Nowe mieszkania sprzedają się nie tylko w miastach wojewódzkich

Transakcyjne dane GUS bez wątpienia mają wady. Chodzi nie tylko o fakt, że takie roczne statystyki poznajemy dopiero w okolicach października lub listopada następnego roku. Warto również pamiętać, że w przypadku rynku pierwotnego, Główny Urząd Statystyczny raportuje tylko ostateczną sprzedaż deweloperów (tzn. przeniesienie własności). Z drugiej strony, przy niedostatku informacji transakcyjnych „GUS-owskie” dane okazują się mimo wszystko cenne. Przy wykorzystaniu niedawno opublikowanych takich informacji za 2023 r. warto przyjrzeć się największym rynkom deweloperskim. Na uwagę zasługuje fakt, że poza miastami wojewódzkimi jest nadal sprzedawana duża część nowych lokali.

Uwaga: dane GUS mówią tylko o ostatecznej sprzedaży

Na wstępie warto jeszcze raz odnieść się do tego, jak GUS zlicza sprzedaż mieszkań z rynku pierwotnego. Ta instytucja bierze bowiem pod uwagę jedynie przeniesienia własności już wybudowanych lokali. Innymi słowy, umowy deweloperskie zostają pominięte, a ich zawarcie dopiero w przyszłości wpływa na statystyki. Jeżeli weźmiemy pod uwagę mieszkania znajdujące się we wczesnej fazie budowy, których dotyczy umowa deweloperska z 2023 roku, to trzeba pamiętać, że sprzedaż takich lokali często zostanie uwzględniona w „GUS-owskich” danych dopiero za 2025 r. Te statystyki prawdopodobnie poznamy natomiast jesienią … 2026 roku. Niestety, na razie trudno się spodziewać, że GUS zacznie zliczać również zawierane w danym roku umowy deweloperskie. Takie kontrakty ma natomiast uwzględniać planowany, rządowy portal cen mieszkań.

Ubiegłoroczna czołówka jednak z pewnymi zaskoczeniami

Specyfika danych GUS może wyjaśniać, dlaczego w poniższej tabeli sprzedażowym liderem nie jest Warszawa. Informacje Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że w minionym roku na terenie stolicy sprzedano mniej nowych mieszkań (8934) niż w Mieście Kraka (9093). Po uwzględnieniu przeniesień własności gotowych lokali mieszkalnych i dodatkowo umów deweloperskich kolejność byłaby prawdopodobnie inna, a pierwszeństwo Warszawy nie wzbudzałoby wątpliwości. Warto w tym kontekście pamiętać, że stołeczny rynek pierwotny od pewnego czasu charakteryzuje się niewielkim odsetkiem gotowych mieszkań w łącznej sprzedaży deweloperów. Wspomniany odsetek często kształtuje się na poziomie mniejszym niż 20% i jest niższy od wyników z innych miast wojewódzkich.

Kolejne pozycje sprzedażowego mini-rankingu, które są widoczne w poniższej tabeli, wzbudzają raczej mniejsze zaskoczenie. Jednakże osoby mniej zaznajomione z rynkiem deweloperskim może zaskoczyć obecność w czołowej dziesiątce dwóch powiatów. Chodzi o powiat poznański oraz powiat wejherowski, na terenie których w 2023 r. sprzedano odpowiednio 3053 oraz 2022 gotowe mieszkania. Warto zaznaczyć, że chodzi o nowe lokale mieszkalne, a nie domy jednorodzinne. Statystyki GUS to dowód, że na terenie niektórych aglomeracji deweloperzy chętnie budują i sprzedają nowe lokale. Nowe bloki powstają na terenach, które niekoniecznie są miejskie. W niektórych gminach pomimo ich typowo wiejskiego charakteru, przeważającym elementem oferty deweloperów bywają mieszkania, a nie domy jednorodzinne. Taka sytuacja jest widoczna np. pod Warszawą i Poznaniem.

Poza miastami wojewódzkimi deweloperzy sprzedają ok. 50%

Teraz warto z kolei zwrócić uwagę na fakt, że w miastach i powiatach innych niż miasta wojewódzkie, deweloperzy przez cały miniony rok sprzedali 57 009 gotowych lokali mieszkalnych. To stanowiło aż 51,5% ogólnopolskiej sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. Chodzi oczywiście o sprzedaż rozumianą jako przeniesienie prawa własności mieszkania po jego wybudowaniu. Po uwzględnieniu umów deweloperskich, ogólnopolski udział miast wojewódzkich w sprzedaży nowych mieszkań byłby prawdopodobnie większy niż około 50% w 2023 r. Nie zmienia to jednak faktu, że pozawojewódzkie rynki deweloperskie pomimo negatywnych czynników demograficznych wciąż odgrywają dużą rolę.

Jeżeli jednak chodzi o czynniki demograficzne, to nie można zapominać, że pozawojewódzkie rynki mieszkaniowe są mocno zróżnicowane. W tej grupie znajdziemy bowiem zarówno dobrze prosperujące, atrakcyjne dla młodych Polaków miasta z dużych aglomeracji (np. warszawskiej i poznańskiej), jak i oddalone od większych ośrodków miasta powiatowe lub gminne, gdzie deweloperzy budują bardzo mało mieszkań. Na terenach należących do tej drugiej grupy zdecydowanie dominuje prywatne budownictwo jednorodzinne, lecz i ono zaczyna w coraz większym stopniu odczuwać skutki negatywnych zmian demograficznych.

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS