Jeśli działania organów administracji państwowej sprawią, że wartość Twojej nieruchomości wzrośnie, możesz z tego tytułu spodziewać się dodatkowych danin — opłaty adiacenckiej oraz renty planistycznej. Czym się one różnią? Głównie powodem naliczenia i tym kiedy trzeba je zapłacić. Od razu po nałożeniu obowiązuje cię opłata adiacencka, a planistyczna renta dotknie cię dopiero przy zbyciu nieruchomości. Pierwszą można rozłożyć na raty, drugiej łatwiej uniknąć. Kiedy i jak są naliczane?
Zarówno opłata adiacencka, jak i renta planistyczna są związane ze wzrostem wartości nieruchomości. Warunkiem ich nałożenia jest jednak to, że wartość ta rzeczywiście zwiększyła się na skutek określonego w przepisach działania organów państwowych. Zasady ich pobierania regulują jednak inne ustawy i różne są też przesłanki do ich nakładania.
Opłata adiacencka i renta planistyczna — różnice
Opłata adiacencka jest nakładana zgodnie z ustawą o gospodarowaniu nieruchomościami przez organ jednostki samorządu terytorialnego. Może ona zostać nałożona w trzech przypadkach.
- Jeśli na skutek działań finansowanych z pieniędzy budżetowych, programów unijnych lub innych bezzwrotnych funduszy zagranicznych poprawiła się infrastruktura lokalna i przez to wartość twojej nieruchomości wzrosła. Przykładem może być nowa droga dojazdowa, doprowadzenie wody, gazu, prądu, sieć kanalizacyjna czy ciepłownicza lub inne podobne udogodnienia.
- Gdy dany obszar został scalony i podzielony od nowa w sposób bardziej funkcjonalny, co podniosło wartość poszczególnych jego części.
- Kiedy w wyniku podziału nieruchomości, wzrosła jej wartość.
Renta planistyczna jest nakładana wtedy, gdy na skutek zmiany lub uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) wzrosła wartość nieruchomości. Tę opłatę reguluje ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pobiera się ją dopiero przy zbyciu nieruchomości, o ile od czasu uchwalenia MPZP nie minęło 5 lat. To się jednak może wkrótce zmienić.
Opłata adiacencka
Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami daje gminie możliwość pobierania opłat adiacenckich i uchwalenia własnych stawek. Określone są tylko stawki maksymalne. Gmina nie musi więc pobierać opłat, ale ponieważ są one dochodem własnym — rzadko z tego rezygnuje. Decyzję o nałożeniu opłaty adiacenckiej może wydać wójt gminy, burmistrz lub prezydent miasta, a podstawą do jej wydania jest obowiązująca uchwała Rady Gminy, która określa wysokość stawki. Zgodnie z ustawą opłata adiacencka nie może przekraczać 30% różnicy wartości nieruchomości przy podziale lub 50%, jeśli wzrost wartości wynika z poprawy infrastruktury, lub jest skutkiem scalenia i ponownego podziału nieruchomości.
Zazwyczaj w przypadku podejmowania uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości, od razu ustalana jest wysokość i warunki pobierania opłaty adiacenckiej.
Uchwała Rady Gminy, w której ustalone zostaną stawki procentowe, terminy i sposób zapłaty opłaty adiacenckiej to zatem jeden z warunków umożliwiających jej pobranie. Drugim jest operat szacunkowy potwierdzający zmianę wartości nieruchomości, sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę.
Czy można uniknąć opłaty adiacenckiej?
Nie każda zmiana infrastruktury czy podziały automatycznie skutkują nałożeniem opłaty adiacenckiej. Warunkiem niezbędnym jest wzrost wartości nieruchomości. Rozstrzyga to wycena przeprowadzana przez uprawnionego rzeczoznawcę. Jeśli jednak nie zgadzamy się z operatem lub został on w naszej ocenie sporządzony nieprawidłowo i w efekcie niewłaściwie naliczona jest opłata adiacencka, odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego możemy złożyć w ciągu 14 dni od otrzymania decyzji. Warto jednak wiedzieć, że w przypadku budowy nowych urządzeń, liczy się to czy faktycznie zwiększają one wartość nieruchomości, a nie to, czy zamierzamy z nich korzystać.
Aby opłata adiacencka wynikająca z podziałów mogła być pobrana, w dniu, kiedy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna lub orzeczenie o podziale prawomocne, musi obowiązywać stosowna uchwała rady gminy o wysokości stawek. Jeśli takiej uchwały nie ma, a podział odbędzie się przed jej uchwaleniem, nie będzie podstaw do nałożenia opłaty adiacenckiej.
Opłata nie jest nakładana również wówczas, gdy podział nieruchomości przeprowadzany jest z urzędu lub na wniosek osób trzecich oraz kiedy przeprowadza się go niezależnie od ustaleń Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.
Decyzja o nałożeniu opłaty musi być wydana najpóźniej w ciągu 3 lat od dnia, kiedy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna lub postanowienie o podziale prawomocne albo od dnia, w którym stworzono warunki do podłączenia do nowej infrastruktury. Opłatę należy wnieść w ciągu 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Prawo przewiduje jednak możliwość rozłożenia jej na raty. Gdy chcemy z niego skorzystać, musimy złożyć wniosek i określić w nim, na ile rat chcemy podzielić opłatę. Obowiązują raty roczne, a maksymalny okres spłaty to 10 lat.
Co to jest renta planistyczna
Zdarza się, że wartość nieruchomości wzrasta na skutek zmiany lub opracowania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Przykładem jest przekształcenie działki rolnej w budowlaną. W nowym planie oprócz zmiany przeznaczenia nieruchomości określa się wówczas dodatkowo stawkę procentową wzrostu ich wartości. To stanowi podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie może być ona wyższa niż 30% różnicy wartości.
Opłata planistyczna (na ten moment) jest nakładana dopiero wówczas, gdy dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty zamierza zbyć nieruchomość i to pod warunkiem, że od uchwalenia MPZP lub jego zmiany nie minęło jeszcze 5 lat. Odpowiadając więc na pytanie, co to jest renta planistyczna możemy ją uznać za pewnego rodzaju odszkodowanie dla gminy.
Renta planistyczna — kiedy obowiązuje
Jeśli do zbycia nieruchomości dochodzi w ciągu 5 lat od uchwalenia MPZP nakładana jest renta planistyczna. Jak uniknąć tej opłaty? Najprostszym sposobem jest powstrzymanie się od zbycia nieruchomości. Jeśli jednak 5 lat to zbyt długo, to pewnym rozwiązaniem jest zawarcie przed notariuszem umowy przedwstępnej, która zawiera zgodę na dysponowanie przez przyszłego właściciela nieruchomością na określone cele, z zastrzeżeniem, że przeniesienie własności nastąpi po upływie wspomnianych 5 lat.
A co z darowiznami? W pierwotnym brzmieniu ustawy podstawą do naliczenia opłaty planistycznej była sprzedaż nieruchomości. Po nowelizacji słowo „sprzedaż” zostało zastąpione słowem „zbycie”, ale nie wskazano jego definicji. Tymczasem zbycie może być odpłatne lub nieodpłatne. Pojawia się więc pytanie, czy do sytuacji, w których może być nakładana renta planistyczna, darowizna czy aport do spółki będą się również zaliczać?
Wyroki sądów administracyjnych wskazują, że nie. Ich zdaniem ustawodawca, wprowadzając tę zmianę, rozszerzył pojęcie odpłatnych form przeniesienia własności. Gmina nie ma więc podstawy prawnej do nakładania opłaty w przypadku darowizny. Gdyby jednak tak się zdarzyło (a zdarza się) i mimo nieodpłatnego przekazania prawa własności zostałaby nałożona renta planistyczna, odwołanie od tej decyzji można złożyć w ciągu 14 dni od jej otrzymania do organu wyższej instancji, czyli Samorządowego Kolegium Odwoławczego.
Możemy też zakwestionować operat szacunkowy, szczególnie wówczas, gdy jesteśmy w stanie wykazać brak powiązania między zmianą MPZP a wzrostem wartości nieruchomości.
Co ma się zmienić w rencie planistycznej
Przypomnijmy — w obecnie obowiązującym stanie prawnym do czasu zbycia nieruchomości odroczona jest renta planistyczna, a opłata adiacencka jest wymagalna od razu. Niestety rząd planuje zmiany w tym zakresie i obowiązkowe nakładanie renty planistycznej ma się odbywać przy każdej zmianie MPZP powodującej wzrost wartości nieruchomości. Co istotne, ma to być niezależne od dalszych planów właściciela, a zatem płatne od razu, a nie dopiero przy zbyciu. Stawka opłaty ma być odgórnie ustalona na poziomie 30% wzrostu wartości. Jeśli więc planowane zmiany wejdą w życie, to obie opłaty staną się obowiązkowe i powszechne. W praktyce będzie to zatem po prostu kolejny podatek adiacencki i planistyczny.
Dodaj komentarz