Wynajem mieszkania – co na temat wynajmu powinien wiedzieć wynajmujący

Na co zwrócić uwagę przy wynajmie mieszkania?

Wynajem mieszkania to dla wielu osób bardzo intratna inwestycja. Zakup nowej nieruchomości pod wynajem jest wciąż jedną z najbezpieczniejszych form lokowania kapitału, a przy okazji znacznie bardziej opłacalną niż rachunki oszczędnościowe i lokaty. Z kolei z perspektywy najemcy, wynajem mieszkania jest mniej obciążający finansowo, niż zakup nieruchomości. Jest także po prostu mniej zobowiązujący. Przed podpisaniem umowy wynajmu, obie strony powinny jednak wziąć pod uwagę kilka istotnych kwestii. Zatem, na co zwracać uwagę przy wynajmie mieszkania? Jak powinna wyglądać umowa najmu mieszkania? Sprawdzisz to w naszym kompleksowym poradniku!

Wynajem mieszkania – na co zwracać uwagę przy wyborze lokalu?

Choć wynajem mieszkań rzeczywiście może gwarantować stałe, atrakcyjne dochody wynajmującym, to jednak jest to możliwe tylko pod pewnymi warunkami. Otóż nie każdy lokal zagwarantuje nam zyski z udostępniania go osobom trzecim. Mieszkanie musi być przede wszystkim atrakcyjne dla najemców. Co to dokładnie oznacza?

By inwestycja okazała się opłacalna mieszkanie musi znajdować się w odpowiedniej lokalizacji. Lokalizacja jest tu absolutnym i bezwzględnym priorytetem. To w głównej mierze od niej będzie zależało to, jaką cenę będziemy mogli uzyskać za wynajem. Dlatego też, zanim zdecydujemy się na zakup mieszkania, warto jest sprawdzić, jakie w danej okolicy jest zapotrzebowanie na wynajem w tym rejonie. Warto zastanowić się także, kto w danej lokalizacji najczęściej wynajmuje lokal – czy są to rodziny z dziećmi, osoby pracujące, studiujące, a może obcokrajowcy i turyści?

Nikogo zapewne nie zdziwi, że najchętniej wynajmowane są mieszkania położone blisko uczelni, biurowców oraz centrum miast, dobrze skomunikowane z innymi dzielnicami. Jednak warto mieć na uwadze fakt, że coraz więcej osób pracuje zdalnie. Także wiele rodzin z małymi dziećmi szuka obecnie mieszkań na wynajem. W takich przypadkach atrakcyjne mogą być także lokale położone na przedmieściach. Jednak w tym przypadku należy pamiętać o tym, że swobody dostęp do komunikacji miejskiej to absolutna podstawa. Jeśli w sąsiedztwie nieruchomości nie ma przystanków autobusowych, tramwajowych, metra, czy kolejki, warto jest jeszcze raz przemyśleć czy wynajęcie takiego lokalu będzie łatwe i opłacalne.  

Oprócz lokalizacji ważna jest także wielkość mieszkania. W centrum większych miast najłatwiej jest kawalerki. Dużą popularnością cieszą się również mieszkania 2-3 pokojowe. Wynajem większych mieszkań jest już znacznie trudniejszy, ponadto jest on też mniej opłacalny.

Kolejną bardzo istotną kwestią jest także standard mieszkania. Warto pamiętać o tym, że najemcy mają coraz częściej większe wymagania, co do lokalu. Obecnie standardem jest odpowiednie umeblowanie i wyposażenie kuchni oraz łazienki. W pokojach powinny znaleźć się łóżka, szafy lub komody. Warto zadbać także o przyjemną estetykę wnętrz oraz o to, żeby mieszkanie było schludne i czyste. Czasem niewielka zmiana w aranżacji wnętrz sprawia, że można uzyskać znacznie atrakcyjniejszą cenę za wynajem.

Jak najlepiej sfinansować zakup mieszkania pod wynajem?

Oczywiście obecnie najbardziej opłaca się nabyć mieszkania za gotówkę. Jeszcze kilka czy kilkanaście miesięcy temu wiele osób decydowało się kupić nieruchomość na wynajem finansowanej na kredyt. Jednak w obecnej chwili sytuacja na polskim rynku nieco się zmieniła.

