Ile wynosi czynsz za mieszkanie w bloku?

W kontekście kosztów związanych z mieszkaniem, osoby zamierzające kupić takie lokum biorą pod uwagę przede wszystkim cenę zakupu i ewentualne koszty kredytu hipotecznego. Takie podejście nie jest do końca dobre, gdyż pomija ono koszty eksploatacyjne związane z każdym lokalem mieszkalnym. Warto uwzględnić takie dodatkowe koszty mieszkania w bloku, ponieważ ich wysokość będzie później wpływała między innymi na kwotę pozostającą do wydatkowania po spłacie raty kredytu mieszkaniowego i opłaceniu rachunków. Z myślą o osobach zainteresowanych zakupem pierwszego „M” wyjaśniamy, ile może wynosić czynsz za mieszkanie własnościowe płacony na rzecz wspólnoty lub spółdzielni. W tym celu posługujemy się przykładem prezentującym opłaty za mieszkanie własnościowe z Warszawy. To faktyczne stawki dotyczące lokalu o dość typowej powierzchni 57 mkw. Najpierw warto jednak wyjaśnić pewne kwestie formalne związane z ważnym tematem, jakim jest czynsz za mieszkanie. Chodzi między innymi o nazewnictwo, które czasem wprowadza niektórych ludzi w błąd.

Czynsz za mieszkanie własnościowe to potoczna nazwa

Wydaje się, że w pierwszej kolejności warto wyjaśnić pewną kwestię dotyczącą nazewnictwa, która może wprowadzać zamieszanie. Chodzi o nazywanie „czynszem” zaliczek na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, które płacą właściciele lokali mieszkalnych. W przypadku mieszkań własnościowych znajdujących się w bloku zarządzanym przez spółdzielnię oraz lokali użytkowanych na podstawie spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do mieszkania, analogiczna opłata związana z utrzymaniem części wspólnych budynku nosi nazwę opłaty eksploatacyjnej. Mimo tego, osoby płacące co miesiąc pewną kwotę na rzecz spółdzielni lub wspólnoty dość często używają potocznego określenia czynsz za mieszkanie lub czynsz administracyjny.

Opisywana sytuacja czasem irytuje prawników dbających o dokładność i precyzję stosowanych określeń. Słowo „czynsz” jest bowiem formalnie poprawne tylko w przypadku mieszkań wynajmowanych – na przykład od osoby prywatnej, gminy lub towarzystwa budownictwa społecznego. W tym kontekście, warto chociażby zajrzeć do ustawy o ochronie praw lokatorów lub do kodeksu cywilnego. Trudno jednak przypuszczać, że takie określenia jak chociażby czynsz za mieszkanie własnościowe lub wysokość czynszu za mieszkanie własnościowe wyjdą z powszechnego użycia. Będziemy je używać w niniejszym artykule, który nie jest przeznaczony dla prawników. Za każdy razem warto jednak pamiętać, że wspomniane określenia mają jedynie potoczny charakter.

Z czego składa się czynsz administracyjny dla wspólnoty?

Po wyjaśnieniu pewnych kwestii dotyczących nazewnictwa, trzeba wytłumaczyć, z czego dokładnie składa się czynsz administracyjny w przypadku budynków zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe. Warto tutaj odwołać się do ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, które reguluje zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Wspomniany akt prawny mówi, że nieruchomością wspólną jest grunt zabudowany budynkiem wielorodzinnym oraz każda część tego budynku lub urządzenie niesłużące tylko i wyłącznie jednemu właścicielowi lokalu (przykłady: korytarz, winda, elewacja, piony wodne). Artykuł 14 analizowanej ustawy z 24 czerwca 1994 roku wskazuje, że do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczają się następujące składniki:

1. koszty utrzymania porządku i czystości
2. wydatki na remonty oraz bieżącą konserwację
3. wynagrodzenie członków zarządu wspólnoty lub zarządcy sprawującego zarząd na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali
4. opłaty za dostawę prądu, ciepła, gazu i wody do części wspólnych budynku
5. składki ubezpieczeń, podatki oraz wydatki o publicznoprawnym charakterze, o ile nie są one pokrywane samodzielnie przez właścicieli lokali
6. opłaty związane z utrzymaniem anteny zbiorczej oraz windy

Ustawa o własności lokali wymieniając składniki zaliczek na rzecz wspólnoty mieszkaniowej posługuje się określeniem „w szczególności”. Oznacza to, że czynsz za mieszkanie własnościowe w budynku zarządzanym przez wspólnotę mogą powiększać również inne koszty. Chodzi na przykład o wynagrodzenie administratora zajmującego się tylko bieżącymi sprawami (w przeciwieństwie do zarządcy) lub o koszty monitoringu i ochrony. Właściciele mieszkań do potocznie rozumianego czynszu często doliczają też miesięczne zaliczki za ogrzewanie lokali i wodę dostarczaną do poszczególnych mieszkań.

