Spory koalicyjne dotyczące programu Kredyt na Start uwidoczniły lepiej polaryzację w rządzie. Dwa ugrupowania, a mianowicie Polska 2050 oraz Lewica chcą stawiać przede wszystkim na budownictwo społeczne. W przypadku tego pierwszego ugrupowania możemy mówić o lekkim zaskoczeniu, bo jego program wyborczy nie zakładał większego finansowania budowy mieszkań przez gminy oraz towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) i społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM). Politycy czasem przedstawiają budownictwo społeczne wręcz jako alternatywę dla działalności deweloperów i budownictwa prywatnego (jednorodzinnego), co jest nadużyciem. Postanowiliśmy zatem wyjaśnić, na czym polega wspomniane mieszkaniowe budownictwo społeczne – ze szczególnym uwzględnieniem działalności SIM/TBS.
Spis treści
SIM/TBS czyli mieszkania dla klasy średniej-niższej
Na wstępie warto wyjaśnić, że w przypadku Polski mamy do czynienia ze swoistym podziałem niekomercyjnego najmu oraz budownictwa społecznego. Mowa o następujących kategoriach:
- pomieszczenia tymczasowe – są one przeznaczone wyłącznie dla osób po eksmisji i wynajmowane przez krótki okres (umowa na czas do 6 miesięcy), nie muszą to być nawet odrębne lokale
- mieszkania pod wynajem socjalny – lokale gminne o najniższym standardzie przeznaczone dla osób po eksmisjach oraz tych lokatorów, których nie stać nawet na niski czynsz z lokali komunalnych, zwykle nieprzekraczający 8 zł – 9 zł miesięcznie za 1 mkw. (bez wliczenia mediów)
- mieszkania komunalne – największa grupa lokali stanowiąca własność gmin i cechująca się niskim czynszem, są to lokale przeznaczone dla osób niezamożnych, aczkolwiek nie tak ubogich jak mieszkania socjalne (uwaga: w przypadku umów najmu zawieranych od 21 kwietnia 2019 roku, lokatorów mieszkań komunalnych obejmuje regularna weryfikacja dochodu)
- mieszkania od SIM/TBS – mieszkania przeznaczone dla zamożniejszych lokatorów, z dochodem niekwalifikującym do najmu mieszkania komunalnego, którzy jednak nie mogą sobie pozwolić na komercyjny najem lub zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego
W nawiązaniu do ostatniego punktu warto przypomnieć, że towarzystwa budownictwa społecznego (TBS-y) działają w Polsce od połowy lat 90. Na początku 2021 r. wprowadzono przepisy, które nieco zmieniły zasady budownictwa społecznego dla najzamożniejszej grupy lokatorów. W ramach tych regulacji, istniejące towarzystwa budownictwa społecznego mogły zmienić nazwę na SIM (społeczna inicjatywa mieszkaniowa). Natomiast tworzenie nowych podmiotów określanych jako TBS jest już niemożliwe. Powstają tylko SIM-y z udziałem gmin.
Mieszkań społecznych na razie powstaje niewiele
W ciągu około trzydziestoletniej działalności, TBS-y wybudowały w Polsce ponad 100 000 mieszkań. To jednak wynik niewielki względem aktywności budowlanej deweloperów i osób prywatnych. Liczba lokali mieszkalnych oddanych do użytku w ramach inwestycji prowadzonych przez TBS/SIM przez ostatnie lata była następująca:
- 2018 r. – 1 510
- 2019 r. – 2 467
- 2020 r. – 1 615
- 2021 r. – 1 215
- 2022 r. – 1 606
- 2023 r. – 2 017
- styczeń – lipiec 2024 r. – 1 497
Ostatnie kwartały przyniosły pewne ożywienie pod względem aktywności TBS-ów/SIM-ów, ale tym podmiotom wciąż daleko do znaczącej roli w „mieszkaniówce”. Dla porównania, od stycznia do lipca 2024 r. firmy deweloperskie oddały do użytku 70 067 domów i lokali.
Wynajem od TBS/SIM wymaga wniesienia wkładu
Popularność oferty SIM-ów oraz TBS-ów na pewno ograniczają dwie kwestie. Pierwsza z nich to limit dochodowy dla nowych lokatorów. Przykładowo w Warszawie samotny lokator zainteresowany mieszkaniem społecznym powinien posiadać dochód netto od 3 153,60 zł do 7 883,99 zł, przy czym preferowane są osoby uboższe z dochodem bliżej dolnej granicy podanego zakresu. Stołeczne limity dla pary to 4 415,03 zł – 11 037,58 zł. W mniejszych miastach limity dochodowe są odpowiednio niższe. Warto też pamiętać, że lokator SIM/TBS wnosi kaucję o wysokości na przykład półrocznego lub rocznego czynszu.
Ważniejszym wydatkiem dla przyszłego najemcy mieszkania społecznego jest jednak konieczność wniesienia tzw. partycypacji, która wynosi do 30% kosztów budowy lokalu. Partycypacja po waloryzacji jest zwracana w terminie do roku od zakończenia najmu. Istnieje też możliwość stania się lokatorem TBS poprzez cesję praw do partycypacji i najmu. Oczywiście, zwykle chodzi tutaj o odpłatną cesję – za kwotę wyższą od partycypacji wniesionej przez obecnego najemcę. Na partycypację i cesję niestety nie można zaciągnąć kredytu hipotecznego. Pozostają więc np. droższe kredyty gotówkowe. Tanie finansowanie partycypacji miał zapewnić program Kredyt na Start.
Dojście do własności dopiero po spłacie kredytu
System najmu przez TBS/SIM zakłada spłatę preferencyjnego kredytu zaciągniętego na budowę mieszkań poprzez kwoty doliczane do miesięcznego czynszu lokatorów. Między innymi dlatego czynsz najemców z TBS-ów jest wyraźnie większy niż w przypadku mieszkań komunalnych. Dane NBP wskazują, że na początku 2023 r. średnia stawka czynszowa dla lokatorów TBS-ów z miast wojewódzkich wynosiła 15,51 zł/mkw. miesięcznie (bez wliczenia mediów), a więc była prawie dwukrotnie wyższa niż wynik z mieszkań komunalnych (8,03 zł/mkw.). Porównywalny wynik z lokali socjalnych wyniósł zaledwie 1,88 zł/mkw.
Mimo stopniowej spłaty kredytu budowlanego, lokatorzy TBS mogą wykupić mieszkania na warunkach rynkowych, czyli za nadwyżkę wartości rynkowej lokalu ponad kwotę wniesionej partycypacji. Tak samo jak w przypadku cesji praw do partycypacji, wykup „M” wymaga zgody władz TBS-u. Zmiany prawne z 2021 r. wprowadziły możliwość dojścia do własności poprzez stopniowe spłaty wartości mieszkania społecznego w czynszu. Są tutaj jednak dwa ograniczenia. Po pierwsze, system dojścia do własności dotyczy tylko inwestycji SIM-ów i TBS-ów, które są finansowane kredytem z BGK udzielonym po złożeniu wniosku od 1 stycznia 2022 roku. Po drugie, dochodzenie do własności przez lokatora może się rozpocząć dopiero po spłacie całego kredytu na budowę mieszkania. Taka spłata zajmuje na przykład 15 lat.
Dodaj komentarz