Zakup apartamentu a zwrot podatku VAT. Jak odzyskać podatek?

Odzyskanie podatku VAT przy zakupie apartamentu

Inwestorzy nabywający apartamenty uprawnieni są do zwrotu podatku VAT. Co istotne, jest to możliwe nie tylko w przypadku firm, ale także w przypadku osób fizycznych. Oczywiście cała procedura wymaga spełnienia określonych warunków, niemniej jednak w wielu sytuacjach jest możliwa. Jak zatem odzyskać podatek VAT przy zakupie apartamentu? O czym należy pamiętać? Jak wygląda procedura zwrotu podatku? Odpowiedzi znajdziesz w artykule!

Zakup apartamentu a podatek VAT

Zakup mieszkania a VAT – to jedno z najczęściej poruszanych zagadnień, przez inwestorów planujących zakup nieruchomości w celach zarobkowych. Według polskiego prawa podatkowego wszystkie sprzedawane towary objęte są obowiązkowym podatkiem VAT. Jest on doliczany do ostatecznej ceny, czyli w rzeczywistości wysokość podatku jest przerzucona na konsumenta. Obecnie w Polsce obowiązują aż 4 stawki podatku VAT, a ich wysokość zależy od rodzaju usług lub towarów. Podstawowa stawka podatku VAT wynosi 23 proc.

Zatem jak dokładnie wygląda sprzedaż lokalu mieszkalnego a VAT? Kiedy mieszkanie kupujemy bezpośrednio od dewelopera na rynku pierwotnym, doliczany zostaje podatek VAT. Jego stawka zależy od powierzchni mieszkania. Może to być 23 proc. (powierzchnia większa niż 150 m2) lub 8 proc. (powierzchnia mniejsza niż 150 m2). W niektórych sytuacjach możliwe jest odzyskanie podatku VAT, ma to miejsce wtedy, gdy wydatek, z którym podatek jest powiązany, ma związek z działalnością opodatkowaną.

Zatem najważniejszym warunkiem, który pozwala uzyskać zwrot VAT zapłaconego przy zakupie nieruchomości jest wykorzystywanie apartamentu do wykonywania czynności opodatkowanych. Jednak, to, co niezwykle istotne to fakt, że możliwość odzyskania podatku VAT dotyczy tylko tych inwestorów, którzy wynajmują apartamenty na cele inne niż mieszkaniowe. Oznacza to, że w przypadku najmu długoterminowego na cele mieszkaniowe, nie przysługuje możliwość odzyskania VAT.

Zwrot podatku VAT – lokal użytkowy a lokal mieszkalny

Osoby fizyczne prowadzące lub nie, działalność gospodarczą, mają możliwość otrzymania całkowitego zwrotu podatku VAT przy inwestowaniu w określone apartamenty. Nie każdy apartament kwalifikuje się do odzyskania podatku VAT. Zwrot podatku VAT możliwy jest tylko i wyłącznie w odniesieniu do lokali użytkowych. Kluczową kwestią, która pozwala na uzyskanie zwrotu jest przede wszystkim przeznaczenie lokalu. Tylko lokale użytkowe mogą zostać objęte zwrotem podatku. W przypadku lokali mieszkalnych, nie ma takiej możliwości.

Dlatego też, jeśli chcemy starać się o odzyskanie podatku, apartament powinien być użytkowany w określony sposób – nie do celów mieszkaniowych, a zarobkowych. Czym zatem różni się lokal użytkowy od lokalu mieszkalnego?

Zgodnie z przepisami prawa za lokal użytkowy uznaje się pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, które zostały wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi. Pomieszczenia te nie mogą być mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym. Jak wynika z samej ich nazwy – lokale użytkowe mają realizować cele użytkowe. Będą to, więc wszelkie pomieszczenia przeznaczone na prowadzenia działalności gospodarczej, pomieszczenia biurowe, lokale sklepowe, czy przeznaczone na wynajem w celach zarobkowych.

Z kolei lokal mieszkalny definiowany jest, jako zespół pomieszczeń z odrębnym wejściem, który przeznaczony jest do celów mieszkaniowych – stałego pobyt ludzi oraz prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.

To czy dany lokal zostanie uznany za mieszkalny czy użytkowy zależy, więc od przeznaczenia nieruchomości. Warunkiem uzyskania zwrotu VAT za apartament jest, więc używanie lokalu w całości do wykonywania czynności opodatkowanych stawką podatkową VAT w wysokości 23 proc. (najem), nie zaś na własne potrzeby mieszkaniowe. Co istotne, w przypadku wykorzystania apartamentu inwestycyjnego, np. umieszczonego w hotelu, częściowo na własne potrzeby, konieczne jest odrębne określenie czynności, do których przysługuje prawo do odliczenia oraz czynności, do których prawo do odliczenia nie przysługuje. W takich sytuacjach nie ma uprawnienia do odliczenia całego podatku VAT.