Wszystkie wymienione powyżej koszty zarządu nieruchomością wspólną (punkty 1 – 6) są ponoszone w relacji do udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej. Wspomniany udział w nieruchomości wspólnej jest obliczany jako relacja powierzchni użytkowej danego lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi do powierzchni wszystkich lokali (również z pomieszczeniami przynależnymi takimi jak na przykład komórki lokatorskie). Nieco inna zasada dotyczy między innymi opłat za ogrzewanie lokali oraz indywidualnych opłat za wodę i wywóz śmieci, które nie stanowią kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Zużycie wody w poszczególnych lokalach zwykle jest rozliczane na podstawie wskazań wodomierzy (osobnych dla ciepłej i zimnej wody). Wskazania wodomierza dotyczące ciepłej wody służą do naliczenia opłat za podgrzanie wody użytkowej.

Podstawą do ustalenia ostatecznych kosztów ogrzewania są natomiast ciepłomierze lub podzielniki. Obecnie rozliczenie ryczałtowe ciepła na podstawie powierzchni lokalu stanowi już rzadkość. W przypadku opłat za wywóz odpadów komunalnych, wiele zależy od polityki lokalnego samorządu. Aktualnie możliwe jest rozliczenie opłat „śmieciowych” na podstawie ilości zużytej wody, powierzchni użytkowej mieszkania lub wielkości gospodarstwa domowego. Warto pamiętać, że wiele osób dolicza opłaty za wywóz odpadów komunalnych, ogrzewanie swojego „M oraz indywidualne zużycie wody podając odpowiedź na pytanie ile wynosi czynsz za mieszkanie w bloku. Warto to brać pod uwagę jeśli porównujemy opłaty za mieszkanie własnościowe z różnych budynków wielorodzinnych.

Ustawa o własności lokali wskazuje, że opłaty za mieszkanie własnościowe (zaliczki na rzecz wspólnoty mieszkaniowej) powinny być płacone z góry – najpóźniej do 10 dnia każdego miesiąca. Opóźnienia skutkują naliczeniem odsetek, a w przypadku długotrwałych zaległości wspólnota mieszkaniowa może nawet wystąpić z wnioskiem do sądu o przymusową sprzedaż lokalu kłopotliwego sąsiada (zobacz art. 16 ustawy o własności lokali). Warto też pamiętać, że wspólnocie nie wolno różnicować stawek dotyczących utrzymania części wspólnych, które są stosowane w odniesieniu do poszczególnych właścicieli lokali. Wyjątek dotyczy jedynie lokali użytkowych i to tylko w sytuacji, gdy sposób ich wykorzystywania skutkuje np. większym zużyciem wspólnych części budynku.

Czynsz za mieszkanie własnościowe w spółdzielni – od czego zależy?

W dalszej kolejności warto wyjaśnić, jak wygląda czynsz administracyjny w przypadku mieszkania własnościowego, które znajduje się na terenie bloku zarządzanego przez spółdzielnię. Jest to dość częsta sytuacja związana z faktem, że jeszcze nie wszyscy mieszkańcy bloku przekształcili swoje spółdzielcze własnościowe lub lokatorskie prawo do mieszkania w prawo odrębnej własności, czyli mówiąc potocznie wykupili lokal od spółdzielni mieszkaniowej.

