27.10.2022

5/5 - (1 vote)

Ranking kredytów hipotecznych – 10.2022

Kredyt hipoteczny

Redakcja

5/5 - (1 vote)

Ranking kredytów hipotecznych

Kredyt hipoteczny to często jedyny sposób na kupienie własnego mieszkania czy domu. Niestety do historii przeszły już rekordowo niskie stopy procentowe i duża dostępność kredytów. Gwałtownie rosnące stopy procentowe i zachwianie gospodarki wywołane głównie pandemią i wojną sprawiły, że nasza zdolność kredytowa drastycznie spadła, a banki zaostrzyły kryteria. Gdzie zatem próbować? Ranking kredytów hipotecznych ułatwia rozpoznanie sytuacji, ale pod pewnymi warunkami. Musimy wiedzieć, jakie zmienne wziąć pod uwagę.

Niestabilna sytuacja polityczno-ekonomiczna spowodowała, ogromne zmiany na rynku finansowym. Rosną stopy procentowe, rośnie inflacja, ludzie tracą pracę i poczucie stabilizacji. Zaczynamy się bardziej martwić, czy udźwigniemy tak duże zobowiązanie, jakim jest kredyt hipoteczny. Komisja Nadzoru Finansowego robi co może, aby chronić kredytobiorców przed wpadnięciem w pułapkę zadłużenia, którego nie da się spłacić, więc kryteria oceny są coraz ostrzejsze. Spada liczba wniosków i zawartych umów, banki zaczynają tracić, więc próbują kusić.

Dlatego, zanim złożymy wniosek, sprawdzamy rankingi i opinie. Pomocna może również okazać się porównywarka kredytów hipotecznych, która działa w czasie rzeczywistym i uwzględnia oprócz oprocentowania i marży banku, także koszty dodatkowe oraz warunki, na jakich przyznawany jest kredyt. To od tych zmiennych w dużym stopniu zależy, w jakim banku kredyt hipoteczny okaże się najkorzystniejszy.

Tabela dla kredytu na 300 tys. zł i 20 lat (na dzień 27.10.2022)

 

Bank Wkład własny RRSO Marża Prowizja Rata Do spłaty
PKO BP 20% 9,39% 1,36% 0 2 416 zł 869 769 zł
Millennium 20% 9,52% 1,70% 0 2 442 zł 879 114 zł
Santander 20% 9,67% 1,84% 0 2 472 zł 890 054 zł
ING 20% 9,82% 1,64% 1% 2477 zł 894 686 zł
PeKao 20% 10,07% 1,79% 1,25% 2 509 zł 908 476 zł
City Handlowy 20% 10,02% 2.09% 0 2 527 zł 911 435 zł

Od czego zależy łączny koszt kredytu hipotecznego

Na całkowity koszt kredytu składa się kilka elementów. Pierwszym z nich jest oczywiście oprocentowanie, czyli odsetki, jakie zapłacimy od otrzymanej kwoty. Drugim — marża banku. Oba parametry składają się na nominalne oprocentowanie kredytów.

  • Stawką bazową do obliczania oprocentowania jest w Polsce wskaźnik WIBOR. Zależy on od aktualnej stopy referencyjnej ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej i jest aktualizowany co 3 lub co 6 miesięcy. Nietrudno się więc domyślić, że najbardziej rzutuje on na kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem. Zmieniające się stopy procentowe będą przecież bezpośrednio wpływały na wysokość rat, a zatem i na całkowity koszt kredytu.
  • Marża to po prostu zysk banku. O ile jednak WIBOR jest ustalany odgórnie, tak wysokość marży jest wewnętrzną decyzją banku. Co ważne, nie jest ona wartością stałą i można ją negocjować, zanim podpiszemy umowę.

Stopy procentowe od 2006 r. systematycznie spadały, aż do osiągnięcia rekordowo niskiego poziomu 0,1 w maju 2020 r. W tym okresie na pytanie, jaki kredyt hipoteczny wybrać wystarczyła odpowiedź, aby uwzględniał 10% wkładu własnego, najwyżej 20 lat spłaty i ratę nieprzekraczającą 30% dochodu. Banki chętnie udzielały jednak kredytów bez wkładu lub na dłuższy okres.

Zachwianie gospodarki po pandemii covid i konieczność jej ratowania oraz dodatkowo wybuch wojny w Ukrainie, poskutkowały jednak gwałtownymi podwyżkami i w ciągu roku stopa referencyjna RPP wzrosła z poziomu 0,5 w październiku 2021 r.do 6,75 w październiku 2022 r. Jak to się przekłada na raty? Ktoś, kto we wrześniu 2021 r. rozpoczynał spłatę kredytu na 300 tys. zł, płacił ok. 1300 zł. Rok później płaci już 2500 zł.

Czy zatem w tak szybko zmieniającej sytuacji można dobrze przewidzieć całkowity koszt kredytu? Niestety. Na powyższym przykładzie można jednak się przekonać, że ryzyko zmiennego oprocentowania to nie tylko zapis w umowie. Ci, którzy zaciągali kredyty 10-12 lat temu mieli szczęście, bo w tym okresie stopy procentowe spadały. Nic jednak nie trwa wiecznie. Dziś wygląda to tak niepewnie, że nawet w kwestii czy w ogóle ubiegać się teraz o kredyt hipoteczny opinie doradców będą podzielone.

Dodatkowe koszty kredytu hipotecznego

Na koszt kredytu oprócz oprocentowania nominalnego, wpływ będzie miała również prowizja banku, składki obowiązkowych ubezpieczeń i ewentualne opłaty za usługi dodatkowe przyklejane do umowy. To wszystko dopiero składa się na RRSO, czyli realną roczną stopę oprocentowania. Ona da nam pełniejszy obraz tego, czy pozornie najtańsze kredyty hipoteczne, faktycznie nimi są.

Czy zatem wystarczy porównać RRSO?Tak, ale tylko w przypadku porównania kredytów hipotecznych o takich samych parametrach i udzielanych na dokładnie takich samych warunkach. Dlaczego to ważne? Bo całkowity koszt kredytu będzie również zależał od:

  • okresu, na jaki go zaciągamy — im dłuższy, tym dłużej będziemy płacić odsetki, zatem ogólnie wyjdzie drożej,
  • jak często będziemy spłacać raty, bo od tego zależy, jak na nie wpłyną zmiany WIBOR,
  • czy będą to raty stałe, czy malejące, bo różny jest w nich stosunek odsetek do kapitału.

Jeśli choć jeden z tych parametrów się różni, sama RRSO kredytów hipotecznych może nas zmylić. Przy kredycie na 20 lat będzie ona dużo wyższa niż przy zobowiązaniu 30-letnim, mimo że łączny koszt kredytu będzie sporo niższy. Z tego powodu wybierając kredyt hipoteczny, ranking powinniśmy traktować tylko jako wskazówkę — nie decydujące kryterium.

Marża kredytu hipotecznego — jak negocjować?

Przypomnijmy — marża to zysk banku z tytułu udzielonego kredytu. Wyraża się ją w procentach w ujęciu rocznym. Zwykle jest stała przez cały okres kredytowania, choć zdarza się, że do momentu wpisania hipoteki banku do księgi wieczystej, jest ona nieco wyższa.

To jaka jest wysokość marży, zależy głównie od polityki danego banku, ale też od naszej zdolności kredytowej, czyli innymi słowy — siły naszych argumentów.

To, co zazwyczaj pozwala negocjować wysokość marży to:

  • wysoki wkład własny,
  • dobra sytuacja finansowa kredytobiorcy,
  • forma i miejsce zatrudnienia,
  • bycie stałym klientem banku (np. konto osobiste, na które trafia wynagrodzenie),
  • usługi dodatkowe banku (np. konto oszczędnościowe, limit na karcie kredytowej, ubezpieczenie na życie),
  • dobra historia kredytowa.

Czasem decydującym argumentem okazuje się oferta konkurencji, która gotowa jest nam udzielić kredytu na lepszych warunkach. Dlatego warto prześledzić porównywarki, aby mieć orientację, jaki jest aktualnie top kredytów hipotecznych. W niektórych przypadkach warto też rozważyć zgodę na wyższą prowizję w zamian za niższą marżę. Takie rozwiązanie opłaca się zwykle, kiedy zaciągamy kredyt na długi okres spłaty i jednocześnie nie planujemy go nadpłacać.

