30.11.2021

5/5 - (1 vote)

Bemowo – jak się mieszka w fortowej dzielnicy?

Bemowo - jak się mieszka w fortowej dzielnicy?

Redakcja

5/5 - (1 vote)
Bemowo to dzielnica, której historia w dużej mierze związana jest z wojskiem. Warto wiedzieć, że sama nazwa „Bemowo” pochodzi od Fortu Bema, czyli jednej z licznych fortyfikacji carskiej Twierdzy Warszawa. Ten fort obecnie jest ciekawym zabytkiem, a jego otoczenie stanowi miejsce rekreacyjne dla mieszkańców dzielnicy Bemowo. Wspomniana dzielnica w ostatnim czasie wzbudza większe zainteresowanie ze względu na postępującą budowę metra. Wiele osób stwierdziło, że Bemowo może stanowić tańszą mieszkaniowo alternatywę dla coraz bardziej ekskluzywnej Woli. To dobry sposób rozumowania – zwłaszcza, że budowa metra zlikwiduje niedogodności związane z dość peryferyjnym położeniem Bemowa na mapie stolicy. W ramach odpowiedzi na zainteresowanie wspomnianą dzielnicą postanowiliśmy wyjaśnić, jakie wady i zalety ona posiada z punktu widzenia nabywców mieszkań.

Powierzchnia oraz liczba mieszkańców

Część osób zamierzających kupić stołeczne „M”, dopiero od niedawna mieszka w Warszawie. Warto zatem przedstawić podstawowe informacje na temat dzielnicy Bemowo. Pod względem powierzchni (24,95 kilometra kwadratowego) ta administracyjna część Warszawy zajmuje ósme miejsce. Można zatem uznać, że Bemowo jest średniej wielkości dzielnicą. Około 7% jej powierzchni zajmują tereny zieleni osiedlowej, parki i zieleńce. To wynik zbliżony do stołecznej średniej. Warto pamiętać, że na terenie Bemowa znajduje się też część kompleksu leśnego Las Bemowo.

Po uwzględnieniu oficjalnej liczby ludności (ok. 125 000 na przełomie 2020 r. i 2021 r.) można natomiast stwierdzić, że Bemowo zajmuje siódme miejsce w stołecznym mini-rankingu. Więcej osób mieszka na terenie Bielan, Białołęki, Woli, Ursynowa, Pragi-Południe oraz Mokotowa. Informacje dotyczące powierzchni oraz liczby ludności Bemowa sugerują, że ta dzielnica jest przeciętnie gęsto zaludniona. Rzeczywiście, pod względem gęstości zaludnienia zajmuje ona dopiero dziesiąte miejsce na osiemnaście porównywanych dzielnic.

Zróżnicowanie lokalnej zabudowy

Do ciekawych wniosków prowadzi również dokładniejsza analiza Bemowa pod względem gęstości zaludnienia. Na podstawie mapy przygotowanej przez Urząd Miasta Warszawy można stwierdzić, że najgęściej zaludnione są okolice ulicy Wrocławskiej, ulicy gen. T. Pełczyńskiego oraz ulicy Świetlików. Niewielką gęstością zaludnienia cechuje się natomiast południowo-zachodnia oraz północno-zachodnia część opisywanej dzielnicy. Chodzi między innymi o tereny Chrzanowa, Fortu Radiowo oraz Grotów.

Pozostałe części Bemowa wydzielone na podstawie miejskiego systemu informacji (MSI) to Lotnisko, Boernerowo, Bemowo-Lotnisko, Fort Bema, Górce, Jelonki Północne oraz Jelonki Południowe. Bardzo specyficzną częścią dzielnicy jest Lotnisko (Lotnisko Warszawa-Babice lub zwyczajowo – Lotnisko Bemowo). O jego znaczeniu w kontekście hałasu jeszcze wspomnimy w naszym artykule.

Obecnie warto natomiast podkreślić, że obszar MSI „Bemowo Lotnisko” mimo mylącej nazwy jest gęsto zaludniony i zajęty przez wiele bloków mieszkalnych. Zostały one zbudowane po pomniejszeniu lotniska, co tłumaczy nazwę tego terenu. Podobną specyfikę związaną z dużym udziałem bloków mają też Jelonki Północne. Do części Bemowa z typowo jednorodzinną zabudową można zaliczyć chociażby Boernerowo, Jelonki Południowe oraz Groty.

Lokalna infrastruktura i transport

Bemowo - Lokalna infrastruktura i transport

Ze względu na swoje położenie, Bemowo na pewno może zostać zaliczone do grona peryferyjnych dzielnic. Taka klasyfikacja ma jednak mniejsze znaczenie praktyczne niż można by sądzić. Po pierwsze, Bemowo jest mniej peryferyjnie położone niż na przykład Białołęka, Wawer lub Rembertów. Po drugie, wspomniana dzielnica już od dłuższego czasu została dobrze skomunikowana z centrum miasta. Rozbudowanej sieci tramwajów mogą pozazdrościć mieszkańcom Bemowa warszawiacy z kilku innych dzielnic.

Na terenie Bemowa dostępne są też oczywiście linie autobusowe. Na plany wielu nabywców mieszkań dodatkowo wpłynie budowa metra na Bemowie. Będzie to czynnik mocno przyspieszający dojazd do ścisłego centrum miasta. Stacja Bemowo ma zostać otwarta już w 2022 roku. Dwa lata później, wedle planu ukończone będą pozostałe bemowskie stacje linii M2 (Lazurowa, Chrzanów, Karolin i STP Karolin). Już same plany ich budowy wpłynęły dodatnio na ceny usytuowanych blisko nieruchomości.

Analiza danych z ciekawej mapy atrakcyjności komunikacyjnej Warszawy potwierdza, że już przed ukończeniem bemowskich stacji metra, dojazd z analizowanej dzielnicy do centrum (i vice versa) jest dość dobry. Podróż do ścisłego centrum Warszawy ze wschodniej części Bemowa to zwykle kwestia 20 minut – 30 minut pod warunkiem wykorzystania komunikacji publicznej. Sytuacja wygląda o wiele gorzej np. w przypadku Chrzanowa. Mieszkańcy tego obszaru odczują jednak sporą poprawę po zakończeniu bemowskiego odcinka metra. Będzie się to oczywiście wiązało ze wzrostem cen nieruchomości.

W kontekście szeroko pojętej infrastruktury, warto zwrócić uwagę na problem, który już sygnalizowaliśmy przy okazji opisu sąsiednich Bielan. Mowa o hałasie generowanym przez bemowskie lotnisko. Nie jest to kluczowy port lotniczy, ale mieszkańcy przyległych terenów mimo wszystko skarżą się na hałas, który powodują między innymi loty szkoleniowe. W związku z powyższym, osoby zamierzające kupić lokal np. na terenie Boernerowa lub Bemowa Lotniska powinny wcześniej upewnić się, że nie będzie przeszkadzał im hałas.

Ocena Bemowa przez mieszkańców

Generalnie rzecz ujmując, Bemowo jest postrzegane jako jedna z bardziej atrakcyjnych mieszkaniowo dzielnic Warszawy. Poziom cen tamtejszych mieszkań (zbliżony do stołecznej średniej) sprawia, że nie wszystkie zainteresowane osoby mogą zamieszkać na terenie Bemowa. Warszawiacy, którzy już wybrali Bemowo jako swoje miejsce zamieszkania, zwykle nie mają wielu powodów do narzekań. Potwierdzają to wyniki badania ankietowego, które w 2015 roku przeprowadził Urząd Miasta Stołecznego Warszawy. W ramach tej ankiety, aż 94% mieszkańców Bemowa wyraziło swoje zadowolenie z wyboru miejsca zakupu lokum lub wynajmu. Był to jeden z wyższych wyników. Wyżej oceniono tylko Bielany, Mokotów oraz Pragę-Północ.

Aktywność deweloperów w dzielnicy

Bemowo nie jest dzielnicą Warszawy wiodącą pod względem wielkości oferty deweloperów. Mimo tego, osoby zamierzające kupić bemowskie lokum, raczej nie powinny narzekać na wybór dostępnych „M”. Potwierdzenie mogą stanowić informacje zaprezentowane w poniższej tabeli. Te dane GUS-u wskazują, że liczba lokali oddawanych do użytku na terenie Bemowa w poszczególnych latach (od 2010 r. do 2020 r.) mocno się wahała.

Historia działalności deweloperów z Bemowa pokazuje, że zdarzały się zarówno wyniki wynoszące ok. 300 – 400 nowych lokali rocznie, jak i rekordy na poziomie 1500 – 1800 mieszkań. W ostatnich latach (2019 r. – 2020 r.) na Bemowie ukończono sporo nowych lokali. Popularnością cieszą się m.in. okolice Chrzanowa, gdzie jak już wspominaliśmy poprawi się dojazd dzięki budowie metra.

Bemowo - ceny nowych mieszkań

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS

Najbardziej popularne mieszkaniowo obszary

Podobnie jak w przypadku innych dzielnic, jako podsumowanie przygotowaliśmy ciekawą mapę. Pokazuje ona miejsca zakupu bemowskich mieszkań w 2020 r. Ta mapa pochodząca z serwisu prowadzonego przez Urząd Miasta Warszawy wskazuje, że transakcje mieszkaniowe są dość równomiernie rozmieszczone na terenie całego Bemowa. Mieszkania położone blisko lotniska znajdują nabywców mimo potencjalnych problemów związanych z hałasem. Jeżeli chodzi o ofertę deweloperów, to na początku IV kw. 2021 r. metr kwadratowy przeciętnego mieszkania z Bemowa był wyceniany na około 12 000 zł.

Bemowo - mapa dzielnicy

Źródło: mapa.um.warszawa.pl

Zobacz również

wilanow panorama

Wilanów - nie taki prestiżowy jak sądzimy?

Wilanów to dzielnica ciesząca się dobrą opinią. Wbrew pozorom, tamtejszy metraż nie jest bardzo drogi. Warto sprawdzić inne ciekawe fakty o Wilanowie.
wesola panorama

Wesoła - co oferuje wschodnia dzielnica?

Wesoła to dzielnica, która jest mało znana dla części warszawiaków. Postanowiliśmy przedstawić jej wady oraz zalety w kontekście mieszkaniowym.
wawer karczma

Wawer nie jest już dzielnicą domów?

Dzielnica Wawer zwykle kojarzy się z zakupem domu. Sprawdzamy, czy oferta mieszkań w tej okolicy jest równie ciekawa - nie tylko cenowo.
ursus - panorama

Ursus: dlaczego jest deweloperskim hitem?

Ursus mocno zyskał na popularności poprzez dużą i tanią ofertę nowych „M”. Sprawdzamy, jakie wady oraz zalety posiada ta dzielnica.

Komentarze

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *