Czym jest prospekt informacyjny. Co powinien zawierać?

Co to jest prospekt informacyjny i czemu służy?

Prospekt informacyjny to dokument, który ma chronić prawa przysługujące osobom zainteresowanym zawarciem umowy deweloperskiej. Deweloperzy mają obowiązek przedstawić go nabywcy i nieodpłatnie doręczyć. Prospekt informacyjny zabezpiecza prawa nabywcy zarówno lokalu mieszkalnego, jak i domu jednorodzinnego. Czym dokładnie jest prospekt informacyjny dewelopera? Jakie informacje powinien zawierać ten dokument? Na co jeszcze warto zwrócić uwagę kupując dom lub mieszkanie? Odpowiadamy!

Czym jest prospekt informacyjny?

Prospekt informacyjny dewelopera ma na celu poinformowanie nabywcy o stanie inwestycji na etapie przed kontraktowym, jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Pozwala on zabezpieczyć prawa kupującego przed nieuczciwą praktyką deweloperów.

Nowa ustawa deweloperska, czyli ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – Dz. U. z 2021 r., poz. 1177 z dnia 2021.06.30 zakłada, że deweloper musi doręczyć prospekt nabywcy bez względu na to, czy on sam zgłasza takie żądanie.

Prospekt deweloperski jest, więc instrumentem ochrony praw nabywców. Niejednokrotnie deweloperzy przekazywali, bowiem kupującym informacje o stanie nieruchomości w formie ustnej. To na jej podstawie podejmowana była decyzja o ewentualnym zakupie nieruchomości. Oczywiście zapewnienia deweloperów nierzadko nie pokrywały się z faktycznym stanem nieruchomości, co wiązało się z licznymi nadużyciami.

Prospekt informacyjny inwestycji to także dokument, który pozwala uwiarygodnić dewelopera w oczach nabywców. Stanowi on właściwie treść rzeczywistej oferty, jednak nie zawiera klauzul umownych, a jedynie pewne, neutralne informacje, które pozwolą klientowi dokonać decyzji o zakupie. W prospekcie informacyjnym znajdziemy drobiazgowy opis produktu oraz wszelkie istotne informacje formalno-prawne o inwestorze.

Zatem informacje zawarte w prospekcie inwestycyjnym można podzielić na dwie grupy:

•         informacje dotyczące budowlanej inwestycji i jej otoczenia,
•         informacje o deweloperze, który odpowiada za realizację projektu.

Oczywiście prospekt informacyjny nie jest ofertą wiążącą żadną ze stron. Co szczególnie istotne – przekazanie potencjalnemu nabywcy prospektu nie może być uzależnione od wpłacenia zaliczki czy podpisania umowy rezerwacyjnej. Prospekt informacyjny jest darmowy, powinien być dostarczony na tzw. trwałym nośniku np. na papierze lub nośniku USB czy płycie CD. Najczęściej jednak w praktyce przekazywany jest po prostu formą elektroniczną. Deweloper nie może przedstawić prospektu informacyjnego nabywcy „tylko do wglądu”. Nie może też żądać zwrotu dokumentu. 

Umowa deweloperska a prospekt informacyjny

Umowa deweloperska i prospekt informacyjny są to dwa zupełnie różne dokumenty. Oczywiście obydwa są bardzo istotne. Na ich podstawie, bowiem deweloper będzie zobowiązany zrealizować określone, co do inwestycji wymagania. Ponadto na ich podstawie odbywa się także przeniesienia własności lokalu.

Do momentu zawarcia umowy prospekt informacyjny ma jedynie charakter informacyjny, jednak po jej zawarciu staje się on już integralną częścią umowy, która drobiazgowo określa zobowiązania dewelopera. Staje się on wówczas załącznikiem do umowy deweloperskiej. Dlatego też treść prospektu nie może być sprzeczna z treścią umowy, stanowi jej integralną część i musi być zgodna z warunkami przedstawionymi w umowie.