Zdolność kredytowa — od czego zależy

Samo to, że porównamy oferty banków, nie wystarczy, aby wybrać najlepszy kredyt hipoteczny dla siebie. Z tej prostej przyczyny, że nie wszystkie opcje będą dla nas dostępne. Nie każdy bank tak samo oceni naszą zdolność kredytową. Co na nią wpływa?

Pierwszym i najważniejszym kryterium będzie oczywiście wysokość uzyskiwanych dochodów. Dlatego, zanim złożymy wniosek, warto się wcześniej dowiedzieć, jaki okres jest brany pod uwagę w danym banku. Jeśli wiemy, że bank oczekuje danych za pół roku, a w ostatnim kwartale dostajemy dużą premię, to lepiej z wnioskiem poczekać, do momentu, kiedy będzie można ją wykazać.

Nasze zarobki to jednak nie wszystko. Doradcy kredytowi wciąż zalecają, aby rata stanowiła najwyżej 30% dochodów. Rekomendacje KNF są mniej ostrożne i wskazują, że wysokość miesięcznej raty kredytu nie powinna przekraczać 40% miesięcznych dochodów u osób średnio zarabiających i 50% u uzyskujących wysokie dochody. To jednak wcale nie ułatwia sprawy, gdyż ze względu na rosnącą inflację i pogarszającą się sytuację ekonomiczną, wydano dodatkową rekomendację. Banki do liczenia zdolności kredytowej mają przyjmować oprocentowanie kredytów wyższe od aktualnego aż o 5 punktów procentowych. To istotnie obniża zdolność wielu, nawet dobrze zarabiających osób i w pewnym stopniu zmienia parametry oferty kredytów hipotecznych. Co jeszcze będzie miało znaczenie?

Rodzaj umowy o pracę

Jeden bank uwzględni wszystkie uzyskiwane dochody, wliczając premie, umowy zlecenia, czy nadgodziny, a drugi weźmie pod uwagę, tylko stałe składowe wynagrodzenia. Niektóre banki akceptują różne formy zatrudnienia, inne uznają tylko umowę o pracę. Zasadniczo umowa o pracę na czas nieokreślony jest dla banku najmniej ryzykowna, a czasowe umowy cywilnoprawne najbardziej. Zanim udamy się do banku, warto więc sprawdzić, czy najbardziej polecany kredyt hipoteczny będzie w ogóle w naszym zasięgu. Nie zaszkodzi też ponegocjować z pracodawcą, czy nie dałoby się zmienić formy umowy, aby stać się bardziej wiarygodnym klientem.

Jeśli dochody uzyskujemy z własnej działalności gospodarczej, wiele zależy od jej formy, od tego, w jaki sposób rozliczamy się z fiskusem. Bank będzie też chciał przeanalizować kondycję firmy oraz regularność i stabilność uzyskiwanych przychodów. Stałe umowy, regularne wpływy na konto i rozliczenie na zasadach ogólnych mają największe szanse. Ostrożniej traktowane są działalności sezonowe i ryczałtowcy. Oczywiście nie ma mowy o żadnych zaległościach w ZUS czy w urzędzie skarbowym.

Historia kredytowa

Historia kredytowa nie ma już tak dużego znaczenia, jak kiedyś, ale oczywiste jest, że lepiej mieć dobrą niż złą. Bank bowiem podczas weryfikacji wniosku na pewno ją zweryfikuje w Biurze Informacji Kredytowej. Ważne — obecnie brak historii kredytowej nie jest już dyskwalifikujący. Nie ma więc sensu na siłę kupować sprzętu na raty, czy korzystać z karty kredytowej. Warto natomiast spłacić wszystkie zaległe zobowiązania, zanim zaczniemy ubiegać się o kredyt.

Wiek kredytobiorcy

Bynajmniej nie chodzi tu o jakąś dyskryminację, ale nie da się ukryć, że z wiekiem pokrywa się zazwyczaj sytuacja zawodowa. Na kredyt hipoteczny raczej nie ma co liczyć student, nawet jeśli otrzymuje wysokie stypendium naukowe, a świetnie zarabiająca osoba w wieku przedemerytalnym, nie dostanie kredytu na 20 lat. Trzeba o tym pamiętać, kiedy planujemy zwiększyć zdolność kredytową poprzez znalezienie współkredytobiorcy. Regułą jest to, że maksymalny okres kredytowania pokrywa się z liczbą lat pozostałych do osiągnięcia wieku emerytalnego najstarszego kredytobiorcy. Gdy bierzemy kredyt razem, bank niestety nie wybiera opcji najkorzystniejszej dla nas, a najmniej ryzykowną dla siebie.

