Jeszcze stosunkowo niedawno, Ursus nie był postrzegany jako ważna lokalizacja na stołecznym rynku pierwotnym. Obecnie sytuacja wygląda jednak inaczej niż chociażby w latach 2015 – 2017. Wspomniana dzielnica awansowała bowiem do ścisłej czołówki i pod względem liczby dostępnych lokali deweloperskich może konkurować na przykład z Mokotowem, Wolą i Pragą-Południe. Nawet w porównaniu z Białołęką, Ursus cechuje się dużą liczbą dostępnych „M” od dewelopera. Są one stosunkowo tanie, co dodatkowo zwiększa zainteresowanie potencjalnych nabywców. Popularność Ursusa na rynku mieszkaniowym prawdopodobnie wpłynie na zainteresowanie naszym opisem tej dzielnicy. Prezentujemy w nim zarówno zalety, jak i wady zamieszkania na zachodnim krańcu Warszawy. Ursus na pewno nie jest lokalizacją idealną, ale po uwzględnieniu cen lokali wypada całkiem dobrze.
Spis treści
Powierzchnia oraz liczba mieszkańców
Przypadek dotyczący deweloperskiej ofensywy na Ursusie jest ciekawy, bo ta dzielnica z całą pewnością nie należy do dużych pod względem powierzchniowym. Dokładne statystyki GUS-u wskazują, że Ursus jest drugą najmniejszą dzielnicą Warszawy z powierzchnią wynoszącą tylko 9,36 kilometra kwadratowego. Mniejszy powierzchniowo okazuje się tylko Żoliborz. Powierzchnię Ursusa można porównać na przykład do Ochoty, która posiada jednak większą populację (ok. 82 000 mieszkańców na początku 2021 r.). Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że na przełomie 2020 r. i 2021 r. w granicach Ursusa oficjalnie mieszkało 62 400 osób. Deweloperska ofensywa zapowiada wzrost tego wyniku w kolejnych latach. Obecnie Ursus jest szóstą najmniejszą ludnościowo dzielnicą w Warszawie.
Jeżeli natomiast chodzi o gęstość zaludnienia, to Ursus lokuje się wysoko z wynikiem na poziomie 6667 osób w przeliczeniu na kilometr kwadratowy. Gęściej zaludnione są tylko następujące dzielnice: Śródmieście, Wola, Praga-Południe i Ochota. Wynik dotyczący zaludnienia Ursusa ma związek ze specyfiką tamtejszej, gęstej zabudowy (również jednorodzinnej). Warto pamiętać, że obecny kształt Ursusa to efekt intensywnej rozbudowy tego terenu jako robotniczego zaplecza dla zakładów mechanicznych. Aktualnie Ursus nie jest już uzależniony od fabryki traktorów, która przestała funkcjonować w 2003 roku. Niemniej jednak, wiele śladów przemysłowej przeszłości wciąż jest widocznych.
Zróżnicowanie lokalnej zabudowy
Ursus to pod względem urbanistycznym ciekawy projekt i obszar, który w latach 1952 – 1977 funkcjonował jako samodzielne miasto. Ze względu na historię powojennej industrializacji terenu oraz rozbudowy osiedli mieszkaniowych, trudno się dziwić, że bardzo duża część bloków z Ursusa ma PRL-owski rodowód. Przykład mogą stanowić budynki z dużego osiedla Niedźwiadek wybudowanego w latach 1968 – 1978. Zgodnie z Miejskim Systemem Informacji, pozostałe części Ursusa to: Skorosze, Czechowice, Szamoty oraz Gołąbki. Osoby zainteresowane zakupem domu na terenie Ursusa, z pewnością powinny sprawdzić oferty z terenu Czechowic oraz Gołąbek.
W pozostałej części opisywanej dzielnicy przeważa zabudowa wielorodzinna. Oprócz wspomnianego Niedźwiadka, sporo bloków znajdziemy na terenie Skorosza i Starego Ursusa. Szamoty są natomiast ciekawym przykładem rewitalizacji obszaru, który kiedyś należał do fabryki ciągników rolniczych. W pobliżu ulic Traktorzystów i Posagu 7 Panien deweloperzy lokują większość swoich projektów mieszkaniowych z Ursusa. Na tym terenie mocno rozwija się też działalność usługowa jako odpowiedź na przyszłe potrzeby nowych mieszkańców. Zaletą Szamot jest fakt, że niedaleko znajdują się trzy stacje kolejowe (Warszawa Gołąbki, Warszawa Ursus i Warszawa Ursus Płn. 01). O znaczeniu kolei w kontekście aktualnego rozwoju Ursusa piszemy poniżej.
Lokalna infrastruktura i transport
Ursus już w połowie XIX wieku zyskał połączenie kolejowe z Warszawą, co było bardzo ważne w kontekście późniejszego rozwoju przemysłu. Aktualnie obecność linii kolejowej przyspiesza rewitalizację tej poprzemysłowej dzielnicy. Można przypuszczać, że w razie braku odpowiedniej linii kolejowej i stacji kolei, zainteresowanie mieszkaniami z Ursusa byłoby o wiele mniejsze. Opisywana dzielnica jest bowiem jedną z najbardziej peryferyjnych w całej Warszawie. Możliwość stosunkowo szybkiego dojazdu do centrum Warszawy przy pomocy kolei łagodzi jednak problem wynikający z faktu, że Dworzec Centralny i środek dzielnicy Ursus dzieli około 9 kilometrów. Typowa podróż koleją na trasie Warszawa Ursus – Warszawa Śródmieście trwa 17 minut – 21 minut, co jest dobrym wynikiem.
Oczywiście, trzeba również brać pod uwagę konieczność i czas dojazdu do poszczególnych stacji kolejowych, które w przypadku Ursusa są bardzo ważnymi punktami komunikacyjnymi. Mapa atrakcyjności komunikacyjnej Warszawy wskazuje, że typowy mieszkaniec analizowanej dzielnicy w dzień roboczy o godzinie 7:00, na dojazd do ścisłego centrum miasta będzie potrzebował jednak więcej niż pół godziny. Warto wziąć to pod uwagę i pamiętać, że dojazd z Ursusa do tych części Warszawy, które znajdują się dalej od linii kolejowych będzie trudniejszy.
Jeżeli natomiast chodzi o infrastrukturę typowo społeczną i handlową, to w przypadku Ursusa nie ma wielu powodów do narzekań. Duża część zabudowy we wspomnianej dzielnicy powstała bowiem już stosunkowo dawno, a ówczesne władze zadbały chociażby o obecność szkół i przedszkoli. Pewne przejściowe problemy mogą tylko pojawić się w okolicach Szamot, gdzie liczba mieszkańców będzie szybko rosła w najbliższym czasie (wraz z oddawaniem do użytku kolejnych inwestycji deweloperskich).
Ocena Ursusa przez mieszkańców
Ursus z całą pewnością nie należy do prestiżowych dzielnic Warszawy. Mimo tego, wiele osób przekonało się do zamieszkania na tym terenie. Jednym z argumentów mógł być czas dojazdu do ścisłego centrum miasta krótszy niż w przypadku wielu odległych lokalizacji z Białołęki. Trzeba także pamiętać, że infrastruktura na terenie Ursusa jest już dobrze rozwinięta, co stanowi przeciwieństwo dla niektórych osiedli powstających na peryferiach Warszawy. Kolejnym ważnym aspektem Ursusa jest fakt, że jego mieszkańcy nie powinni narzekać na udział zieleni miejskiej. Jak podaje GUS, udział parków, zieleńców i terenów zieleni osiedlowej w powierzchni Ursusa ogółem wyniósł 9,3% pod koniec 2019 r. Był to zatem wynik nieco wyższy od średniej obliczonej dla całej stolicy (6,4%).
Aktywność deweloperów w dzielnicy
Już wcześniej wspomnieliśmy, że aktywność deweloperów na terenie Ursusa mocno wzrosła. Warto sprawdzić, jak ta zmiana wyglądała w ujęciu historycznym. Poniższa tabela wskazuje, że liczba ukończonych lokali deweloperskich z Ursusa zaczęła szybko rosnąć po 2016 roku, a cztery lata później pobiła rekord. Możliwość utrzymania tak dużej aktywności firm deweloperskich na terenie Ursusa wzbudza jednak pewne wątpliwości. Gdy obszar Szamot zostanie całkowicie zabudowany, to liczba dostępnych dla deweloperów gruntów wyraźnie spadnie.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS
Najbardziej popularne mieszkaniowo obszary
Podobnie jak w przypadku innych dzielnic, podsumowanie naszego opisu uwzględnia mapę z zaznaczonymi miejscami sprzedaży lokali mieszkalnych w 2020 r. Poniższa mapa obejmuje zarówno transakcje z rynku pierwotnego, jak i rynku wtórnego. Jak widać, obszar Szamot na razie nie jest jeszcze mocno reprezentowany, ale trzeba pamiętać, że wiele tamtejszych inwestycji nie zakończyło się w 2020 r. Ważnym transakcyjnie obszarem w przypadku mieszkań z Ursusa jest natomiast Skorosze, Stary Ursus, a także Niedźwiadek. Osoby szukające nowego lokum z Ursusa, które najczęściej znajduje się na terenie Szamot, średnio muszą zapłacić około 10 000 zł/mkw. To wynik z IV kw. 2021 roku, który będzie się zmieniał podobnie jak warszawska średnia na rynku pierwotnym – wynosząca ok. 12 000 zł/mkw. pod koniec 2021 r.
Źródło: mapa.um.warszawa.pl
Dodaj komentarz