Ponadto, jeśli nastąpiły jakiekolwiek zmiany w prospekcie, deweloper ma obowiązek poinformować o nich nabywcę jeszcze przed podpisaniem umowy. Może to zrobić w formie aneksu do prospektu informacyjnego, zmiany załącznika lub nowego prospektu informacyjnego i nowego załącznika.

Prospekt informacyjny dewelopera: wzór, zakres informacji

Prospekt informacyjny nie jest informacją marketingową, dlatego też powinien przedstawiać on tylko najważniejsze fakty i dane. To, które informacje mają się w nim znaleźć zostały określone ustawowo. Oczywiście dane te muszą być zgodne z prawdą oraz mieć neutralny charakter. Ponadto powinien mieć on czytelny charakter, być na tyle uproszczony by nabywca bez trudu mógł zapoznać się z umieszczonymi w nim informacjami.

Prospekt informacyjny ma na celu przekazać możliwie jak największej ilości informacji dotyczących inwestycji, którą nabywca planuje kupić. Dzieli się on na część ogólną oraz indywidualną. Pierwsza z nich prezentuje szczegółowe dane dotyczące dewelopera, zrealizowanych przez niego dotychczas inwestycji, ale również informacje dotyczące nieruchomości oraz budynku.

Jak wygląda, więc wzór prospektu informacyjnego dewelopera? W części pierwszej znajdziemy:

• dane identyfikacyjne, kontaktowe dewelopera,
• informacji o jego sytuacji prawno-finansowej, informacje dotyczące gruntu i budynku oraz obciążeń hipotecznych zawarte w księdze wieczystej,
• informacje na temat środków ochrony nabywcy (np. gwarancje bankowe, rachunki powiernicze),
• informacje o zakończonych inwestycjach budowlanych,
• opisane, udokumentowane doświadczenie,
• informacje o postępowaniach egzekucyjnych sądowych i administracyjnych,
• informacje dotyczące pozwolenia na budowę,
• opis przedsięwzięcia budowlanego, pozwolenie na budowę,
• planowane terminy (rozpoczęcie i zakończenie prac budowlanych) oraz harmonogram przedsięwzięcia,
• sposób pomiaru powierzchni,
• termin przeniesienie prawa własności nieruchomości,
• ewentualne zasady planowanej waloryzacji ceny,
• informacje dotyczące przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości (zawarte w publicznie dostępnych dokumentach),
• warunki odstąpienia od umowy.

W części drugiej powinny pojawić się informacje, takie jak:

• informacje o cenie za 1 mkw. powierzchni nieruchomości – mieszkania czy też domu jednorodzinnego,
• informacje na temat liczby kondygnacji,
• informacje o liczbie lokali w budynku oraz części wspólnej budynku,
• informacje na temat terenu wokół nieruchomości,
• opis standardu prac wykończeniowych,
• opis usytuowania lokalu,
• informacje na temat miejsc garażowych,
• informacje o dostępnych w budynku mediach.

Jak zweryfikować prospekt inwestycyjny?

Oczywiście otrzymany prospekt informacyjny należy zweryfikować, aby upewnić się, że zawarte w nim dane są zgodne z faktycznym stanem. Przede wszystkim warto zacząć od sprawdzenia tego, czy deweloper wypełnił prospekt w całości i czy każde z pól posiada wymaganą informację. Jest to bowiem kluczowe do dalszej weryfikacji dokumentów.

Potem warto sprawdzić czy informacje o nieruchomości odpowiadają tym, które zawarte są w księdze wieczystej. Dostęp do księgi wieczystej jest jawny, bezpłatny i publiczny. Prowadzony jest przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Z treścią księgi wieczystej można zapoznać się w ramach systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW). Dobrze jest także sprawdzić, czy deweloper wskazany w prospekcie informacyjnym inwestycji jest faktycznym właścicielem nieruchomości.

Bardzo istotną kwestią jest zweryfikowanie informacji o planowanych inwestycjach w promieniu 1 km. Ta informacja powinna znaleźć się w części pierwszej prospektu informacyjnego. Wbrew pozorom jest to bardzo istotny szczegół. Niestety wciąż wiele osób nie dość wnikliwie analizuje ten punkt. A szkoda. Bowiem to, że okolica teraz prezentuje się atrakcyjnie, wcale nie znaczy, że pozostanie taka w najbliższej przyszłości. Wszelkie wzmianki, które mogą nawet pośrednio wskazywać na planowane w okolicy budowy, warto dokładnie sprawdzić i wyjaśnić. Bowiem może okazać się po prostu, że obiekt zakłóca ciszę, czy wpływa też niekorzystnie na walory krajobrazowe. Jeśli nabywca w porę zwróci na to uwagę, może jeszcze raz przeanalizować decyzję o nabyciu nieruchomości.

Oczywiście dobrą praktyką jest porównanie treści prospektu informacyjnego z treścią pozostałych dokumentów – projektem umowy deweloperskiej, czy projektem umowy rezerwacyjnej. Ponadto warto także sprawdzić samodzielnie dewelopera, np. w Krajowym Rejestrze Sądowym. Krajowy Rejestr Sądowy jest powszechnym źródłem informacji, składającą się z trzech osobnych rejestrów: rejestru przedsiębiorców, rejestru stowarzyszeń (innych organizacji) oraz rejestru dłużników niewypłacalnych. Rejestr przedsiębiorców zawiera dane oprócz podstawowych danych zawiera także informacje o:

• ogłoszeniu upadłości,
• otwarciu i zakończeniu likwidacji,
• zaległościach finansowych przedsiębiorcy,
• połączeniu lub przekształceniu przedsiębiorcy.

W Krajowym Rejestrze Sądowym możemy, więc znaleźć jedną z najważniejszych informacji, a mianowicie informację, czy deweloper nie znajduje się w stanie likwidacji. Znajdują się tam również informacje o ogłoszeniu upadłości czy przekształceniu przedsiębiorcy. Warto także zwrócić uwagę na dane podmiotu oraz oznaczenie formy prawnej, kapitał spółki.

Prospekt informacyjny dewelopera a odstąpienie od umowy deweloperskiej

Celem prospektu informacyjnego jest ułatwienie nabywcy oceny oferty przedstawionej przez dewelopera oraz podjęcia decyzji o ewentualnym nabyciu nieruchomości. Prospekt informacyjny, jako załącznik do umowy deweloperskiej jest już dokumentem wiążącym. Dlatego też deweloper ma obowiązek zrealizować inwestycję zgodnie z informacjami w nim umieszczonymi. Stan inwestycji nie powinien odbiegać od informacji zawartych w prospekcie, a deweloper powinien wywiązywać się także z harmonogramu przedsięwzięcia.

Kiedy informacje zawarte w prospekcie informacyjnym, na podstawie, których sporządzono i zawarto umowę, odbiegają od stanu faktycznego lub prawnego w dniu zawarcia umowy, nabywca może wówczas odstąpić od umowy. Takie prawo przysługuje mu także, gdy deweloper nie doręczył potencjalnemu nabywcy prospektu przed zawarciem umowy (deweloperskiej lub rezerwacyjnej) oraz kiedy deweloper nie dostarczy do nabywcy dokumentów informujących o zmianie zapisu z prospektu informacyjnego. Także, gdy prospekt informacyjny jest zbyt ubogi w określone informacje, które są zawarte we wzorze prospektu z ustawy deweloperskiej, nabywca będzie miał prawo do odstąpienia od umowy.

Zmiana prospektu informacyjnego po zawarciu umowy deweloperskiej

Ukończenie inwestycji budowlanej jest długotrwałym procesem, dlatego też może zdarzyć się tak, że w tym czasie w prospekcie informacyjnym pojawią się zmiany. Wówczas deweloper ma obowiązek aktualizować prospekt informacyjny, ponadto jest on także zobowiązany dostarczyć nabywcy aneks do prospektu informacyjnego czy też zmiany załącznika lub też dostarczenie nowego prospektu informacyjnego czy załącznika.

Oczywiście w prospekcie są informacje, których deweloper nie ma prawa zmienić bez zgody nabywcy, będą to wszelkie zmiany, które wiążą się ze zmianą warunków umowy. Jednak nie każda zmiana treści prospektu informacyjnego jest istotna dla nabywcy. Czasem, bowiem zmianie mogą ulegać chociażby takie dane, jak adres dewelopera.

Co poza prospektem informacyjnym, czyli jak jeszcze zweryfikować dewelopera?

Dewelopera warto także sprawdzić zapoznając się z opiniami wcześniejszych nabywców. Wiele z nich można znaleźć na portalach czy forach internetowych. Dzięki takim opiniom nabywca może zorientować się, jak inne osoby oceniają zrealizowane już inwestycje. Czujność oczywiście powinny wzbudzić negatywne opinie, zwłaszcza gdy powtarzają się bardzo często.

Jeśli na forach pojawiają się informacje o znacznych opóźnieniach czy dużych wadach technicznych, warto jest rozważyć ponownie zakup nieruchomości od tego dewelopera. Informacje te warto też zweryfikować podczas rozmowy z mieszkańcami. Tak naprawdę mało, co daje większą pewność, że opinia o deweloperze jest prawdziwa niż to, kiedy zostanie ona wypowiedziana bezpośrednio z ust nabywcy. Taka bezpośrednia rozmowa pozwala zweryfikować kluczowe informacje, czyli np. to czy deweloper dotrzymał warunków umowy. Ale także nabywcy poinformują czy lokale były oddane w terminie oraz czy wady i usterki były rażące.

Jeśli to możliwe warto odwiedzić osiedla ze zrealizowanymi inwestycjami, ocenić i stan i zadać mieszkańcom kilka pytań. Jest to doskonała szansa, aby sprawdzić jak wygląda budynek, ale też jego otoczenie, jaki jest stan elewacji, czy jakich materiałów użyto.

Dobrą praktyką może okazać się także sprawdzenie czy deweloper należy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). Czym dokładnie jest PZFD? Jest to ogólnopolska organizacja branżowa, która zrzesza prawie 300 firm deweloperskich z całego kraju. Firmy, które są jej członkami dbają o dobre praktyki deweloperskie. Ponadto Polski Związek Firm Deweloperskich oferuje regularne szkolenia oraz dostęp do aktualności prawnych. Jeśli deweloper przynależy do PZFD, wówczas nabywca zyskuje dodatkową gwarancję rzetelności usługi.

Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy deweloperskiej

Prospekt informacyjny to jeden z podstawowych dokumentów, który deweloper musi dostarczyć nabywcy. Deweloper powinien przekazać go nabywcy na trwałym nośniku informacji lub urządzeniu pozwalającym przechowywać tę informację. Jest to ważne z tego względu, że nabywca ma wówczas możliwość swobodnego odtworzenia go. Kolejnym ważnym dokumentem jest umowa deweloperska, która zawierana jest w formie aktu notarialnego. Deweloper musi pamiętać o tym, że niezachowanie formy aktu notarialnego skutkuje nieważnością tej umowy.

Deweloper ma także obowiązek założyć rachunku powierniczy. Jest to specjalny rodzaj rachunku bankowego, który zabezpiecz środki nabywców nieruchomości. Choć teoretycznie rachunek powierniczy należy do dewelopera, w praktyce właścicielem środków, które są na nim zgromadzone są nabywcy. Wypłatę środków kontroluje bank.

Deweloper może dysponować zgromadzonymi na nim środkami tylko zgodnie z umową podpisaną z powierzającym. Istnieją dwa rodzaje takiego rachunku – otwarty i zamknięty. Przy otwartym rachunku powierniczym wypłata środków następuje po ukończeniu danego etapu inwestycji, zgodnie z harmonogramem płac. Przy rachunku powierniczym zamkniętym wypłata następuje dopiero, kiedy prawa do własności lokalu przeniesione zostają na nabywcę.