Zobowiązania

Dla banku ważne też będzie też to, jakie mamy zobowiązania i ile osób pozostaje na naszym utrzymaniu. Przy tak długim okresie spłaty, jaki ma kredyt hipoteczny porównanie wielopokoleniowej rodziny z trójką małych dzieci, jest w oczach banku bardziej ryzykowne niż para z dorastającym nastolatkiem. Podobnie luksusowy samochód na raty, trzy aktywne karty kredytowe i wysokie alimenty istotnie obniżają zdolność kredytową. Gdy jest kilku współkredytobiorców liczą się również ich zobowiązania.

Nieruchomość, którą zamierzamy sfinansować kredytem

Na zdolność kredytową pośrednio ma wpływ również to, jaką nieruchomość zamierzamy nabyć. Inaczej traktowane jest mieszkanie w budowie, które otrzymamy w stanie deweloperskim, inaczej takie gotowe do zamieszkania, a jeszcze inaczej bank nas oceni, gdy kupujemy działkę, na której zamierzamy sami wybudować dom.

Wkład własny — co może nim być

Zgodnie z wytycznymi Komisji Nadzoru Finansowego nie ma obecnie możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego na 100% wartości nieruchomości. Wyjątkiem jest skorzystanie z nowego programu rządowego, ale o tym za chwilę. Dla zdecydowanej większości kredytów wymagane jest 20% wkładu własnego. Co istotne — chodzi tu o 20% wartości nieruchomości — nie kwoty kredytu. Niektóre banki zgadzają się na 10% wkładu, pod warunkiem ubezpieczenia brakującej kwoty, które płaci się do momentu spłaty pełnej wysokości wkładu własnego. To oczywiście podnosi koszt całkowity kredytu, ale z często bywa jedyną możliwością jego uzyskania. Skąd można uzyskać środki na wkład własny?

Oszczędności na wkład własny

Najczęściej wkładem własnym są oszczędności w odpowiedniej wysokości. Mogą to być również środki, które pozyskamy w drodze darowizny. Pamiętajmy tylko wówczas o spisaniu stosownej umowy i zgłoszeniu tego faktu do urzędu skarbowego. Nie mogą to być natomiast pieniądze uzyskane z innego kredytu czy pożyczki. Bank to na pewno sprawdzi i wówczas, zamiast uznać je za wkład, potraktuje zgodnie z prawdą, jako zobowiązanie.

Zadatek i poniesione wydatki na wkład własny

Jako wkład własny może być potraktowany zadatek, który wpłacamy sprzedającemu przy podpisywaniu umowy przedwstępnej. Wynosi on zwykle 10%, ale to kwestia umowna. Banki jednak całość tej kwoty zaliczają na poczet wkładu własnego. W końcu są to Twoje środki i częściowo finansujesz nimi zakup kredytowanej nieruchomości, prawda?

Podobnie jak zadatek traktowana jest wartość prac zrealizowanych na budowie, koszt zakupionych materiałów budowlanych czy zaliczka wpłacona deweloperowi. Trzeba je jednak udokumentować, więc warto zbierać faktury i dokumenty potwierdzające dokonanie tych płatności.

IKE, IKZE i PPK na wkład własny

Wkładem własnym mogą to być również środki zgromadzone na indywidualnych kontach emerytalnych IKE i IKZE. Uwaga — nie trzeba ich wypłacać! Bank ustanawia zabezpieczenie na naszym wkładzie, więc dopóki spłacamy kredyt mieszkaniowy, nie tracimy zabezpieczenia emerytalnego.