Zakup nieruchomości przez osobę fizyczną a VAT

Zakup nieruchomości a VAT – ta kwestia nurtuje często osoby, które chcą zakupić apartament, jednak nie są przedsiębiorcami. Osoby fizyczne mają w tym temacie takie same prawa, jak przedsiębiorcy, jednak najczęściej ich wiedza jest zdecydowanie mniejsza. Dlatego też wiele osób nie zdaje sobie sprawy z tego, że może odzyskać za mieszkanie VAT.

Co zatem należy wiedzieć? Jak powinien wyglądać zakup mieszkania? Zwrot VAT w tym przypadku nie jest zbyt skomplikowaną procedurą. Wystarczy tylko, że kupujący zastosuje się do określonej procedury, aby uzyskał prawo do odzyskania podatku VAT.

Instrukcja ubiegania się o zwrot VAT przy zakupie apartamentu

Kupując lokal użytkowy zyskujemy prawo do odliczenia VAT, zarówno w sytuacji, gdy jesteśmy przedsiębiorcami, jak i osobami fizycznymi, które nie prowadzą działalności gospodarczej. Jednak, żeby skorzystać z prawa do odliczenia VAT przy zakupie apartamentu, niezbędne jest dokonanie określonych czynności, które na to pozwolą. Choć sama procedura nie jest zbyt skomplikowana, to jednak ważne jest by wszelkie formalności zostały należycie dopełnione, krok po kroku.

Co zrobić, by odzyskać VAT przy zakupie apartamentu?

• Rejestracja – pierwszym i najważniejszym krokiem jest przede wszystkim zarejestrowanie się w charakterze czynnego podatnika VAT. Zgodnie z art. 96 ust. 1 Ustawy VAT wymagane jest złożenie we właściwym urzędzie skarbowym zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R. Co istotne obowiązek ten powinien być wykonany przed wpłatą zaliczki, a jeśli to możliwe także przed podpisaniem umowy przedwstępnej zakupu lokalu. Do uzupełnienia formularza niezbędny jest nr NIP. Co istotne osoby fizyczne, prowadzące działalność gospodarczą zarejestrowaną w Urzędzie Gminy muszą posiadać status podatnika VAT czynnego.
• Deklaracja VAT-7 – po zakupie lokalu konieczne jest także złożenie deklaracji VAT-7, ale także jednolitego pliku kontrolnego JPK-VAT, w których zostanie wykazana wartość podatku należnego i naliczonego. Zwykle składanie deklaracji VAT-7 odbywa się w okresach miesięcznych, w terminie do 25 dnia następnego miesiąca. Jednak istnieje także możliwość kwartalnej metody rozliczeń.

Ile trwa zwrot podatku VAT przy zakupie apartamentu?

Zgodnie z art. 87 Ustawy VAT, zwrot VAT na rachunek bankowy podatnika następuje do 60 dni od dnia złożenia rozliczenia przez podatnika, gdy podatnik wykonał w okresie rozliczeniowym czynność opodatkowaną. Z kolei w sytuacji, gdy kwoty podatku naliczonego, wykazane w deklaracji podatkowej, wynikają m.in. z faktur dokumentujących należności, które zostały w całości zapłacone wówczas na wniosek podatnika zwrot następuje w terminie 25 dni od dnia złożenia deklaracji.

Najdłuższy termin zwrotu to sytuacja, gdy podatnik nie wykonał w okresie rozliczeniowym czynności opodatkowanej. Wówczas zwrot następuje w terminie 180 dni od dnia złożenia rozliczenia.

W jakie apartamenty najczęściej inwestują Polacy?

Inwestowanie kapitału w apartamenty to bardzo intratny biznes, zwłaszcza w czasach, kiedy to lokaty i konta oszczędnościowe są bardzo niekorzystnie oprocentowane. Obecnie zakup apartamentu jest jedną z najbezpieczniejszych form ulokowania kapitału. Zwykle stopa zwrotu kilkukrotnie przewyższa zyski osiągane na lokatach bankowych czy obligacjach skarbowych.

Polacy mogą inwestować w różne rodzaje apartamentów. Zarówno wakacyjnych, jak i inwestycyjnych, położone osobno, jak i w kompleksie mieszkań. Cechą wspólną jest natomiast ich przeznaczenie – mają one być przeznaczone na wynajem krótkoterminowy.

Zwykle apartamenty położone są w miejscowościach nadmorskich i górskich, jednak nie jest to reguła. Atrakcyjna lokalizacja pozwala jednak uzyskiwać najwyższe stawki wynajmu. Ponadto dobre umiejscowienie apartamentu to także gwarancja, że nieruchomość utrzyma wysoką i stabilną cenę, w razie gdyby inwestor chciał ją sprzedać.

Na rynku nieruchomości pojawia się coraz więcej projektów przygotowywanych dla osób chcących prowadzić działalność gospodarczą związaną z najmem apartamentów. Dużą popularnością wśród inwestorów cieszą się następujące rodzaje apartamentów:

• Aparthotele – aparthotele to apartamenty, mieszkania wynajmowane w systemie hotelowym. Są one budowane z myślą o wynajmie krótkoterminowym, zwykle wynajmuje się je po prostu na doby – tak jak w przypadku hoteli. Zwykle lokale te składają się z salonu z aneksem kuchennym, sypialni, łazienki oraz z balkonu. Takie apartamenty przeznaczone są najczęściej pod wynajem dla turystów. Ale mogą być też wynajmowane pracownikom, którzy są na szkoleniach, czy w delegacjach. Takie lokale dają zdecydowanie większą swobodę niż hotele i często są tańszym rozwiązaniem. Co szczególnie istotne mają zazwyczaj większą powierzchnię od pokoju hotelowego, dlatego też bardzo dobrze sprawdzają się dla turystów z dziećmi.
• Prywatne akademiki – są to apartamenty udostępniane studentom. Są one bardzo atrakcyjną alternatywą dla mieszkań na wynajem oraz dla akademików publicznych. Zwykle przy każdym pokoju znajduje się łazienka i aneks kuchenny. Zwykle państwowe domy studenckie mieszczą się w starych, nieatrakcyjnych budynkach. Z kolei prywatne mieszkania na wynajem są zdecydowanie droższe. Prywatne akademiki oferują studentom bardzo dobre warunki mieszkaniowe – Internet i telewizja w każdym pokoju, pralnia i parking, czy też całodobowa ochrona. W przypadku tego typu apartamentów, pod pewnymi warunkami, istnieje możliwość odliczenia podatku VAT od zakupu, także dla inwestorów prywatnych.
•  Apartamenty wakacyjny – to lokale nabyty głównie z myślą o wypoczynku właścicieli. Zwykle takie lokale wynajmowane są turystom wtedy, kiedy nie korzystają z nich właściciele. W tym przypadku, aby odzyskać VAT od zakupu apartamentu ważne jest, by nie wykorzystywać lokalu do celów prywatnych. Należy też wynajmować go na cele inne niż mieszkaniowe.
• Condohotel – hotel condo jest połączeniem condominium (zbioru jednostek mieszkalnych) i hotelu. W takich budynkach hotelowych wyodrębnione są prawnie samodzielne lokale komercyjne. Apartamenty wchodzące w skład takich budynków zwykle składają się z 1-2 pokoi hotelowych i łazienki. Choć inwestorzy wykupują lokale na własność, to jednak w praktyce oddają je w zarządzanie spółce operatorskiej i czerpie z tego tytułu wymierne zyski.

Co istotne, wielu partnerów oferujących sprzedaż apartamentów inwestycyjnych, oferuje także pomoc przy wyborze najkorzystniejszej formy rozliczenia przychodów i odliczaniu podatku VAT.

Czy inwestowanie w apartamenty na wynajem nadal się opłaca?

Inwestycja w apartamenty może być bardzo dobrym sposobem na ulokowanie kapitału. Jednak, żeby przedsięwzięcie było opłacalne konieczne jest zwrócenie uwagi na kilka istotnych kwestii. Przede wszystkim bardzo ważne jest, by wybrany apartament mieścił się w unikalnej, atrakcyjnej lokalizacji. Najlepiej by była ona atrakcyjna dla turystów o każdej porze roku – nie tylko sezonowo. Wówczas zwiększamy swoje szanse na większy zysk. Polska staje się coraz bardziej atrakcyjna turystycznie. Nie tylko w nadmorskich czy górskich miastach, ale także w miastach turystycznych.

Istotną kwestią jest także standard wykończenia apartamentu. Coraz więcej osób decyduje się na korzystanie z prestiżowych, luksusowych apartamentów, które oferują wszelkie niezbędne wygody, jak aneks kuchenny, prywatna toaleta, komfortowe meble, dostęp do Internetu, telewizja w pokoju. Dlatego też decydując się na zakup apartamentu, warto zadbać o to, by był on atrakcyjny dla potencjalnych klientów zarówno pod względem estetyki, jak i funkcjonalnego wyposażenia. Ważne jest zadbanie o dobry stan kuchni, łazienki, sprzętów AGD i RTV. Należy także zadbać o czytelne i estetyczne ogłoszenie, które zachęci potencjalnych klientów.