Na czym polega wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości ma na celu oszacowanie jej realnej wartości. Nazwa jest więc nieco myląca, bo proces nie sprowadza się tylko do ustalenia aktualnej ceny. Formalna wycena, która jest potrzebna do celów urzędowych musi być przeprowadzona przez profesjonalnego rzeczoznawcę z uprawnieniami. Sporządzona jest ona w postaci operatu szacunkowego. Do celów mniej oficjalnych możemy poprosić o pomoc agenta nieruchomości lub skorzystać z kalkulatora w internecie.

Do sporządzenia rzetelnej wyceny nieruchomości nie wystarczy sprawdzenie aktualnych cen rynkowych. Samodzielnie trudno też być obiektywnym, gdyż dla każdego z nas, ten sam element może mieć inną wartość sentymentalną czy emocjonalną. Dlatego, gdy nasza nieruchomość jest przedmiotem postępowania przed sądem, urzędem skarbowym lub ma być zabezpieczeniem kredytu w banku, nie wystarczy nawet wsparcie pośrednika przeszkolonego do wyceny mieszkań na potrzeby rynkowe. Jego opinia, może być pomocna przy ustaleniu ceny, kiedy planujemy sprzedaż, ale nie będzie miała mocy prawnej. Będzie ją miał dopiero operat szacunkowy sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę. Warunki uzyskania uprawnień oraz zasady sporządzania dokumentu, oraz kryteria, jakie należy wziąć pod uwagę przy wycenie i informacje, jakie powinny się znaleźć w operacie, są dokładnie określone w przepisach.

Kiedy potrzebny jest operat szacunkowy?

Ponieważ cena i wartość nieruchomości niekoniecznie idą w parze, a wiele spraw urzędowych odnosi się jednak do obiektywnej wartości, sądy i organy podatkowe zazwyczaj wymagają sporządzenia operatu. Zostaniemy o niego poproszeni w przypadku podziału majątku, postępowania spadkowego lub windykacyjnego, w sprawach o odszkodowanie za wywłaszczenie lub zniszczenie mienia, czy do ustalenia wysokości podatku.

Wycena nieruchomości będzie prawdopodobnie konieczna również podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny. To długoterminowe zobowiązanie, więc bank jest bardziej zainteresowany realną wartością mieszkania, które ma być zabezpieczeniem, niż jego ceną w dniu zakupu.

Na co zwrócić uwagę wybierając rzeczoznawcę?

W każdym z tych przypadków do sporządzenia operatu niezbędny będzie rzeczoznawca nieruchomości wpisany do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych. Rejestr ten prowadzi Minister Rozwoju i Technologii i aby się w nim znaleźć, należy najpierw ukończyć studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości, przejść postępowanie kwalifikacyjne, zdać egzamin państwowy oraz wykazać się odpowiednim doświadczeniem. Sporządzanie operatu szacunkowego bez stosownych uprawnień jest zabronione i zagrożone wysoką grzywną. Nie ma też mocy prawnej.

To czy wybrany rzeczoznawca jest wpisany do rejestru to jedno, ale warto także sprawdzić jego dodatkowe uprawnienia. Jeśli jest jednocześnie biegłym sądowym, jego operat będzie nie do podważenia przez stronę postępowania, gdy wartość nieruchomości jest przedmiotem sprawy w sądzie. Szczególnie gdy ta strona wskazuje inną wartość.

Sprawdźmy też, jak do wyceny mieszkań podchodzi bank, w którym zamierzamy ubiegać się o kredyt. Większość placówek zatrudnia swoich rzeczoznawców, nie wszystkie za to uznają operaty zewnętrzne. Czasem nie ma więc sensu zlecanie wyceny na własną rękę. Pamiętajmy jednak, że jeśli szacowania dokonuje rzeczoznawca na zlecenie banku, operat również będzie własnością banku. Nie wykorzystamy go więc do innych celów, nawet gdy to my za niego zapłacimy (a zapłacimy na pewno). Własny operat może się zatem przydać, choć tu z kolei trzeba mieć na uwadze, że będzie on ważny najwyżej przez 12 miesięcy. Potem trzeba go uaktualnić lub przeprowadzić od nowa.

Na czym polega wycena nieruchomości?

O ile ceny nieruchomości są kwestią umowną, tak ich wartość już nie do końca. Dla ujednolicenia sposobu postępowania rzeczoznawców określono zatem zasady przeprowadzania wyceny. Mamy więc kilka rodzajów wartości oraz różne podejścia i metody szacowania. Ich wybór jednak nie zawsze jest dowolny. Zależy od celu, do jakiego sporządza się operat, dostępności wymaganych danych, a także indywidualnych cech samej nieruchomości.

Rodzaje wartości nieruchomości

Rzeczoznawca nieruchomości, który wycenia nieruchomości, może określić dwa główne rodzaje wartości:

• wartość rynkową,
• wartość odtworzeniową.

Przepisy definiują jeszcze wartość katastralną, ale nie jest ona jeszcze w Polsce stosowana.

Wartość rynkowa to szacunkowa kwota, jaką w danym momencie można uzyskać, sprzedając nieruchomość na zasadach rynkowych. Przyjmujemy zatem założenie, że obie strony – sprzedający i kupujący – nie są spokrewnieni, ani w inny sposób ze sobą powiązani, działają uczciwie i rozważnie, a sprzedający nie znajduje w sytuacji przymusu. Cenę ustala się, uwzględniając aktualną sytuację na lokalnym rynku. Konieczny jest zatem punkt odniesienia, czyli podobne transakcje.

Czasem jednak nieruchomość, która ma podlegać wycenie, ze względu na sposób użytkowania, czy przeznaczenie, nie ma swoich odpowiedników na rynku (np.szpitale, obiekty wojskowe). Bywa też, że w wyniku zdarzeń losowych (np. po pożarze, powodzi, wybuchu) niemożliwa jest ocena aktualnej wartości rynkowej. W takich przypadkach szacowana jest wartość odtworzeniowa. To kwota, którą należałoby wydać na zakup gruntu i wybudowanie na nim takich samych budynków czy obiektów. Najlepiej przy użyciu zbliżonej technologii i z wykorzystaniem podobnych materiałów jak w przypadku wycenianej nieruchomości. Kwotę tę należy następnie pomniejszyć o stopień zużycia nieruchomości. Bez odpowiedniej wiedzy i doświadczenia zadanie praktycznie niemożliwe do wykonania.

Podejście do wyceny

Do dyspozycji rzeczoznawcy są również trzy metody przeprowadzania wyceny.

• Podejście porównawcze, jak nazwa wskazuje, opiera się na porównaniu cen i cech nieruchomości podobnych. Zakłada ono, że ceny odpowiadają wartości, zatem kluczowy w tej metodzie jest dobór naprawdę podobnych transakcji. Uwzględnia się więc lokalizację, stan techniczny i prawny, dostępną infrastrukturę itp. Nieruchomości można porównywać parami, opierając się o określone cechy, albo metodą korekty ceny średniej, wyznaczając cenę minimalną i maksymalną i do niej odnieść wycenianą nieruchomość. Ewentualnie korzysta się z metod statystycznych.
• Podejście dochodowe dotyczy głównie nieruchomości komercyjnych. Można oszacować przewidywany poziom dochodów z czynszu lub dzierżawy, odniesiony do sytuacji na rynku (metoda inwestycyjna) albo spodziewane zyski, jakie właściciel będzie osiągał w związku z działalnością prowadzoną w danej nieruchomości (metoda zysków). Wartość szacuje się na podstawie wyników uzyskiwanych w podobnych nieruchomościach.
• Podejście kosztowe ocenia wartość nieruchomości na podstawie kosztu odtworzenia podobnej nieruchomości na podobnym gruncie, pomniejszony o wartość jej zużycia.

Ile kosztuje wycena nieruchomości?

Choć przepisy bardzo precyzyjnie określają, co powinien zawierać operat i jak powinna przebiegać wycena nieruchomości, cennik za te usługi nie został ustalony. Ma to swoje uzasadnienie, gdyż każda wycena może przebiegać inaczej.

Na ostateczny koszt wyceny nieruchomości wpływ ma zatem:

• rodzaj i charakter nieruchomości (dom, mieszkanie, działka, grunty, lokal użytkowy),
• parametry (powierzchnia, standard, stan techniczny, dostępność),
• sytuacja prawna (jakie dokumenty musi sprawdzić lub zgromadzić rzeczoznawca),
• koszty, jakie poniesie rzeczoznawca,
• oczekiwany termin sporządzenia ekspertyzy (im szybciej, tym drożej).

