Osoby przeglądające oferty deweloperów, dość często mogą zauważyć, że w nazwach i opisach inwestycji przewija się określenie apartament/apartamenty. Zwykle ma ono zwiększyć prestiż propozycji. Niestety, w części przypadków słowo apartamenty określające mieszkania z rynku pierwotnego jest używane po prostu na wyrost. Trudno bowiem twierdzić, że nowe mieszkania o przeciętnej powierzchni i cenie niewiele wyższej od lokalnej średniej posiadają cechy tradycyjnie przypisywane apartamentom. Podobna sytuacja dotyczy również ogłoszeń z rynku wtórnego. W związku z powyższym, warto dokładniej przyjrzeć się cechom, które powinien posiadać typowy apartament. Jeżeli będziemy klasyfikować apartamenty zgodnie z ich tradycyjną definicją, to okaże się, że na takie mieszkania może sobie pozwolić naprawdę niewielu Polaków.
Spis treści
Apartament o powierzchni np. 50 mkw. to nieporozumienie
Sytuację na pewno utrudnia fakt, że nie obowiązuje jedna i powszechnie uznana definicja apartamentu. Dlatego pracownicy działów marketingowych posiadają spore pole manewru w przypadku nazewnictwa. Nie oznacza to jednak, że słowo apartament może być swobodnie używane. Osoby znające specyfikę rynku nieruchomości wiedzą na przykład, że nieporozumieniem jest nazywanie apartamentami mieszkań o powierzchni np. 50 mkw. Typowy apartament posiada bowiem powierzchnię wynoszącą co najmniej 80 mkw. – 100 mkw. Mniejsze lokale o cenie wyższej od przeciętnej i dobrym standardzie wykończenia na ogół można zaliczyć do kategorii mieszkań o podwyższonym standardzie. Są to oferty adresowane np. do zamożnych singli, którzy przedkładają dobrą lokalizację nad dużą powierzchnię lokalu.
W nawiązaniu do powyższych informacji, warto sprawdzić, jak może wyglądać udział największych lokali (pow. 80 mkw.) w sprzedaży realizowanej na terenie sześciu największych miast kraju (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Gdańsk). Dane GUS z aktów notarialnych podpisanych w 2019 r. wskazują, że udział największych lokali w łącznej liczbie sprzedanych „M” wówczas przedstawiał się następująco:
- Gdańsk – 624 lokale nowe i używane/6% wszystkich sprzedanych lokali
- Kraków – 876 lokali nowych i używanych/7% wszystkich sprzedanych lokali
- Łódź – 593 lokale nowe i używane/8% wszystkich sprzedanych lokali
- Poznań – 295 lokali nowych i używanych/8% wszystkich sprzedanych lokali
- Warszawa – 3 137 lokali nowych i używanych/14% wszystkich sprzedanych lokali
- Wrocław – 1 081 lokali nowych i używanych/9% wszystkich sprzedanych lokali
Podane powyżej wyniki sugerują, że metrażowe kryterium nie wystarczy do tego, aby dobrze wskazać apartamenty. Dotyczy to zwłaszcza Warszawy, gdzie dobrze rozwinięty jest rynek mieszkań deweloperskich premium (mieszczących się cenowo pomiędzy segmentem popularnym i najwyższym).
Apartamenty – ich cena musi być znacznie wyższa od średniej
Nie tylko powierzchnia decyduje o tym, czy dane mieszkanie powinno być określane jako apartament. Ważnym kryterium jest także transakcyjna cena 1 mkw. Wydaje się, że akceptowalny próg cenowy to min. 160% – 200% lokalnej średniej dla rynku pierwotnego lub wtórnego. Takie założenie oznaczałoby, że w połowie 2021 r. do grupy apartamentów mogą zaliczać się stołeczne lokale z ceną transakcyjną na poziomie min. 16 000 zł/mkw. – 21 000 zł/mkw. Przykład Warszawy oczywiście nie jest przypadkowy, bo to polskie miasto, na terenie którego najczęściej sprzedają się apartamenty.
Podobne szacunki cenowe dotyczące pozostałych krajowych metropolii zostały zaprezentowane w poniższej tabeli. Wynik dotyczący rynku wtórnego z Łodzi trzeba traktować jako nieco zaniżony. To miasto cechuje się bowiem dużym udziałem starszych i tanich mieszkań, które wymagają gruntownego remontu (podobnie jak budynki). Wspomniana sytuacja wpływa ujemnie na średnią cenę 1 mkw. używanego mieszkania przyjmowaną jako punkt odniesienia dla apartamentów.
Typowy apartament posiada również inne cechy niż niestandardowa cena i powierzchnia. Mają one jednak spory związek z wysoką ceną zakupu. Mowa o następujących cechach wyróżniających prawdziwy apartament:
- wysoka estetyka budynku i duża dbałość o jego stan
- wyjątkowa architektura budynku, która jest typowa zwłaszcza dla apartamentów stanowiących 1% najdroższych nieruchomości (przykłady: Złota 44 w Warszawie oraz wrocławski Sky Tower)
- wykorzystanie w przypadku elewacji materiałów szlachetnych (np. marmuru)
- wysoka dbałość o rekonstrukcję elementów zabytkowego budynku
- lokalizacja w ścisłym centrum miasta albo na terenie peryferyjnych dzielnic/części dzielnic o wysokim prestiżu (przykłady: krakowska Wola Justowska lub Stary Wilanów w Warszawie)
- całodobowa recepcja i obszerne lobby
- obecność w budynku rekreacyjnych pomieszczeń takich jak np. basen, które najczęściej są przeznaczone tylko dla mieszkańców
- duża powierzchnia przeszkleń w mieszkaniach (ta cecha nie dotyczy apartamentów umieszczonych np. w kamienicach po renowacji)
- bardzo wysoka jakość materiałów wykończeniowych i wyposażenia we wnętrzu, które zostało indywidualnie zaprojektowane
- obszerne tarasy w przypadku każdego mieszkania (ten punkt nie dotyczy apartamentów w odrestaurowanych kamienicach)
- szerokie zastosowanie rozbudowanych systemów elektronicznych z grupy smart-home
Powyższej listy oczywiście nie należy traktować jako jedynego kryterium podczas oceny, czy dany lokal to faktycznie apartament. Wydaje się jednak mało prawdopodobne, że mieszkanie nieposiadające większości wymienionych wyżej cech zostanie określone jako apartament przez specjalistę zajmującego się rynkiem nieruchomości.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP
Apartamenty stanowią co najwyżej 5% całego rynku mieszkań
Ważnym wyznacznikiem apartamentów jest również ich ekskluzywność. Ta cecha stanowi oczywiście pochodną wysokiej ceny 1 mkw. oraz dużej powierzchni. Tym niemniej, warto przedstawić ciekawą i nadal aktualną klasyfikację mieszkań z raportu Rynek luksusowych nieruchomości w Polsce (KPMG/REAS). Wspomniana klasyfikacja sugeruje, że podział mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym wygląda następująco:
- apartamenty o najwyższym standardzie (ok. 1% całej oferty rynkowej)
- typowe apartamenty (ok. 4% propozycji deweloperów)
- mieszkania o podwyższonym standardzie (ok. 20% oferty rynkowej)
- mieszkania z segmentu popularnego (ok. 75% propozycji deweloperów)
Podana powyżej klasyfikacja pozwala przypuszczać, że zdecydowana większość mieszkań błędnie określanych jako apartamenty mieszkalne to po prostu lokale z segmentu premium (o podwyższonym standardzie).
Popyt na apartamenty jest bardzo stabilny nawet w kryzysie
Analiza prezentująca specyficzne cechy apartamentów powinna zwracać również uwagę na fakt, że rynek tego typu mieszkań zachowuje się nieco inaczej niż w przypadku tańszych „M”. Mianowicie, nabywcy apartamentów w mniejszym stopniu korzystają z bankowego finansowania. Jeżeli takie osoby faktycznie chcą pożyczać pieniądze na luksusowe mieszkania, to banki mogą im zaproponować dogodne warunki w ramach bankowości prywatnej. To tłumaczy, dlaczego rynek apartamentów jest mało wrażliwy na zmiany dotyczące dostępności kredytów mieszkaniowych.
Praktyka pokazuje również, że apartamenty sprzedają się dobrze nawet w czasach ekonomicznych turbulencji. Dobrym przykładem są wnioski z badania przeprowadzonego przez ekspertów firmy doradczej EY we współpracy z Tacit Investment. Wspomniana analiza wskazuje, że w 2020 r. mimo pandemii COVID-19 rynek polskich nieruchomości luksusowych urósł aż o 35% (do kwoty 1,8 mld zł). Pewien wpływ na ten wynik mogły mieć kiepskie warunki lokowania dużych oszczędności w bankach i obawy zamożnych Polaków dotyczące inwestowania na rynkach kapitałowych.
Sytuacja z 2009 roku, czyli okresu, w którym warunki depozytów były lepsze również potwierdza, że polski rynek nieruchomości luksusowych jest mało wrażliwy na wahania koniunkturalne. Już mniej więcej po roku od historycznej plajty banku Lehman Brothers popyt na polskie nieruchomości luksusowe (apartamenty mieszkalne i rezydencje) wrócił do stanu sprzed kryzysu.
Dodaj komentarz