Trwający od kilku lat wzrost cen nieruchomości sprawia, że wiele osób szuka sposobu na tańsze lokum. Przykładem może być chociażby wpłata partycypacji dla TBS-u lub wkładu do spółdzielni mieszkaniowej, ale w tym przypadku nie można mówić o uzyskaniu własności. Inny wariant to uczestnictwo w mieszkaniowym przetargu organizowanym przez samorząd, przedsiębiorstwo państwowe lub spółdzielnię. Licytacje komornicze nieruchomości również mogą być postrzegane jako sposób na zakupienie lokum w okazyjnej cenie. Wiele osób obawia się jednak, że licytacje komornicze mieszkania lub podobne licytacje dotyczące domu niosą ze sobą duże ryzyko prawne. Postanowiliśmy odpowiedzieć na pytanie, czy wspomniane aukcje komornicze mieszkań i licytacje domów od komornika faktycznie mogą być ryzykowne.
Spis treści
Aukcje komornicze mieszkań teraz są również internetowe
Licytacje komornicze nieruchomości przebiegają według ściśle ustalonej procedury, którą prowadzi komornik. Dodatkowo kontrolę nad licytacjami komorniczymi sprawuje sędzia lub referendarz sądowy. Co ważne, w publicznej licytacji mieszkania lub domu nie może uczestniczyć np. najbliższa rodzina komornika oraz dłużnika. Ta sama zasada dotyczy również licytacji online. Warto wiedzieć, że od pewnego czasu obowiązują przepisy, dzięki którym aukcje komornicze mieszkań oraz domów mogą się o
dbywać przez Internet (na portalu elicytacje.komornik.pl).
Licytacje komornicze mieszkania lub domu przez Internet rozpoczynają się we wcześniej ustalonym terminie i trwają siedem dni. Aukcje komornicze mieszkań i domów przez Internet podobnie, jak przetargi komornicze w zwykłym trybie zaczynają się od minimalnej ceny na poziomie trzech czwartych oszacowania wartości nieruchomości przez eksperta. W przypadku niesprzedania nieruchomości na pierwszej licytacji, czyli braku jakiejkolwiek opłaconej później oferty, analogiczna cena wywoławcza zostaje obniżona do dwóch trzecich wyceny nieruchomości. Niezależnie od tego, czy ma miejsce pierwsza lub druga licytacja, oferenci mogą przebijać konkurentów co najmniej o 1% ceny wywoławczej nieruchomości.
Po zapłacie mieszkanie od komornika zmienia właściciela …
Po zamknięciu licytacji, sędzia lub referendarz czuwający nad sprzedażą nieruchomości (online albo tradycyjną) wydaje postanowienie o udzieleniu przybicia osobie, która zaproponowała najwyższą cenę. Przysądzenie własności mieszkania z licytacji komorniczej następuje po terminowej wpłacie ustalonej ceny. Wspomniane przysądzenie eliminuje niemal wszystkie obciążenia nieruchomości (z wyjątkiem obciążeń ustawowych, użytkowania, dożywocia i części służebności). Co ciekawe, jeśli zwycięzca licytacji kupił spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to po przysądzeniu własności będzie już posiadał prawo odrębnej własności mieszkania. To interesujący sposób na przekształcenie prawa spółdzielczego we własność.
Licytacja mieszkania – w razie przegranej otrzymamy zwrot
Niektóre osoby mogą obawiać się licytacji komorniczych, ponieważ takie specyficzne przetargi wymagają wniesienia pewnej kwoty jako wadium. W przypadku licytacji komorniczej, wspomniana kwota wadium nosi nazwę rękojmi. Nie należy jednak utożsamiać tej nazwy z rękojmią jako odpowiedzialnością sprzedawcy za wady rzeczy (np. nieruchomości). Rękojmia ma na celu zabezpieczenie zapłaty i wykluczenie z licytacji osób, których tak naprawdę nie stać na zakup danej nieruchomości. Chodzi o nabywców, którzy nie mają środków co najmniej na wkład własny do kredytu. W tym kontekście warto nadmienić, że mieszkania z licytacji komorniczej mogą być finansowane kredytem.
Zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego, rękojmia wynosi jedną dziesiątą sumy oszacowania wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę. Niewykonanie warunków licytacji związanych z terminową wpłatą ceny za wylicytowaną nieruchomość (np. mieszkanie od komornika) skutkuje utratą całej rękojmi. Jeżeli jednak wpłata jest terminowa, to rękojmia ulega zaliczeniu na poczet ceny nieruchomości. Wspomniana sankcja w postaci utraty rękojmi jest ważna na przykład dla osoby, która potrzebuje kredytu mieszkaniowego. Kodeks postępowania cywilnego przewiduje bowiem tylko 14 dni jako termin na wpłatę całości ceny za wylicytowane mieszkanie lub inną nieruchomość z licytacji.
W razie potrzeby, ten termin może zostać przedłużony przez komornika jedynie do miesiąca. Dlatego osoba, którą interesują licytacje komornicze nieruchomości, powinna mieć pewność co do braku kłopotów z kredytem. W przeciwnym razie, pojawi się stres i spora presja czasowa związana z utratą 10% wartości nieruchomości. Warto wiedzieć, że przepadek rękojmi następuje z mocy ustawy i nie powinien być uzależniony od stwierdzenia winy niedoszłego nabywcy nieruchomości (patrz uchwała Sądu Najwyższego z 20 listopada 2009 r. – sygn. akt III CZP 88/09). W awaryjnej sytuacji, jedynym rozwiązaniem jest złożenie wniosku do sądu o przywrócenie terminu wpłaty.
Eksmisja to problem dla kupujących „mieszkania komornicze”
Nie tylko dość krótki czas na wpłatę środków za mieszkanie od komornika lub dom z licytacji komorniczej może zniechęcać do ciekawej opcji, jaką są licytacje komornicze nieruchomości. Warto również pamiętać o potencjalnych problemach z eksmisją byłego właściciela mieszkania lub domu. W teorii sytuacja jest całkiem prosta, bo prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności stanowi gotowy tytuł wykonawczy dla komornika, który wprowadzi nowego właściciela w posiadanie nieruchomości i opróżni pomieszczenia.
Dokładniejsza analiza przepisów wskazuje jednak na dwa problemy. Po pierwsze, od kwietnia 2019 r. nie można już eksmitować dłużnika do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych po półrocznym, bezskutecznym oczekiwaniu na pomieszczenie tymczasowe od gminy. Po drugie, na czas epidemii COVID-19 oraz stanu zagrożenia epidemicznego został wprowadzony zakaz eksmisji. Obejmuje on również „mieszkania komornicze”, czyli lokale i domy kupione na licytacji komorniczej.
Dodaj komentarz