W niektórych przypadkach można wykorzystać także środki przekazane na Pracownicze Plany Kapitałowe (PPK). Ta forma ma jednak pewne ograniczenia i jest poniekąd pożyczką od siebie dla siebie. Przede wszystkim musisz mieć aktywne konto PPK. Jeśli masz mniej niż 45 lat, to całość zgromadzonych środków możesz przeznaczyć na wkład własny. Minus jest taki, że w ciągu 15 lat trzeba je zwrócić w pełnej wysokości (na szczęście bez odsetek). Gdy tak się nie stanie, trzeba będzie zapłacić podatek dochodowy i oddać otrzymane od państwa i pracodawcy premie, To już się raczej nie opłaca. PPK funkcjonują jednak dopiero od kilku lat, więc prawdopodobnie i tak ilość zgromadzonych tam środków nie jest jeszcze wystarczająca.

Nieruchomość jako wkład własny

Wkładem własnym może być wartość nieruchomości gruntowej, niezabudowanej lub zabudowanej, na której docelowo znajdować się będzie nieruchomość stanowiąca przedmiot kredytowania. Innymi słowy, działka, którą już posiadasz i na której zamierzasz się budować za środki uzyskane z kredytu.

Jeśli jesteś właścicielem innej nieruchomości, która nie jest obciążona hipoteką i zadeklarujesz, że chcesz ją sprzedać, bank przeprowadzi wycenę i zaliczy ją na poczet wkładu własnego. W niektórych przypadkach można spróbować jako wkład własny przedstawić nieruchomość, której właścicielem jest ktoś inny, pod warunkiem że wyrazi on na to zgodę. To jednak zależy od decyzji banku.

Premia gwarancyjna z książeczki mieszkaniowej

Posiadacze książeczek mieszkaniowych założonych przed 23 października 1990 r. mają prawo do tzw. premii gwarancyjnej. O tym, jaka jest jej wysokość, można się dowiedzieć w dowolnym oddziale banku PKO BP.Warto to sprawdzić, bo wysokość premii jest uzależniona od wskaźnika ceny metra kwadratowego publikowanego przez GUS, więc obecnie może to być nawet kilka tysięcy złotych. Ważne – aby skorzystać z premii, książeczkę trzeba zarejestrować w banku do końca 2022 roku.

Mieszkanie bez wkładu własnego — Nowy Ład

Jeszcze do niedawna na pytanie, czy da się wziąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego odpowiedź brzmiała — nie. W praktyce nadal tak brzmi, z tym że stworzono teoretyczną możliwość, aby brakujący wkład własny zagwarantował Bank Gospodarstwa Krajowego. Chodzi o rządowy program Mieszkanie bez wkładu własnego, przemianowany ostatnio na Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Założeniem programu miało być ułatwienie zakupu mieszkania przez młode rodziny, poprzez zdjęcie z nich obowiązku wniesienia wkładu własnego. Kredyt dla młodych dodatkowo kusi ulgami po urodzeniu dzieci.

Dlaczego więc jest to opcja teoretyczna? Bo program ma tyle ograniczeń, że w ofercie mają go na razie nieliczne banki, a do września 2022 r. nikt z niego nie skorzystał.

Jakie są warunki otrzymania kredytu bez wkładu własnego?

  • trzeba mieć zdolność kredytową na 100% kredytu, bo de facto taki właśnie kredyt się zaciąga i spłaca — w całości,
  • nie można być właścicielem innej nieruchomości*,
  • wysokość gwarancji BGK musi mieścić się w granicach 10-20% wartości nieruchomości, ale jednocześnie nie może przekraczać 100 tys. zł.
  • cena nieruchomości musi mieścić się w ustalonych limitach,
  • kredyt udzielony będzie w złotówkach na minimum 15 lat.

* Program przewiduje odstępstwo dla rodzin z dziećmi. Jeśli dzieci jest dwoje, a lokal ma nie więcej niż 50m2, nadal można ubiegać się o kredyt bez wkładu własnego. Przy trójce dzieci limit wynosi 75m2, a przy czwórce 90m2. Dla rodzin z więcej niż piątką dzieci nie ma limitu metrażu. W dniu spłaty kredytu nie będzie można być jednak właścicielem innej nieruchomości niż ta sfinansowana kredytem ze wsparciem.

Program kusi też bonusami dla tych, którym w trakcie spłaty kredytu rodzina się powiększy. Po urodzeniu drugiego dziecka BGK nadpłaci kredyt kwotą 20 tys. zł. Przy kolejnych aż 60 tys. zł. Nowością jest też liberalne podejście do związków nieformalnych. Jeśli singiel lub para wychowuje przynajmniej jedno dziecko, może skorzystać z rządowego wsparcia.

Problem jednak w tym, że kiedy tworzono założenia programu, były zupełnie inne realia rynkowe. Obecnie może być trudno zmieścić się w kryteriach cenowych, bo nieruchomości są dużo droższe, natomiast zdolność kredytowa po podwyżkach stóp procentowych i rekomendacjach KNF — drastycznie spadła. A trzeba podkreślić, że gwarancja wkładu własnego nie oznacza, że spłacamy 80% kredytu. To tylko zabezpieczenie dla banku, który go nam udziela, że gdy nie będziemy w stanie regulować należności, BGK przekaże mu gwarantowaną kwotę.

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem

Do niedawna niemal każdy kredyt hipoteczny oprocentowanie miał standardowo zmienne i uzależnione od aktualnego wskaźnika WIBOR. Od lipca 2021 roku banki mają obowiązek oferować swoim klientom również kredyty hipoteczne z okresowo stałą stopą oprocentowania. W odróżnieniu od kredytów z oprocentowaniem zmiennym mają one stałą stawkę oprocentowania przez okres zagwarantowany w umowie. Raty w tym czasie nie są więc uzależnione od aktualnej stopy referencyjnej i powiązanego z nią wskaźnika WIBOR. To oznacza, że na ten czas — zwykle jest to 5, rzadziej 7 lub 10 lat – rata kredytu pozostaje stała. Nawet jeśli stopy referencyjne wzrosną lub spadną. Ryzyko zmiennego oprocentowania na ten okres znika.

Ceną za to jest nieco wyższe oprocentowanie nominalne od początku, co przy tak niestabilnej sytuacji, wydaje się i tak bezpieczniejszą opcją. Tym bardziej że w początkowym okresie spłaty kredytu, to odsetki stanowią większość kwoty do zapłaty. Stała wysokość raty pozwala też lepiej zaplanować budżet domowy bez obawy, że nagle rata kredytu pochłonie większość dochodów. Ponieważ sytuacja jest dość dynamiczna, do porównania szczegółów najlepiej przyda się ranking kredytów hipotecznych.

Po zakończeniu okresu obowiązywania stałych rat albo przechodzimy na oprocentowanie zmienne, albo podpisujemy aneks wydłużający stałe oprocentowanie. Oblicza się je jednak wg aktualnie obowiązujących wskaźników. Która opcja będzie korzystniejsza? Trudno dziś to ocenić. Na pewno trzeba się liczyć z tym, że jeśli w międzyczasie stopy referencyjne mocno wzrosną (bo na spadki raczej się nie zanosi), to niezależnie od decyzji, nowa rata może być dużo wyższa niż dotychczas.

Zmiana oprocentowania zmiennego na stałe

Większość banków umożliwia zmianę oprocentowania zmiennego na stałe. W tym celu należy się zwrócić do placówki, w której mamy kredyt i po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku podpisać stosowny aneks do umowy. W większości banków jest to bezpłatne, a w tych, które pobierają opłatę, wynosi ona 200-300 zł. Przy tak drastycznych podwyżkach nie jest to jednak wysokim kosztem. Procedura jest różna w poszczególnych bankach — od w pełni automatycznej, gdzie wniosek można złożyć online i od razu otrzymujemy odpowiedź, aż po konieczność dostarczenia zaświadczeń o dochodach i ponownego badania zdolności kredytowej.

Pamiętajmy jednak, że w drugą stronę zadanie niestety będzie trudne, żeby nie powiedzieć niemożliwe. Jeśli więc w czasie obowiązywania umowy stopy referencyjne spadną, my nadal będziemy płacić takie same raty, jak w chwili zawarcia umowy na stałe oprocentowanie. W obecnej sytuacji jednak bardziej prawdopodobne są dalsze wzrosty, więc na pewno warto rozważyć tę opcję.

Pożyczka hipoteczna — czym się różni od kredytu?

Nieruchomość może być zabezpieczeniem spłaty nie tylko kredytu, ale również pożyczki. Podstawową różnicą między kredytem hipotecznym a pożyczką hipoteczną jest cel, na jaki zaciągamy zobowiązanie. Inne są również zasady ich przyznawania.

