Data publikacji: 14.05.2024

5/5 - (1 vote)

Zakup u dewelopera bezpieczniejszy od 1 lipca 2024 roku?

Zakup u dewelopera bezpieczniejszy od 1 lipca 2024 roku

Łukasz Pierzchała

5/5 - (1 vote)

Wiele osób zainteresowanych zakupem nowego mieszkania lub domu może wiedzieć, że w 2021 roku została przyjęta przez Parlament nowa ustawa deweloperska. Podpisanie tego aktu prawnego przez Prezydenta nie oznaczało jednak, że deweloperzy od razu zaczęli stosować wszystkie nowe przepisy. Wręcz przeciwnie, niektóre inwestycje deweloperskie zostaną w pełni objęte nowymi regulacjami dopiero 1 lipca 2024 roku, czyli po ponad 3 latach od przyjęcia tych przepisów. To nie ciekawostka dla prawników, lecz temat, który ma duże znaczenie dla klientów firm deweloperskich. Postanowiliśmy zatem wyjaśnić, co dokładnie się zmieni w dniu 1 lipca 2024 r. z punktu widzenia typowego Kowalskiego, który kupuje nowe lokum.

Starsze inwestycje będą objęte ochroną zapewnioną przez DFG

Na samym wstępie wyjaśnijmy, że mówiąc o nowej ustawie deweloperskiej mamy na myśli ustawę z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. 2021 poz. 1177). Ten akt prawny zastępuje ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377). Jednakże wdrażanie nowych przepisów jest przejściowe.

Artykuł 76 nowej ustawy deweloperskiej wskazuje, że przez 2 lata od daty wejścia tego aktu prawnego w życie, czyli od 1 lipca 2022 roku dotychczasowe przepisy znajdują zastosowanie do inwestycji, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed 1 lipca 2022 r. i jednocześnie przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską. W przypadku inwestycji objętych starymi przepisami, dwuletni okres przejściowy przewiduje zastosowanie tylko nielicznych regulacji z nowej ustawy deweloperskiej (chodzi o przepisy związane z przeniesieniem rachunku powierniczego i odstąpieniem klienta od umowy deweloperskiej jeśli deweloper nie przeniósł takiego rachunku mimo obowiązku).

Opisywana zasada ma liczne konsekwencje. Jedną z nich jest to, że obecnie część inwestycji nie jest objęta dodatkową ochroną dla kupującego zapewnianą przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Sytuacja ulegnie zmianie wraz z dniem 1 lipca 2024 roku, kiedy również projekty ze sprzedażą rozpoczętą przed 1 lipca 2022 roku zaczną w pełni podlegać nowym przepisom. Mowa np. o regulacjach, które dzięki Deweloperskiemu Funduszowi Gwarancyjnemu zabezpieczają klienta nie tylko na wypadek upadłości dewelopera. Wspomniany fundusz zwróci pieniądze również wtedy, gdy upadł bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy lub deweloper ociąga się ze zwrotem środków po odstąpieniu klienta od umowy.

Zmiana dotyczy również konstrukcji umowy rezerwacyjnej …

Warto pamiętać, że nowa ustawa deweloperska wprowadziła zmiany związane nie tylko z ochroną zapewnianą przez DFG. Ważnym aspektem jest również uregulowanie zasad funkcjonowania umowy rezerwacyjnej. Zgodnie z nowymi przepisami, jeszcze przed zawarciem wspomnianej umowy deweloper musi dostarczyć potencjalnemu klientowi prospekt informacyjny. Kolejne ważne zmiany polegają na ograniczeniu opłaty rezerwacyjnej do 1% ceny domu lub lokalu z prospektu, a także na wprowadzeniu obowiązkowego zwrotu takiej opłaty w razie odmownej decyzji kredytowej dla klienta firmy deweloperskiej.

Poza tym ustawa deweloperska z 2021 roku przewiduje inne prokonsumenckie zmiany. Chodzi między innymi o bardziej korzystne dla nabywcy mieszkania/domu zasady przeprowadzania odbioru lokum, usuwania wad oraz odpowiedzialności dewelopera za wady. Poza tym nowa ustawa deweloperska wprowadza kilka dodatkowych przesłanek odstąpienia od umowy deweloperskiej przez klienta. Najważniejszą kwestią wydaje się tutaj opcja odstąpienia od umowy jeśli deweloper nie usunął uznanej wcześniej wady istotnej lokum lub gdy istnienie takiej wady zostało potwierdzone przez rzeczoznawcę.

Przepisy przejściowe wciąż pozostawiają jednak pewną furtkę

Nawet osoby niezainteresowane bliżej szczegółami nowej ustawy deweloperskiej, powinny wiedzieć o jednej szczegółowej kwestii. Mianowicie, 1 lipca 2024 roku jednak nie wszystkie nowe domy i mieszkania będą objęte nowymi przepisami. Wyjątkiem pozostaną lokale i domy z umowami deweloperskimi zawartymi w dwuletnim okresie przejściowym (1 lipca 2022 r. – 30 czerwca 2024 r.), w przypadku których nie doszło jeszcze do przeniesienia własności. Uznaje się, że identyczna zasada powinna obejmować lokale i domy z umową deweloperską zawartą przed 1 lipca 2022 roku, których własność nie została dotąd przeniesiona (zobacz: A. Goldiszewicz [w:] Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Komentarz, Warszawa 2023, art. 76.)

Możliwe promocje na niektóre lokale przed 1 lipca 2024 roku

W ramach podsumowania, warto zwrócić uwagę, że koniec okresu przejściowego w stosowaniu nowej ustawy deweloperskiej może mieć pewien wpływ na ceny mieszkań i domów. Wydaje się prawdopodobne, że niektórzy deweloperzy w maju i czerwcu 2024 r. wprowadzą promocje obejmujące ostatnie domy i lokale z inwestycji podlegających dotąd przepisom poprzedniej ustawy deweloperskiej. Sprzedaż takich ostatnich nieruchomości w projekcie deweloperskim spowoduje brak komplikacji związanych z zastosowaniem do niego nowych przepisów.

Zobacz również

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego - czy to możliwe?

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – czy to możliwe?

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego mógłby wielu osobom mocno ułatwić zakup „M”. Wyjaśniamy, czy można dostać taki kredyt przy pomocy jakiegoś triku.
Podatek PCC - jak zwiększa koszt mieszkania?

Podatek PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) – jak zwiększa koszt mieszkania?

Podatek PCC dotyczy również transakcji związanych z zakupem nieruchomości. Wyjaśniamy, czy konieczność zapłacenia tej daniny stanowi duży problem.
Stan deweloperski domu lub lokalu - czego się spodziewać?

Stan deweloperski mieszkania lub domu – czego się spodziewać?

Stan deweloperski nadal jest bardzo popularnym rozwiązaniem. Sprawdzamy czego można się spodziewać, wybierając stan deweloperski domu lub mieszkanie w stanie deweloperskim
Minimalny wkład własny - ile dokładnie wynosi?

Czym jest minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym? Sprawdź, co warto o nim wiedzieć!

Jeżeli zaciągamy kredyt hipoteczny, wkład własny jest koniecznością. Wyjaśniamy, ile wkładu własnego na mieszkanie rzeczywiście będzie potrzebne.

Komentarze

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *