Osoba zaciągająca kredyt hipoteczny, musi liczyć się nie tylko z kosztami dotyczącymi oprocentowania oraz prowizji. Warto pamiętać o kosztach związanych z polisami i dodatkowymi opłatami (m.in. opłatą za wycenę nieruchomości). Kwestia polis jest szczególnie ważna, ponieważ generują one stosunkowo wysokie dodatkowe koszty kredytu. W tym kontekście, chodzi nie tylko o ubezpieczenie niskiego wkładu, które jest najbardziej znane. Warto również wiedzieć, że dość istotne wydatki dla kredytobiorcy powoduje ubezpieczenie pomostowe. Nasz artykuł wyjaśnia, co to jest ubezpieczenie pomostowe i jak działa w praktyce. Przedstawiamy również informacje o tym, jak wygląda zwrot ubezpieczenia pomostowego, czyli zwrot nadpłaconej składki w sytuacji, gdy ubezpieczenie pomostowe nie jest już potrzebne. W pierwszej kolejności warto jednak wyjaśnić, z jakiego powodu kredyt hipoteczny jest znacznie tańszy dla klienta niż inne kredyty bankowe. Odpowiedź na to pytanie tłumaczy, dlaczego z punktu widzenia banku ubezpieczenie pomostowe będzie niezbędne.
Spis treści
Kredyt hipoteczny jest tani dzięki wpisowi hipoteki
Każda osoba zaciągająca kredyt hipoteczny, może bez trudu zauważyć, że jest on znacznie tańszy kosztowo chociażby od kredytu gotówkowego. Różnica związana na przykład z Rzeczywistą Roczną Stopą Oprocentowania (RRSO) nie wzbudza żadnych wątpliwości. Stawka RRSO dotycząca kredytu mieszkaniowego (hipotecznego) jest na przykład trzy razy mniejsza niż analogiczny wskaźnik obliczony dla kredytu gotówkowego.
Skłonność banku do akceptowania o wiele mniejszego rocznego zysku (w stosunku do kwoty kredytu) wynika z faktu, że kredyt hipoteczny jest dobrze zabezpieczony. Chodzi przede wszystkim o hipotekę na nieruchomości, która zapewnia bankowi pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń po sprzedaży przez komornika kredytowanego domu, gruntu lub lokalu. Dodatkowym zabezpieczeniem dotyczącym kredytu hipotecznego jest m.in. staranna analiza klienta pod kątem ryzyka oraz ewentualne ubezpieczenie spłaty (zapewniające np. spłatę rat przez ubezpieczyciela w razie zwolnienia dłużnika).
Co to jest ubezpieczenie pomostowe i do czego służy?
Ubezpieczenie pomostowe to rodzaj polisy, która zapewnia bankowi kompensatę za ryzyko ponoszone w czasie, gdy hipoteka nie została jeszcze wpisana do księgi wieczystej. Doktryna prawa wskazuje, że wpis hipoteki ma konstytutywny charakter. Oznacza to, że hipoteka powstaje dopiero w momencie dokonania odpowiedniej zmiany w księgach wieczystych nieruchomości. Wcześniej bank ponosi podwyższone ryzyko niewypłacalności klienta.
Jeszcze niedawno trudno było pomyśleć, że czas oczekiwania na wpis hipoteki może wynosić na przykład 10 – 11 miesięcy. Na skutek masowego przekształcenia użytkowania wieczystego i niedostatecznej obsady sądów taki problem pojawił się jednak w niektórych dużych miastach (np. Warszawie). Oczywiście, długi czas oczekiwania na wpis hipoteki wywiera negatywny wpływ na koszty klienta banku. Osoba zaciągająca kredyt hipoteczny musi bowiem dłużej ponosić koszty, jakie generuje ubezpieczenie pomostowe.
Koszty kredytowe, które powoduje ubezpieczenie pomostowe będą bardziej dotkliwe w razie transakcji związanej z zakupem powstającego domu lub mieszkania. Warto wiedzieć, że przeciętny czas budowy nowej nieruchomości mieszkaniowej przez polskich deweloperów wynosi około 24 miesiące. To oznacza, że klient firmy deweloperskiej nawet przez 2 lata będzie musiał ponosić dodatkowe koszty, jakie bank nalicza za ubezpieczenie pomostowe. Warto wziąć tę kwestię pod uwagę, jeśli wahamy się nad wyborem ukończonego lokum albo domu lub lokalu, który dopiero powstaje.
Ubezpieczenie pomostowe – skąd spory i kontrowersje?
Główna kontrowersja związana z ubezpieczeniem pomostowym oraz innymi ubezpieczeniami kredytowymi polega na tym, że klient de facto opłaca polisę chroniącą interes majątkowy banku. Innymi słowy, koszty ponosi osoba zaciągająca kredyt hipoteczny, a ochronę związaną z wypłata świadczenia w razie niewypłacalności dłużnika zyskuje bank. Zdarzały się już wyroki sądów kwestionujące takie zasady ochrony ubezpieczeniowej. Jako przykład można podać Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 2 października 2014 r. (sygn. akt V Ca 2187/14).
W związku z powyższym, część banków zmieniła swoją politykę. Teraz standardem jest naliczanie specjalnej podwyżki marży przez okres trwający do ustanowienia hipoteki. Wspomniana podwyżka marży i zarazem oprocentowania, może wynosić np. 0,5 – 1,0 punktu procentowego. Osoba zaciągająca we wrześniu 2021 r. kredyt hipoteczny z oprocentowaniem 2,6% (WIBOR 3M = 0,2% + marża = 2,4%) przy stawce ubezpieczenia pomostowego wynoszącej 1,0 punkt procentowy, przejściowo będzie płacić odsetki według stawki 3,6%. Za kwotę uzyskaną dzięki okresowemu podwyższeniu oprocentowania, bank może opłacić składkę potrzebnego ubezpieczenia. Z prawnego punktu widzenia jest to dla banków mechanizm bezpieczniejszy niż naliczanie bezpośredniej składki za ubezpieczenie pomostowe.
Wiele osób interesuje odpowiedź na pytanie, ile wynosi koszt związany z opisywanym ubezpieczeniem. Warto zatem wyjaśnić, że łączne koszty, jakie generuje typowe ubezpieczenie pomostowe łatwo obliczymy poprzez porównanie sumy rat, jaką w danym okresie posiada kredyt ze standardowym oprocentowaniem oraz stawką podniesioną poprzez podwyżkę marży. Potrzebne obliczenia można wykonać np. w kalkulatorze kredytowym dostępnym online.
Zwrot ubezpieczenia pomostowego – na czym polega?
Popularność rozwiązania polegającego na comiesięcznym (pośrednim) naliczaniu kosztów ubezpieczenia pomostowego sprawiła, że zwrot ubezpieczenia pomostowego (zwrot składki ubezpieczenia pomostowego) jest mniej popularną kwestią niż kiedyś. To zagadnienie dotyczy przede wszystkim starszych kredytów, w przypadku których klient bezpośrednio opłacał składkę ubezpieczenia pomostowego za dłuższy okres (np. pół roku z góry).
Wcześniejsze wyroki sądów oraz stanowiska Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów potwierdzają, że klient banku ma prawo do otrzymania zwrotu nadpłaconej składki każdego ubezpieczenia kredytowego (w tym również ubezpieczenia pomostowego). Taki zwrot powinien zostać rozliczony z uwzględnieniem każdego dnia niewykorzystanej ochrony (zobacz np. klauzula abuzywna numer 4130 z rejestru UOKiK oraz Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 23 lutego 2011 r. – sygn. akt XVII AmC 143/10).
Dodaj komentarz