  • Kredyt hipoteczny to środki przeznaczone na cel mieszkaniowy określony w umowie. Innymi słowy, bierzemy kredyt na zakup i ewentualnie remont tej konkretnej nieruchomości, która jest jednocześnie zabezpieczeniem spłaty. W większości przypadków nie widzimy tych pieniędzy, bo bank przekazuje je bezpośrednio na konto sprzedającego.
  • Pożyczka hipoteczna udzielana jest na dowolny cel konsumpcyjny, który nie musi być w ogóle związany z nieruchomością, która go zabezpiecza. W tym przypadku musimy jednak już być jej właścicielami w momencie składania wniosku. Środki otrzymujemy na konto i nie musimy się tłumaczyć, na co je wydamy.

Inne są również podstawy prawne obu rozwiązań. Kredyt hipoteczny otrzymamy wyłącznie w banku na podstawie Prawa bankowego i ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Pożyczki hipotecznej mogą udzielić również inne instytucje finansowe, a umowa zawierana jest na podstawie Kodeksu cywilnego.

W przypadku kredytu możemy liczyć na środki do maksymalnie 80% wartości nieruchomości, a w przypadku pożyczki zwykle jest to 60-70%. Pożyczki udzielane są na krótszy okres.

Oprocentowanie w obu przypadkach jest zazwyczaj zmienne i oparte o WIBOR, ale w przypadku pożyczki marża jest sporo wyższa niż przy kredycie. Nie jest za to wymagany wkład własny i mniej rygorystycznie oceniana jest zdolność kredytowa, ponieważ pożyczka pod zastaw nieruchomości ma już w niej swoje zabezpieczenie.

Konsolidacyjny kredyt hipoteczny

Kredyt konsolidacyjny hipoteczny to kolejna forma zobowiązania, w której zabezpieczeniem spłaty jest posiadana nieruchomość. To kredyt, przy pomocy którego spłacamy inne zobowiązania i łączymy kilka rat w jedną, zwykle korzystniejszą. Okres spłaty jest w nim zazwyczaj dłuższy niż zobowiązań konsolidowanych, więc wysokość nowej raty jest niższa niż suma dotychczasowych. To rozwiązanie ratunkowe dla tych, którzy już mają lub spodziewają się trudności z regulowaniem bieżących należności.

Co ważne — w momencie wnioskowania o hipoteczny kredyt konsolidacyjny, musimy już być właścicielem nieruchomości, która ma go zabezpieczać. Nie jest więc to kredyt na mieszkanie, które dopiero chcemy kupić. Kredyt konsolidacyjny jest dostępny dla osób z polskim obywatelstwem i mających stałe miejsce zamieszkania na terenie Polski.

Konieczna będzie również ocena naszej wiarygodności i zdolności kredytowej przez bank. Jeśli więc mamy przeterminowane płatności lub zdarzały się nam opóźnienia w spłacie wcześniejszych zobowiązań, które trafiły do BIK, decyzja odmowna jest bardzo prawdopodobna. Banki mogą też nakładać dodatkowe ograniczenia w postaci liczby zobowiązań czy rat, które można skonsolidować lub ustalić maksymalną wysokość zadłużenia.

Czy da się zaciągnąć kredyt hipoteczny w Polsce, mieszkając za granicą?

Można zaciągnąć kredyt hipoteczny w Polsce mieszkając i pracując zagranicą, ale niestety nie jest to proste. Nie tylko ze względów logistycznych i organizacyjnych, ale również z powodu ograniczeń, które nałożyła na banki Komisja Nadzoru Finansowego. Zgodnie z Rekomendacją S, bank może udzielić kredytu hipotecznego tylko w takiej walucie, w jakiej zarabia kredytobiorca. To pokłosie problemów frankowiczów, którzy zaciągali kredyty walutowe na wyjątkowo korzystnych warunkach, nie spodziewając się, że ryzyko zmiany kursu będzie aż tak duże. Kiedy frank znacznie podrożał, popadli w spore tarapaty, bo okazało się, że nie tylko ich raty są dużo wyższe niż wcześniej, ale również wysokość aktualnego zobowiązania przekracza wartość nieruchomości.

