Co ciekawego DFG mówi nam o deweloperach?

Wielu osobom deweloperzy kojarzą się z dużymi firmami – najczęściej takimi, o których wiele słychać w mediach. Przykład mogą stanowić deweloperskie spółki giełdowe. Jednakże dane, które niedawno opublikował Deweloperski Fundusz Gwarancyjny przedstawiają nam zupełnie inny obraz sektora deweloperskiego. W skali kraju jest on mocno rozproszony – zarówno pod względem liczby firm, jak i realizowanej przez nie sprzedaży nowych mieszkań oraz domów. Przyjrzyjmy się zatem informacjom, które od niedawna publikuje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.  

Dane DFG są ciekawe mimo pewnych ograniczeń

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny na swojej stronie www ma sekcję opisana jako „Statystyki”, w której można znaleźć cały zestaw ciekawych informacji na temat deweloperów, sprzedaży mieszkań oraz inwestycji deweloperskich. Dane DFG z całą pewnością są ciekawe, choć musimy pamiętać o pewnych ograniczeniach. Mianowicie, wspomniana instytucja podaje szczegółowe statystyki tylko za okres trwający od stycznia 2024 roku.

Poza tym informacje Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego dotyczące umów deweloperskich nie obejmują sprzedaży ukończonych domów i lokali, w przypadku których takie umowy są po prostu niepotrzebne. Należy też pamiętać, że dopiero od lipca 2024 r. wszystkie inwestycje objęła w pełni nowa ustawa deweloperska i ochrona DFG. Wcześniej projekty ze sprzedażą rozpoczętą przed 1 lipca 2022 roku korzystały z dwuletniego okresu przejściowego. W tym czasie do projektów objętych okresem przejściowym stosowane były tylko bardzo nieliczne przepisy nowej ustawy deweloperskiej (niedotyczące DFG).

Spółka z o.o. to najczęstszy wybór inwestorów

Wydaje się, że w pierwszej kolejności warto sprawdzić, jak wygląda podział deweloperów ze względu na formy prawne, w których realizują oni swoje projekty. Taki podział firm deweloperskich według danych DFG z listopada 2024 roku wyglądał następująco:

• spółki z ograniczoną odpowiedzialnością – 63,4% ogólnej liczby deweloperów z inwestycjami objętymi ochroną DFG
• spółki komandytowe – 13,8% ogólnej liczby deweloperów
• jednoosobowe działalności gospodarcze – 11,8% ogólnej liczby deweloperów
• spółki jawne – 3,7% ogólnej liczby deweloperów
• spółki cywilne – 3,3% ogólnej liczby deweloperów
• pozostałe formy działalności (np. spółki akcyjne) – 4,1% ogólnej liczby deweloperów

Warto odnotować, że powyżej przeważają formy działalności typowe raczej dla małych i średnich firm. Relatywnie duża grupa deweloperów prowadzi swoją działalność jako jednoosobowi przedsiębiorcy.

Typowa inwestycja deweloperska jest niewielka

Wiele na temat specyfiki działalności polskich deweloperów może nam też powiedzieć zestaw danych, które Deweloperski Fundusz Gwarancyjny prezentuje w odniesieniu do inwestycji deweloperskich. Takie statystyki za okres od stycznia do listopada 2024 r. wyglądały następująco:

• łączna liczba inwestycji objętych ochroną DFG – 8 788
• liczba rozpoczętych inwestycji objętych ochroną DFG od stycznia do listopada 2024 r. – 5 237
• liczba zakończonych inwestycji objętych ochroną DFG od stycznia do listopada 2024 r. – 612
• liczba umów deweloperskich objętych kiedykolwiek ochroną DFG – 85 143
• średnia liczba umów deweloperskich na inwestycję – 10 umów
• mediana liczby umów deweloperskich na inwestycję – 4 umowy

Duża liczba rozpoczętych inwestycji objętych ochroną DFG w 2024 r. jest po części efektem wspomnianego wcześniej zakończenia okresu przejściowego. Przed końcem tego okresu wiele projektów (nierzadko rozpoczętych dużo wcześniej) zaczęło funkcjonować na nowych zasadach prawnych. Warto również zwrócić uwagę na niewielką średnią liczbę umów deweloperskich w przeliczeniu na inwestycję oraz jeszcze mniejszą medianę. Te wyniki zaniżają np. małe firmy budujące domy na sprzedaż (np. tylko 2 – 3 jednocześnie).

Kilku rynkowych potentatów i wiele małych firm

Poniższa tabela stanowi znakomite podsumowanie rozdrobnienia, jakim cechuje się rodzimy sektor deweloperski, choć trzeba przyznać, że przedziały liczby nabywców przyjęte przez DFG są dyskusyjne. Można było bowiem dokładniej przeanalizować grupę tych deweloperów, którzy przez jedenaście miesięcy 2024 r. mieli mniej niż 200 klientów objętych ochroną DFG z powodu podpisanej umowy deweloperskiej. Takie firmy stanowiły aż 99,4% całej grupy deweloperów płacących składki na rzecz DFG.

W poniższej tabeli widzimy również dwóch gigantów z wynikiem 1800 – 2000 nabywców oraz pięć innych firm, które miały więcej niż 400 nabywców mieszkań. Dane DFG warto będzie przeanalizować jeszcze raz po zakończeniu 2025 roku, czyli pierwszego pełnego roku, w którym wszystkie projekty obejmie nowa ustawa deweloperska. Można jednak oczekiwać, że statystyki z 2025 roku również potwierdzą bardzo duże rozdrobnienie branży deweloperskiej w ujęciu ogólnokrajowym.

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych DFG