Program Klucz do Mieszkania: limity cen byłyby problemem?

Przypomnijmy, że w dniu 13 lutego 2025 r. Minister Rozwoju i Technologii, Krzysztof Paszyk zaprezentował założenia nowego programu mieszkaniowego pod nazwą Klucz do Mieszkania. Obejmuje on między innymi budownictwo społeczne i komunalne oraz pomoc dla samodzielnie budujących domy, ale największe zainteresowanie jednak przyciąga obietnica dopłat kredytowych. Te dopłaty, które mają być udzielane w ramach własnościowej części programu Klucz do Mieszkania („Pierwsze klucze”) wzbudziły kontrowersje nie tylko ze względu na planowane wykluczenie lokali od deweloperów. Uwagę zwróciła również dość dziwna propozycja ustalania limitów cenowych dla dotowanych mieszkań. Przyglądamy się jej bliżej.

Odchodzimy od pomysłu limitów opartych na koszcie budowy?

Wiele osób zainteresowanych tematem mogło jednak nie śledzić konferencji prasowej ministra Paszyka oraz późniejszych doniesień medialnych. Warto zatem jeszcze raz przypomnieć, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaproponowało:

• ogólnokrajowy limit ceny dotowanego mieszkania na poziomie 10 000 zł/mkw.
• wyższe limity wynoszące 11 000 zł/mkw. dla pięciu największych i najdroższych miast kraju (można uznać, że chodzi o wyższe limity z Warszawy, Gdańska, Krakowa, Poznania i Wrocławia – zgodnie z późniejszym komunikatem prasowym MRiT)
• możliwość podwyższenia limitów cenowych na mocy decyzji gminy (szczegółowy tryb takiej zmiany ma jeszcze zostać sprecyzowany)

Pomysł ogólnopolskiego limitu cenowego wzbudził spore zaskoczenie i trudno się dziwić, bo wcześniej (w ramach programów Mieszkanie dla Młodych i Rodzina na Swoim) starano się powiązać maksymalne ceny 1 mkw. dotowanych mieszkań z kosztami budowy. Było to realizowane poprzez uwzględnianie wskaźników przeliczeniowych kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Takie wskaźniki definiowane przez ustawę o ochronie praw lokatorów przynajmniej w teorii powinny odzwierciedlać koszty budowy nowych mieszkań. W praktyce było różnie, o czym świadczyły między innymi niskie limity cenowe dla Krakowa w ramach programów MdM i RnS.

Lepsze są limity cen w Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym

System limitów cenowych bazujących na wskaźnikach odtworzeniowych został później zaadaptowany do znacznie mniej popularnego programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Ten program nadal zapewnia gwarancję wkładu własnego, brak konieczności wnoszenia wkładu i spłatę części długu po narodzinach dziecka. Poniżej porównaliśmy aktualne limity cenowe z programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (dla używanych mieszkań) do najnowszej propozycji ministerstwa oraz niedawno podanych przez NBP średnich cen transakcyjnych 1 mkw. używanych lokali z miast wojewódzkich oraz Gdyni (w IV kw. 2024 r.).

Do jakich wniosków prowadzi taka analiza? Otóż, widzimy, że limity z programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy są czasem dyskusyjne. Potwierdza to na przykład ograniczenie cenowe z Olsztyna dużo wyższe od krakowskiego. W Olsztynie limit Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego jest o 52% wyższy od średniej ceny 1 mkw. z rynku wtórnego, a w Krakowie aż o 29% mniejszy. Problem polega jednak na tym, że limity na domyślnym poziomie zaproponowanym niedawno przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, wcale nie są lepiej dopasowane do cen rynkowych. Mocno dyskryminują one stołeczny rynek wtórny (obok krakowskiego) i jednocześnie premiują zakup używanego mieszkania na przykład z Bydgoszczy, Łodzi, Katowic oraz Kielc.

W mniejszych miastach dopłaty mogłyby objąć wszystkie „M”

Nie można również zapominać o miastach innych niż wojewódzkie. W tej grupie nie brakuje bowiem ośrodków miejskich, gdzie średnia cena używanego metrażu nadal mieści się w przedziale 4000 zł/mkw. – 6000 zł/mkw. W przypadku takich miast, wprowadzenie limitu cenowego na domyślnym poziomie 10 000 zł/mkw. oznaczałoby kwalifikację do programu dopłat niemal całej oferty używanych lokali. Co więcej, wysoko ustawiony limit cenowy mógłby zachęcić sprzedających do podnoszenia cen ofertowych.

Można mieć nadzieję, że pomysłodawcy nowego programu wezmą pod uwagę taki niekorzystny w dłuższej perspektywie scenariusz dla mniejszych miast i przemyślą również dobrze opcję ustalania wyższych limitów cenowych przez miejscowe władze. Byłoby dobrze, gdyby taka podwyżka limitów zawsze bazowała na „twardych” danych.

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP i BGK