Zatem obecnie w Polsce kredyty na mieszkanie udzielane są wyłącznie w takiej walucie, w jakiej się zarabia. O ile w ogóle taki produkt znajduje się w ofercie banku. Niestety aktualnie dostępne są tylko kredyty w euro i to nie we wszystkich bankach.

Bardziej restrykcyjne są również wymagania dla kredytobiorców. Wymogiem niezbędnym jest umowa o pracę lub jej równoważnik (np. kontrakt) oraz otrzymywanie wynagrodzenia na konto. Banki często zwracają również uwagę na staż pracy u danego pracodawcy (minimum 6 miesięcy). Z reguły wymagany jest także wyższy wkład własny (do 30%) oraz oferowany jest krótszy okres kredytowania (do 20 lat). Kredytowana nieruchomość musi znajdować się w Polsce.

Jakie dokumenty należy dostarczyć starając się o kredyt hipoteczny w euro?

  • umowa o pracę wraz z załącznikami (przetłumaczona przez przysięgłego tłumacza),
  • wyciąg z rachunku bankowego, na który otrzymujemy wynagrodzenie (za okreswskazany przez bank),
  • deklaracja podatkowa za ostatni rok.

Czasem banki wymagają również:

  • pozwolenia na pracę zagranicą,
  • pozwolenia na pobyt stały,
  • dokumentu potwierdzającego historię kredytową na emigracji.

Kredyt złotówkowy dla pracujących zagranicą

Choć obowiązuje zasada, że kredyt można uzyskać w takiej walucie w jakiej się zarabia, można spróbować to obejść. istnieje możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego w złotówkach, nawet jeśli aktualnie pracujemy w innym kraju. Warunkiem jest jednak znalezienie współkredytobiorcy, który ma stałe źródło dochodów w złotówkach. Trzeba tylko mieć świadomość, że w takim przypadku zdolność kredytowa liczona jest na podstawie jego zarobków, a dochody osiągane w walucie obcej, nawet jeśli są większe, są zrównane do dochodu złotówkowego współkredytobiorcy. Dodatkowo bank niejako zmniejsza naszą zdolność kredytową zakładając 20% umocnienie się złotówki.

Przewalutowanie kredytu hipotecznego

A co w sytuacji, kiedy osoba, która pracując w innym kraju i zarabiając w walucie obcej, kupiła na kredyt walutowy nieruchomość w Polsce, a następnie postanowiła wrócić do kraju? Jeśli w czasie pobytu za granicą nie zarobiła wystarczająco dużo, by spłacić kredyt, ma dwa wyjścia:

  • dalej spłacać go w euro, ryzykując wahania kursu i zagranicznych stop procentowych,
  • wystąpić o przewalutowanie, ale ta opcja zazwyczaj jest dostępna pod warunkiem uzyskiwania dochodów w złotówkach.

Opcję przewalutowania dobrze jest uwzględnić już podczas zawierania umowy, bo każdy bank ma swoje zasady. Wiąże się z tym również dodatkowa prowizja.

Jak zatem widzimy sytuacja na rynku kredytów hipotecznych mocno się skomplikowała, a sytuacja kredytobiorców nie wygląda zbyt optymistycznie. Trudno wskazać, który oferowany obecnie wskazać kredyt jest najlepszy, dlatego warto śledzić aktualny ranking kredytów hipotecznych.

Zobacz również

Kawalerka

Kawalerka – ile teraz kosztuje kupno kawalerki? Dane z największych miast w Polsce

Kawalerki niezmiennie cieszą się dużym zainteresowaniem. Ile kosztuje kawalerka? Z czego wynikają ceny kawalerek?
mieszkanie bezczynszowe

Mieszknia bezczynszowe - wady i zalety

Na co zwrócić uwagę oglądając mieszkania bezczynszowe ? Po czym poznać, czy warto kupić mieszkanie bezczynszowe?
wycena nieruchomości

Na czym polega wycena nieruchomości

Na czym polega wycena nieruchomości? Ile kosztuje wycena nieruchomości? Sprawdź na czym polega wycena nieruchomości.
darowizna nieruchomości

Darowizna nieruchomości, kiedy może być problematyczna?

Darowizna mieszkania to forma nieodpłatnego przekazania nieruchomości. Jak przeprowadzić darowiznę, by nie narobić sobie kłopotu?

Komentarze

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *