Bezumowne korzystanie z nieruchomości

Bezumowne korzystanie z nieruchomości to sytuacja, gdy włada nią osoba, która nie ma do tego uprawnień lub gdy korzysta z niej bez zgody właściciela. Innymi słowy, nie zawarła z nim stosownej umowy, dotychczasowa umowa wygasła lub jest nieważna. Czasami jest to działanie świadome i w złej wierze, ale bywa i tak, że użytkownik nawet nie wie, że narusza czyjąś własność. W każdym przypadku właściciel może i powinien dochodzić swoich praw. Jakie to prawa?

Tytułem prawnym do władania nieruchomością jest akt notarialny potwierdzający własność lub stosowna umowa z właścicielem — o użytkowanie wieczyste, dzierżawę, czy najem, ale także służebność, użyczenie czy dożywocie. Kiedy więc ktoś bez zawarcia stosownej umowy, świadomie lub nie, korzysta z czyjejś własności, narusza jego prawa właścicielskie. Właścicielowi przysługuje wówczas prawo roszczenia wydania nieruchomości, przywrócenia stanu zgodnego z prawem, otrzymania wynagrodzenia i odszkodowania.

Na czym polega bezumowne korzystanie z nieruchomości

Najczęstszym przypadkiem jest bezumowne korzystanie z lokalu po wygaśnięciu lub wypowiedzeniu umowy najmu, kiedy dotychczasowy najemca nie chce się wyprowadzić.

W pewnych sytuacjach prawo chroni lokatora, ale nie oznacza, że może on sobie po prostu korzystać z czyjegoś mieszkania. Mimo braku umowy właścicielowi przysługuje wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, którego wysokość oblicza się na podstawie stawek czynszu za podobne lokale. W tej sytuacji bowiem najemca nie działa w dobrej wierze. Może też zażądać wydania lokalu.

Przykładem nieświadomego korzystania z nieruchomości, do której nie ma się prawa, jest natomiast zajmowanie lokalu przez spadkobiercę ustawowego, choć na mocy testamentu właścicielem jest ktoś inny. Kolejnym — parkowanie na posesji przylegającej do wynajmowanego lokalu, choć faktycznie miejsce to należy do kogoś innego. W tej sytuacji zakłada się dobrą wiarę korzystającego, ale tylko do momentu, w którym dowie się on, że jest inaczej. Potem właściciel ma prawo domagać się wynagrodzenia, a samoistny posiadacz ponosi odpowiedzialność za pogorszenie stanu nieruchomości. Powinien również zwrócić właścicielowi pobrane i niezużyte pożytki oraz zapłacić za te zużyte.

Zdarzają się też sytuacje, gdy ktoś nie włada nieruchomością, ale korzysta z niej bezumownie. Robią tak czasem przedsiębiorstwa, które umieszczają na czyjejś działce elementy swojej infrastruktury, nie zawierając wcześniej stosownej umowy z właścicielem posesji. Tymczasem prawo własności obejmuje poza działką i samą nieruchomością także przestrzeń nad i pod gruntem. Dlatego wszystko to, co wpływa bezpośrednio na naszą nieruchomość, jak nieszczelne szambo u sąsiada, które przecieka na naszą stronę, baner reklamowy, który zasłania nam widok i zabiera światło, albo linia energetyczna, która przecina naszą działkę i obniża jej wartość oraz może utrudnić uzyskanie pozwolenia na budowę, może być uznane za bezumowne korzystanie z gruntu.

Sprawdźmy więc, jakie możliwości w świetle prawa ma właściciel chcący dochodzić swoich roszczeń.

Roszczenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości

Przypomnijmy — z bezumownym korzystaniem z nieruchomości mamy do czynienia najczęściej wtedy, gdy umowa dobiegła końca, a mimo to najemca nie chce się wyprowadzić. Druga możliwość to sytuacja, gdy korzystający nie wie, że korzysta z nieruchomości bezprawnie. Wreszcie sytuacja, gdy korzystający ma umowę, ale działa w sposób niezgodny z jej zapisami, prowadząc na przykład uciążliwą działalność, czy parkując na posesji sąsiada.

W wielu przypadkach najprostszym rozwiązaniem okazuje się zawarcie umowy sankcjonującej dotychczasowe bezumowne korzystanie z nieruchomości. To sprawdza się w sytuacji, gdy nie było w tym złej wiary korzystającego i obu stronom zależy na dalszej współpracy.

Trudniejsza sytuacja jest wówczas, gdy osoba korzystająca bezumownie robi to świadomie, celowo, a nawet złośliwie i nie zamierza przestać. Wtedy polubowne sposoby porozumienia się raczej nie przyniosą skutku. Wówczas właścicielowi pozostaje:

• wezwać stronę do zapłaty należności,
• podjąć działania zmierzające do ugody (mediacja),
• wstąpić na drogę sądową.

Droga polubowna powinna jednak zawsze być punktem wyjścia. Jeśli porozumienie okaże się niemożliwe, każde działanie podjęte w sprawie, będzie miało znaczenie podczas procesu sądowego.

Tym bardziej że sąd z zasady będzie domniemywał dobrą wiarę pozwanego. Działaniem w dobrej wierze jest jednak tylko sytuacja, gdy osoba korzystająca z nieruchomości jest przeświadczona, że ma do tego prawo. Od momentu, kiedy zostanie poinformowana, że stan prawny wygląda inaczej, a właściciel przedstawi jej swoje żądania, nie spełniając ich, działa już w złej wierze. Właściciel z kolei ma prawo pobierać od tej pory wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Jeśli zaś na skutek nieuprawnionych działań dochodzi do zniszczenia, czy pogorszenia stanu nieruchomości, właściciel może ubiegać się o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Jeśli w wyniku użytkowania lokalu czy gruntu samoistny posiadacz odniósł jakieś korzyści, właściciel ma również prawo zażądać ich zwrotu. Może też określić, jakie straty poniósł lub jakich korzyści sam nie osiągnął, nie mogąc swobodnie dysponować swoją nieruchomością. Jakie jeszcze środki może podjąć?

Roszczenie wydania nieruchomości

Bezumowne korzystanie z lokalu, które sprawia, że jego właściciel nie może z niego korzystać wedle swojej woli, daje mu prawo do żądania wydania nieruchomości. Jeśli strony same nie dojdą w tej kwestii do porozumienia, pozostaje pozew do sądu okręgowego właściwego miejscowo dla lokalizacji nieruchomości. To powództwo o charakterze windykacyjnym, czyli zmierza do odzyskania własności.

Pozew oprócz standardowych elementów, czyli wskazania wydziału sądu, do którego go wnosimy i określenia stron postępowania, powinien zawierać:

• dane pozwalające na identyfikację nieruchomości — jej lokalizację, dokładny adres, numer księgi wieczystej,
• rodzaj żądania, czyli nakaz wydania nieruchomości,
• powołanie się na prawo własności, uprawniające do żądania wydania oraz dowody potwierdzające jego naruszenie,
• wartość przedmiotu sporu, czyli w tym przypadku wartość nieruchomości

Pozew podlega stałej opłacie sądowej, której wysokość zależy od wartości roszczenia (zwykle to 5% wartości sporu, ale warto się upewnić).

W uzasadnieniu pozwu opisujemy sprawę jak najdokładniej. Dla sądu powinno być jasne, kto jest właścicielem, w jaki sposób we władanie nieruchomości weszła strona pozwana oraz od jak dawna i z jakiego powodu uznajemy to za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Warto również przedstawić, jakie podejmowano działania i próby załatwienia sprawy polubownie, zanim skierowano pozew do sądu. Zwykle wnosi się również o zasądzenie kosztów postępowania sądowego od pozwanego.

Roszczenie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń

Zdarzają się sytuacje, gdy ktoś korzysta z czyjejś nieruchomości, ale nie włada nią. Przykładem na takie bezumowne korzystanie z gruntu jest skracanie sobie drogi przez posesję sąsiada bez jego zgody, czy wypasanie zwierząt na jego polu. Właściciel nieruchomości nie utracił wówczas władztwa, ale w jego prawo własności ktoś trwale ingeruje. Może on wówczas żądać od strony naruszającej:

• przywrócenia stanu zgodnego z prawem,
• zaniechania naruszeń, czyli uszanowania prawa własności nieruchomości.

Ciężar dowodowy i w tym przypadku spoczywa na właścicielu. To roszczenie ma jednak charakter negatoryjny, zatem jego celem jest powstrzymanie dalszego użytkowania nieruchomości w dotychczasowy sposób. Nie można natomiast oczekiwać odszkodowania za zniszczenia lub naprawienia szkód ani oczekiwać zwrotu bezpodstawnego wzbogacenia przez bezumowne korzystanie z lokalu. Przedawnienie w tym przypadku nie występuje.

Roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest odpowiednikiem opłaty, jaką korzystający wynosiłby na rzecz właściciela, gdyby została zawarta stosowna umowa. Jest to roszczenie uzupełniające. Można go dochodzić jednocześnie z żądaniem wydania nieruchomości, czy przywrócenia stanu i zaniechania naruszeń, lub niezależnie od nich.

Wnosząc o zapłatę wynagrodzenia, oprócz standardowych elementów pozwu, należy wskazać, jaki okres obejmuje roszczenie (czyli udowodnić złą wiarę samoistnego posiadacza), jakiej kwoty oczekuje właściciel oraz ją uzasadnić. Zwykle jako punkt wyjścia przyjmuje się rynkowe stawki czynszu lub dzierżawy za podobną nieruchomość. Pozew składa się do właściwego miejscowo sądu okręgowego, a warunkiem do wszczęcia postępowania jest opłacenie wpisu sądowego w wysokości 5% wartości sporu.

Jak wykazać dobrą wolę przy pozwie o bezumowne korzystanie z nieruchomości?

Zasadą jest, że to powód, czyli właściciel, którego prawa są naruszane, powinien udowodnić, że jego żądania są zasadne. Pozwany jednak może się bronić. Jeśli posiada on dowody potwierdzające jego prawo do korzystania z nieruchomości, bezwzględnie powinien je przedstawić sądowi. Może to być przedłużenie umowy najmu, służebność, lub inny dowód na to, że naprawdę działał w dobrej wierze. Jeśli wnosił jakieś opłaty na rzecz właściciela, powinien okazać ich potwierdzenie. Jeśli właściciel się do tego nie odniesie, sąd uzna je za prawdziwe.

Pozwany może też zakwestionować wysokość wynagrodzenia lub odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. Co więcej, może się domagać zwrotu kosztów poniesionych na zapewnienie właściwego stanu nieruchomości w okresie, gdy w dobrej wierze korzystał z niej, a także zabrać te elementy, które sam w tym czasie kupił. Gdy jest to niemożliwe, ma prawo oczekiwać od właściciela rekompensaty.

Warto też wspomnieć, że o ile w odniesieniu do roszczeń negatoryjnych dotyczących nieruchomości przedawnienie nie występuje, tak w przypadku wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przedawnienie roszczenia następuje po 10 latach. Jeśli nieruchomość jest przedmiotem działalności gospodarczej, okres ten skraca się do 3 lat.

Sądowe rozwiązanie sporu o bezumowne korzystanie z nieruchomości

Sąd orzekając w sprawie o bezumowne korzystanie z gruntu, lokalu czy nieruchomości w swoim orzeczeniu może roszczenie właściciela:

• uwzględnić, jeśli bezumowne korzystanie z nieruchomości nie budzi wątpliwości ani sprzeciwu, żądana kwota wynagrodzenia nie budzi zastrzeżeń, a zobowiązanie nie wygasło ani się nie uległo przedawnieniu,
• oddalić, jeśli pozwany wykaże, że wcale nie korzystał  z nieruchomości bezumownie lub brak jest dowodów, że nie działał w dobrej wierze, a także gdy udowodni, że spełnił żądanie w całości albo roszczenie jest przedawnione,
• uwzględnić żądanie w części, zmniejszając wysokość oczekiwanego wynagrodzenia o kwotę, której wpłacenie pozwany udowodnił, o poniesione i udowodnione koszty utrzymania nieruchomości oraz wówczas, kiedy sąd sam uzna, że wskazana w pozwie kwota jest za wysoka,

Orzekając o wysokości przyznanego wynagrodzenia, sąd bierze pod uwagę stawki rynkowe oraz stan nieruchomości.

Na koniec warto wspomnieć, że jeżeli bezumowne korzystanie z nieruchomości w dobrej wierze trwało nieprzerwanie przez 20 lat, posiadacz samoistny nabywa własność przez zasiedzenie. Jeśli zaś właściciel nie upominał się o swoje przez ponad 30 lat, to nawet jeśli posiadacz samoistny wiedział, że nie ma do tego prawa, może uzyskać prawo własności. W obu przypadkach potwierdza to sąd.