W wyniku wzrostu głównych stóp procentowych kredyty stały się po prostu dużo droższe. Dlatego też, by zakup mieszkania pod wynajem nie stał się inwestycją zbyt dużego ryzyka, warto jest posiadać spory wkład własny lub dokonać zakupu za kapitał nieobciążony kredytem. Oczywiście nie wszystkie osoby mogą sobie na taki manewr pozwolić. Jeśli chcemy sfinansować zakup nieruchomości na wynajem poprzez kredyt, wówczas bardzo istotne jest dokładne przekalkulowanie zysków i strat. Ponadto należy także porównać oferty różnych banków, a najlepiej skorzystać z pomocy doświadczonego doradcy finansowego.

Komu warto wynająć mieszkanie?

Warto także pamiętać o tym, że nie każda osoba, która będzie zainteresowana naszą ofertą, jest dobrym kandydatem na najemcę. Najogólniej, grupy osób, którym możemy wynająć mieszkanie można podzielić na:

• studentów,
• osoby aktywne zawodowo,
• rodziny,
• turyści, obcokrajowcy,
• single oraz pary bez dzieci,
• lokatorzy ze zwierzętami.

Jeśli chcemy wynajmować mieszkanie, które charakteryzuje się nieco niższym standardem wyposażenia, dobrą grupą mogą być studenci. Bowiem często szukają oni po prostu tanich mieszkań. Oczywiście nie jest to regułą, jednak dla wielu z nich priorytetem będzie cena i lokalizacja, a nie samo wyposażenie. Warto jednak mieć na uwadze fakt, że często studenci są osobami bardzo aktywnymi towarzysko, co oczywiście wiąże się ze zwiększonym ryzykiem zniszczeń, imprez, zaniedbań i hałasu.

Jeśli zależy nam na stabilizacji i wynajmie długoterminowym, warto jest rozważyć wynajem mieszkania rodzinie. Wiele młodych rodzin nie decyduje się na zakup mieszkania z uwagi na niedostateczną zdolność, czy brak wkładu własnego. Takie osoby bardzo często szukają mieszkań na wynajem na dłuższy okres. Z kolei, jeśli metraż naszego mieszkania jest niewielki, najlepszym wyborem będzie skierowanie oferty do singli.

Warto także na wstępie ustalić kwestię zwierząt. Coraz więcej najemców chce, bowiem wynajmowane mieszkanie dzielić wraz ze swoimi pupilami.

Czym jest najem okazjonalny?

Umowa najmu okazjonalnego ma za zadnie chronić wynajmującego, znacznie ograniczając prawa najemcy. Choć w praktyce umowa najmu okazjonalnego posiada taką samą moc prawną, co standardowa umowa najmu mieszkania, to jednak w odróżnieniu od tej drugiej, pozwala ona na szybką egzekucję komorniczą, opróżnienie lokalu, a tym samym usunięcie nieuczciwego najemcy.

Jak to możliwe? Otóż w trybie najmu okazjonalnego najemca zobowiązany zostaje do wyrażenia zgody na dobrowolne poddanie się egzekucji (eksmisji). Jest to doskonałe zabezpieczenie dla wynajmujących, ponieważ niejednokrotnie zdarza się, że najemca w trakcie trwania umowy przestaje płacić czynsz, ale też nie chce dobrowolnie opuścić mieszkania. Warto jednak wiedzieć o tym, że najem okazjonalny przysługuje wyłącznie osobom, które nie prowadzą działalności gospodarczej.

Prawa i obowiązki wynajmujących oraz najemców

Właściciel nieruchomości, czyli wynajmujący mieszkanie, także ma określone obowiązki w stosunku do najemcy. Są to m.in.:

• zadbanie o to, by mieszkanie było w należytym stanie, takim jak na umowie lub adekwatnym do umówionego,
• utrzymywanie lokalu w należytym stanie przez okres trwania umowy; co w praktyce oznacza, że wynajmujący zobowiązany jest usuwać wszelkie usterki, awarie czy inne ubytki, które nie powstały z winy najemcy,
• zapewnienie prawidłowego działania instalacji oraz znajdujących się w lokalu urządzeń, będących wyposażeniem lokalu,
• wynajmujący ma także obowiązek nie naruszać prywatności najemcy, co w praktyce oznacza zakaz wchodzenia do lokalu, bez wiedzy i zgody najemcy.

Prawa wynajmującego:

• prawo do pobrania kaucji,
• ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy, wniesionych do lokalu,
• prawo do podniesienia czynszu w czasie trwania umowy,
• prawo do przywrócenie zmian (obowiązuje ono wówczas, gdy najemca wprowadził bez zgody właściciela zmiany)
• prawo do wiedzy oraz wydania zgody na podnajem lub użyczenie nieruchomości.

Obowiązki najemcy mieszkania:

• wywiązywanie się z warunków umowy, co głównie opiera się na regularnym płaceniu czynszu w ustalonej kwocie,
• należyte dbanie o lokal i korzystanie z niego w ustalony sposób,
• przestrzeganie porządku domowego.

Prawa najemcy:

• prawo do napraw w ustalonym terminie – najemca może wyznaczyć wynajmującemu konkretny termin naprawy, które obciążają wynajmującego,
•  jeśli w lokalu wystąpiły znaczące wady, które nie były uwzględnione w umowie, wówczas najemca może żądać obniżenia czynszu lub wypowiedzieć umowę najmu.

Co powinna zawierać umowa najmu?

Mieszkanie wynajmuje się na podstawie dokumentu, jakim jest umowa najmu. Odpowiednio napisana umowa najmu to gwarancja i zabezpieczenie nie tylko interesów wynajmującego, ale również najemcy. Dlatego też bardzo ważne jest zadbanie o to, żeby umowa na wynajem mieszkania zawierała wszelkie niezbędne elementy, które pozwolą zminimalizować ryzyko nieprzyjemności, związanych z niewywiązywaniem się z ustaleń przez strony.

Umowa na wynajem mieszkania powinna zawierać elementy, takie jak:

• Miejsce oraz data zawarcia umowy.
• Dane wynajmującego oraz najemcy/najemców, czyli dokładne określenie osób zawierających umowę. Ważne, żeby znalazły się tam także dane umożliwiające swobodny kontakt z najemcą, tj. nr telefonu czy adres mailowy.
• Szczegółowe informacje dotyczące przedmiotu najmu, czyli dokładny opis lokalu, jego powierzchnia, stan techniczny, ale też adres oraz stan prawny.
• Okres obowiązywania umowy.
• Wysokość czynszu i ewentualnych opłat dodatkowych, terminy płatności.
• Wysokość kaucji.
• Warunki wypowiedzenia umowy.
• Prawa oraz obowiązki stron umowy.
• Postanowienia końcowe.
• Podpisy stron.

Umowa najmu mieszkania: podatek

Umowa najmu mieszkania zawsze zobowiązuje wynajmującego do odprowadzania podatku od wynajmu mieszkania. Od 2022 r. rozliczenie na zasadach ryczałtu przewiduje dwie stawki podatkowe – 8,5 proc. (przychód osiągnięty poprzez wynajem wynosi nie więcej niż 100 tys. zł) oraz 12,5 proc. (przychody przekroczyły pułap 100 tys. zł w skali roku).

Podatek należy oczywiście rozliczyć z urzędem skarbowym. Zaliczki na podatek można odprowadzać miesięcznie lub kwartalnie.

Protokół zdawczo-odbiorczy najmu mieszkania

W przypadku, gdy zawieramy lub rozwiązujemy umowę najmu lokalu, dobrze jest sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy. Ten dokument pomaga zabezpieczyć interesy obu stron umowy, chroni zarówno najemcę, jak i wynajmującego przed nieprzyjemnymi i spornymi sytuacjami. Dobrze sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy powinien składać się z nie tylko z elementów opisowych, ale powinien też zawierać informacje na temat stanu liczników oraz powinien być też uzupełniony dokumentacją zdjęciową. Zdjęcia, bowiem najlepiej obrazują rzeczywisty stan wyposażenia oraz umeblowania. Dlatego też będą one najlepszym dowodem w razie jakichkolwiek kwestii spornych.

Protokół zdawczo-odbiorczy sporządzany jest w momencie przekazywania lokalu w ręce najemcy. Samo przekazanie mieszkania na podstawie protokołu odbywa się bardzo sprawnie. Zwykle strony umowy najmu odczytują informacje dotyczące poszczególnych pomieszczeń. Jeśli któraś strona ma obiekcje lub uwagi, co do stanu faktycznego w danym pomieszczeniu, wówczas informacje zawarte w protokole są weryfikowane i zmieniane. Innym rozwiązaniem jest przekazanie protokołu najemcy wraz z kompletem kluczy i pozostawienie mu określonego czasu (np. tygodnia) na zweryfikowanie informacji znajdujących się w dokumencie.