą istnieć dość spore rozbieżności dotyczące konkretnego poziomu zdolności kredytowej. Powyższe szacunki są dość mocno konserwatywne. Ważny wydaje się natomiast trend, a ten w świetle powyższych informacji przedstawia się dość pozytywnie dla potencjalnych kredytobiorców. Otóż, za 9 miesięcy (licząc od połowy maja 2025 r.) przykładowa para bez dzieci mogłaby pożyczyć o 80 000 zł więcej niż pod koniec marca 2025 r.
Jeżeli chodzi o singla z dochodem netto wynoszącym 5000 zł, który na ratę nie powinien wydawać więcej niż 50% swojego wynagrodzenia, to szacunki zdolności kredytowej są oczywiście dużo skromniejsze – podobnie jak szacunki spodziewanych wzrostów tejże zdolności w perspektywie kolejnych miesięcy. Mowa o następujących zmianach:
- pod koniec marca 2025 r. – 270 000 zł
- w połowie maja 2025 r. – 285 000 zł
- za 1 miesiąc (licząc od połowy maja 2025 r.) – 287 000 zł
- za 3 miesiące (licząc od połowy maja 2025 r.) – 290 000 zł
- za 6 miesięcy (licząc od połowy maja 2025 r.) – 300 000 zł
- za 9 miesięcy (licząc od połowy maja 2025 r.) – 310 000 zł
- za 15 miesięcy (licząc od połowy maja 2025 r.) – 320 000 zł
Wzrost zdolności kredytowej modelowego singla o 40 000 zł w perspektywie 9 miesięcy (licząc od połowy maja 2025 r.) również wydaje się sporą zmianą, jeśli porównamy ją do sytuacji z przełomu marca i kwietnia br. Warto oczywiście pamiętać, że na początku 2026 r. kredyty mieszkaniowe nadal będą stosunkowo drogie. Powyższa analiza zakłada średnie oprocentowanie zmienne nowych kredytów mieszkaniowych na poziomie 6,10% w lutym 2026 r. To nadal dość wysoka stawka, do której doliczamy jeszcze wspomniany wcześniej bufor na wypadek zmiany stóp procentowych.
Wolne spadki WIBOR-u argumentem za dopłatami?
Dość powolne tempo spadku WIBOR-u może być argumentem na rzecz uruchomienia programu dopłat do kredytów mieszkaniowych, którego ustawodawcze postępy cały czas monitorujemy. Nasza analiza nie zakłada jednak tego, że program Pierwsze Klucze zostanie uruchomiony. Losy tej inicjatywy są bowiem nadal dość niepewne.
Dodaj komentarz