To ile kosztuje rzeczoznawca, będzie się różnić także w zależności od miejscowości czy województwa. W przypadku nieruchomości mieszkalnych trzeba się liczyć z kwotą rzędu 500-1000 zł wzwyż. Wysokość opłaty możemy obniżyć, dostarczając:

• wypis z księgi wieczystej,
• akt notarialny albo umowę przedwstępną lub kopię umowy z deweloperem,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
• rzut lokalu.

Rzeczoznawca ma oczywiście uprawnienia do uzyskania tych dokumentów samodzielnie, ale z pewnością doliczy to do rachunku.

Warto wiedzieć, że koszt sporządzenia operatu powinien być nam przedstawiony, zanim podpiszemy umowę. Rzeczoznawca powinien określić, jakie będą składowe opłaty i jaka będzie jej ostateczna wysokość.

Co powinien zawierać operat szacunkowy?

Operat powinien odzwierciedlać faktyczny stan nieruchomości. Rzeczoznawca przy jego sporządzaniu powinien opierać się na dostępnych dokumentach urzędowych oraz danych możliwych do zweryfikowania. W treści operatu powinien być wskazany zakres wyceny oraz cel jej sporządzenia, a także wybrana metoda szacowania.

Kluczową informacją jest szczegółowy opis szacowanej nieruchomości, potwierdzony dokumentacją fotograficzną, protokołami oględzin oraz poparty stosownymi dokumentami (wypis z księgi wieczystej, wyrysy i wypisy z ewidencji gruntów i budynków). Najważniejsze są jednak wnioski, czyli określenie wartości.

W operacie nie powinno także zabraknąć analizy lokalnego rynku nieruchomości, a kiedy wyceniana jest nieruchomość w trakcie budowy, również oceny ryzyka i kosztorysu prac budowlanych.

Dokument powinien być opatrzony klauzulą o aktualności operatu oraz o poufności zawartych w nim danych.

Jak wycenić mieszkanie bez rzeczoznawcy?

Sporządzenie operatu jest czasochłonne i nieco kosztowne, a w wielu sytuacjach nie jest on niezbędny. Kiedy planujemy kupić lub sprzedać mieszkanie, nie musimy za każdym razem biec do rzeczoznawcy. Wiedza na temat wyceny mieszkań oraz znajomość aktualnej sytuacji na rynku jednak się przydaje. Warto więc śledzić ogłoszenia.

Jakie parametry bierze się zwykle pod uwagę, gdy się wycenia nieruchomości:

• lokalizację (miasto, wieś, dojazd)
• dostępność infrastruktury (sklepy, przychodnie, parki, komunikacja z centrum),
• metraż, standard wykończenia, stan techniczny lokalu i budynku,
• sytuację prawną (współwłasność, służebność, dożywocie),
• ceny transakcyjne podobnych nieruchomości w okolicy.

Samodzielne zebranie, porównanie i przeanalizowanie tych danych może być trudne dla laika. Na szczęście w internecie dostępne są specjalne kalkulatory, które po uzupełnieniu szczegółowych danych, pozwalają oszacować wartość nieruchomości. W praktyce są to porównywarki cen podobnych nieruchomości, więc działają podobnie jak porównawcza metoda szacowania wartości rynkowej. Wycena nieruchomości online nie zastąpi więc oficjalnej ekspertyzy, ale daje obraz sytuacji.

Kiedy operat nie jest nam potrzebny, a nie bardzo wiemy, jak wycenić mieszkanie samodzielnie, możemy poprosić o wsparcie doświadczonego pośrednika nieruchomości. Koszt wyceny nieruchomości sporządzonej przez agenta będzie z pewnością niższy niż w przypadku rzeczoznawcy majątkowego. Jego atutem jest doświadczenie i bieżąca znajomość sytuacji na lokalnym rynku. Gdy planujemy sprzedaż nieruchomości, wycena zazwyczaj ujęta jest w prowizji za obsługę transakcji. Pamiętajmy tylko, że choć taka wycena będzie dobrą podstawą do ustalenia lub negocjowania ceny mieszkania, to nie będzie miała mocy wiążącej w postępowaniach przed urzędami.