Jeszcze niedawno najbardziej kontrowersyjnym mieszkaniowym tematem były dopłaty do kredytów hipotecznych. Teraz nie ma już wątpliwości, że projekt dopłat do kredytów mieszkaniowych został porzucony – zarówno w bliższej, jak i nieco dalszej perspektywie. Obecnie głośnym i jednocześnie wykorzystywanym politycznie aspektem „mieszkaniówki” jest tak zwana jawność cen transakcyjnych mieszkań. Przyglądamy się bliżej temu tematowi w kontekście niedawnej decyzji rządu związanej z planowanym Portalem DOM. Pojawił się też projekt zakładający zniesienie opłat za dostęp do danych z rejestrów cen nieruchomości. Obydwie te koncepcje zmian ustawowych niestety mają swoje ograniczenia, które komentujemy. Zacznijmy jednak od wyjaśnienia tego, dlaczego w ogóle toczy się dyskusja.
Spis treści
Dlaczego dane NBP jednak nie są wystarczające?
Ceny transakcyjne mieszkań często są komentowane w kontekście informacji, które co kwartał podaje Narodowy Bank Polski. Osoby bliżej przyglądające się tym danym NBP, wiedzą jednak o ich licznych ograniczeniach. Chodzi nie tylko o fakt, że statystyki NBP są publikowane z dość dużym opóźnieniem (po zakończeniu każdego kwartału) i obejmują niepełne okresy kwartalne – przykładowo od czerwca do sierpnia w przypadku danych formalnie dotyczących trzeciego kwartału. Warto również pamiętać, że NBP podaje swoje statystyki tylko w odniesieniu do lokali mieszkalnych (nowych i używanych) z siedemnastu największych rynków.
W grupie badanych przez Narodowy Bank Polski miast jest na przykład Zielona Góra, ale brakuje znacznie większego Torunia – nie wspominając już o takich ośrodkach miejskich jak na przykład Radom, Sosnowiec lub Gliwice. Jednak największą bolączką danych cenowych Narodowego Banku Polskiego jest to, że bazują one na ankietach wysyłanych przez część deweloperów i biur nieruchomości. Innymi słowy, statystyki NBP obejmują część obrotu rynkowego, niekiedy mniejszą od 50%. Czasem przy okazji publikacji danych z kolejnego kwartału następuje korekta średnich cen 1 m kw. za poprzednie okresy kwartalne.
Dane GUS-u obejmują całą Polskę, ale są opóźnione
Informacje na temat cen sprzedaży lokali mieszkalnych z całej Polski (tzn. wszystkich powiatów i miast na prawach powiatu) znajdziemy w Banku Danych Lokalnych GUS. Problem polega jednak na tym, że wspomniane statystyki są publikowane z dużym opóźnieniem. Dopiero w październiku lub listopadzie 2025 r. można się spodziewać statystyk za 2024 rok. Wynika to z faktu, że GUS pobiera informacje z lokalnych rejestrów cen nieruchomości prowadzonych przez starostów, a tam dane o transakcjach trafiają nierzadko z dużym opóźnieniem. Ten problem będziemy jeszcze omawiać w naszym artykule.
Portal DOM – ciekawa opcja, ale jednak nie bez wad
Pewną receptą na wymienione wyżej problemy miał być Portal DOM. Jego pojawienie się było szeroko zapowiadane jeszcze w 2024 r. Ostatecznie, po licznych perturbacjach rząd dopiero pod koniec sierpnia 2025 r. przyjął odpowiednią nowelizację ustawy deweloperskiej, która ma przyczynić się do uruchomienia odpowiedniego narzędzia online. Zgodnie z założeniami, Portal DOM ma być nowoczesnym rozwiązaniem, które umożliwi każdemu bezpłatny dostęp do aktualnych i wiarygodnych statystyk dotyczących cen transakcyjnych mieszkań i domów w Polsce.
Wspomniana wcześniej nowelizacja ustawy deweloperskiej dopiero niedawno trafiła do Sejmu (jako druk sejmowy numer 1638). Rządowy projekt zakłada, że Portal DOM będzie prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny – nie tylko na podstawie informacji wysyłanych przez deweloperów, ale również z wykorzystaniem danych dotyczących rynku wtórnego, które od notariuszy pozyskuje fiskus. Uruchomienie odpowiedniego przepływu informacji i wyeliminowanie np. powtórzonych danych o transakcjach nie będzie łatwe, więc Portal DOM osiągnie pełną funkcjonalność dopiero po 20 miesiącach od daty wejścia nowych przepisów.
Samo zniesienie opłat za RCN nie jest najważniejsze?
Koncepcja Portalu DOM budzi kontrowersje, bo eksperci wskazują między innymi na pominięcie obrotu gruntami. Opisywany portal będzie nie tylko pomijał sprzedaż działek, ale również nie pokaże transakcji, jeśli w bliskiej okolicy przez cały badany okres było ich mniej niż sześć. Wątpliwości budzi także sens tworzenia osobnego portalu i systemu obiegu danych, skoro starostowie już teraz prowadzą rejestry cen nieruchomości (RCN) na podstawie informacji wysyłanych przez notariuszy.
Projekt zmiany przepisów, czasem postrzegany jako konkurencyjny wobec Portalu DOM (druk sejmowy numer 1525) zakłada zniesienie obecnych opłat za dostęp do danych z RCN-ów. Dzięki temu „Kowalscy” mieliby częściej zaglądać do baz danych o obrocie nieruchomościami prowadzonych przez starostwa. Jednakże wspomniany projekt nie likwiduje podstawowych problemów dotyczących działania rejestrów cen nieruchomości. Rzeczoznawcy majątkowi, którzy obecnie najczęściej korzystają z tych rejestrów, nierzadko mają uwagi co do pomyłek w ewidencji transakcji i przekroczenia ustawowego terminu (30 dni), w jakim dane od notariuszy powinny zasilić RCN.
Jest też inny problem. Otóż, niedawna analiza przeprowadzona przez serwis Geoforum.pl zwraca uwagę, że sam sposób udostępniania informacji z RCN-ów jest słabo zautomatyzowany i czasochłonny dla urzędów. Ewentualne zniesienie opłat, które będzie skutkowało wzrostem zainteresowania, niestety może „zatkać” obecny system udostępniania informacji z rejestrów cen nieruchomości. Jeżeli chodzi o rynek deweloperski, to istnieje jeszcze jeden „haczyk”. Musimy pamiętać, że RCN-y nie uwzględniają nowych umów deweloperskich (w przeciwieństwie do planowanego Portalu DOM). Dlatego wiele transakcji sprzedaży nowych mieszkań jest ujawnianych w powiatowym rejestrze cen nieruchomości dopiero przy okazji zawarcia umowy przenoszącej własność gotowego lokum. Są to jednak sprzedaże realizowane na warunkach sprzed kilkunastu miesięcy, czyli z czasu zawarcia umowy deweloperskiej.
Dodaj komentarz