Spółdzielczy zarząd trwa również wtedy, gdy większość właścicieli lokali (nabytych w ramach wykupu lub po wniesieniu wkładu budowlanego) nie wypowie się za przejściem na zasady zarządzania typowe dla dużej wspólnoty mieszkaniowej. Trzecią przesłanką sprawowania dalszego zarządu przez spółdzielnię jest uchwała podejmowana po wykupie ostatniego lokalu, w której większość właścicieli mieszkań zdecydowała się na utrzymanie dotychczasowych zasad gospodarowania blokiem. Chodzi o dalsze sprawowanie przez spółdzielnię powierzonego zarządu.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych mówi tylko ogólnie, jak należy naliczać tak zwaną opłatę eksploatacyjną w przypadku sprawowania przez spółdzielnię zarządu w budynku wielorodzinnym. Co ważne, konieczność uiszczania wspomnianej opłaty nie będzie zależna od tego, czy dana osoba jako właściciel lokalu jest jednocześnie członkiem spółdzielni. Dla osób posiadających prawo odrębnej własności lokalu w bloku zarządzanym przez spółdzielnię, status członka (spółdzielcy) powinien być dobrowolny.

Do lokali własnościowych znajdujących się w blokach zarządzanych przez spółdzielnie, częściowo trzeba stosować przepisy ustawy o własności lokali. To oznacza, że wysokość czynszu za mieszkanie własnościowe z bloku administrowanego przez spółdzielnię powinna być określana na takich samych zasadach, jak w przypadku wspólnot mieszkaniowych. Różnica względem wspólnoty mieszkaniowej polega na tym, że w przypadku budynków zarządzanych przez spółdzielnię fundusz remontowy jest obowiązkowy. Nie można zatem uniknąć wpłat na wspomniany fundusz, które powiększają opłaty za mieszkanie własnościowe.

Kolejną ciekawą różnicą względem zasad ustalonych dla wspólnot mieszkaniowych jest to, że spółdzielnia może wypowiedzieć wysokość opłaty eksploatacyjnej tylko z terminem wynoszącym co najmniej trzy miesiące (na koniec miesiąca kalendarzowego). Dodatkowo, zawiadomienie dotyczące nowej wysokości opłat powinno posiadać pisemne uzasadnienie. Warto także pamiętać, że zgodnie z nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych obowiązującą od 9 września 2017 roku, podwyżka opłaty eksploatacyjnej powinna zostać zaakceptowana przez większość właścicieli wyodrębnionych lokali. Zmiana wspomnianej opłaty jest bowiem czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Po nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2017 roku, opłaty za mieszkanie własnościowe nie mogą być ustalane arbitralnie przez spółdzielnię.

Jak obliczyć opłaty za mieszkanie własnościowe (przykład)?

W przypadku każdego tematu, bardzo wartościowe są praktyczne przykłady. Właśnie dlatego niniejszy artykuł przedstawia przykładową odpowiedź na pytania, ile kosztuje czynsz w bloku i jak obliczyć czynsz za mieszkanie. Mowa o wyliczeniach dla warszawskiego mieszkania o powierzchni 57,3 mkw. położonego na terenie dzielnicy Praga-Południe. Wspomniany lokal posiada miejsce parkingowe o powierzchni 25,0 mkw. w garażu podziemnym. Wszystkie zaprezentowane stawki i kwoty (patrz poniżej) pochodzą z października 2021 roku.

• Opłata administracyjna – 1,10 zł/m² x 82,30 m² = 90,53 zł
• Konserwacja budynku – 0,45 zł/m² x 82,30 m² = 37,04 zł
• Sprzątanie – 0,75 zł/m² x 82,30 m² = 61,73 zł
• Energia ogólna (części wspólne) – 0,32 zł/m² x 82,30 m² = 26,34 zł
• Ubezpieczenie budynku i monitoring – 0,11 zł/m² x 82,30 m² = 9,05 zł
• Zimna woda (podlicznik) – 9,85 zł/m³ x 2,428 m³ = 23,92 zł
• CO opłata zmienna – 1,60 zł/m² x 57,30 m² = 91,68 zł
• Podgrzanie zimnej wody (podlicznik) – 25,00 zł/m³ x 0,582 m³ = 14,55 zł
• Konserwacja windy – 0,27 zł/m² x 57,30 m² = 15,47 zł
• Wywóz nieczystości – 12,73 zł/m³ x 2,788 m³ = 35,49 zł
• Fundusz remontowy – 1,70 zł/m² x 57,30 m² = 97,41 zł

Podsumowanie:

• Zaliczka na koszty zarządu nieruchomością wspólną = 224,69 zł
• Zaliczka na świadczenia = 181,11 zł
• Wpłata na fundusz remontowy = 97,41 zł
• Kwota należności miesięcznej = 503,21 zł

W nawiązaniu do powyższych informacji, warto zwrócić uwagę na kilka kwestii. Po pierwsze, niektóre kalkulacje oprócz powierzchni mieszkania (57,3 mkw.) uwzględniają również metraż miejsca parkingowego (25,0 mkw.). Po drugie, opłata związana z wywozem śmieci została naliczona na podstawie zużycia wody, co jest dość kontrowersyjnym rozwiązaniem stosowanym między innymi w Warszawie. Po trzecie, jeżeli zaliczkę na koszty zarządu nieruchomością wspólną z powyższego przykładu przeliczymy na 1 mkw. powierzchni lokalu i miejsca parkingowego, to otrzymana stawka wyniesie około 2,73 zł. Jest to kwota dość zbliżona do średniej ogólnopolskiej wartości, którą w 2017 r. Główny Urząd Statystyczny podawał dla wspólnot mieszkaniowych (2,38 zł) oraz spółdzielni (2,95 zł).

Mieszkanie bez czynszu od dewelopera – czy to dobra opcja?

W kontekście analizowanego tematu, z całą pewnością warto przyjrzeć się ciekawej kwestii, jaką są mieszkania bezczynszowe oferowane czasem przez deweloperów. Mieszkanie bez czynszu to na pewno kusząca perspektywa, ale warto zdawać sobie sprawę, że lokal w takim budynku niemal pozbawionym wewnętrznych części wspólnych wcześniej czy później też wygeneruje ogólne koszty związane z remontem i eksploatacją. Trzeba bowiem pamiętać, że części wspólne to nie tylko korytarze i klatki schodowe, których może być pozbawiony niewielki blok z osobnymi wejściami do mieszkań. Do części wspólnych zaliczamy również samą działkę, która wymaga nakładów związanych między innymi z regularnym koszeniem.

Częścią wspólną jest także dach i elewacja. To elementy budynku, które kiedyś trzeba będzie naprawić lub wyremontować. Taka sama sytuacja dotyczy kotła centralnego ogrzewania lub chociażby instalacji centralnego ogrzewania wraz z kaloryferami, która również stanowi część wspólną budynku. Tak więc lokal reklamowany jako mieszkanie bez czynszu nie zapewni zupełnego zwolnienia z wydatków dotyczących utrzymania części wspólnych.

Jako bezczynszowe czasem są reklamowane także lokale w budynkach posiadających co najwyżej trzy mieszkania. Takie mini-bloki nie mają zarządu wspólnoty mieszkaniowej i są zarządzane tylko na podstawie kilkunastu artykułów kodeksu cywilnego. Oznacza to brak wielu formalności, ale jednocześnie skutkuje koniecznością uzyskania zgody wszystkich właścicieli lokali na czynności przekraczające zwykły zarząd takie jak np. remont dachu (zobacz art. 199 kodeksu cywilnego).

Od kiedy kupujący płaci czynsz za mieszkanie z bloku?

Z myślą o osobach planujących zakup mieszkania, poruszamy również inny ciekawy temat. Chodzi o odpowiedź na pytanie dotyczące tego, od kiedy kupujący płaci czynsz za mieszkanie. Warto przede wszystkim uspokoić te osoby, które obawiają się, że będą musiały płacić zaległości wygenerowane przez poprzedniego właściciela „M”. Niektóre spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe czasem domagają się wprawdzie spłaty długów od nowego właściciela mieszkania, ale jest to działanie bezprawne. Wydaje się ono także niemoralne, gdyż często bazuje na przeświadczeniu, że kolejny właściciel lokalu nie zna przepisów.

Odpowiedzialność nowego właściciela mieszkania za czynsz administracyjny (zaliczki dla wspólnoty/opłatę eksploatacyjną) zaczyna się dopiero od momentu przekazania kluczy. Mówi o tym artykuł 548 paragraf 1 kodeksu cywilnego. Ewentualne nadpłaty lub niedopłaty związane z ustaleniem np. faktycznych kosztów ogrzewania oraz zużycia wody względem prognoz, spółdzielnia lub wspólnota będzie rozliczała już z nowym właścicielem lokalu. Jeżeli natomiast chodzi o indywidualne zużycie prądu, to konieczne jest spisanie stanu licznika oraz podanie go dystrybutorowi energii elektrycznej w ramach zawierania umowy.

Pomimo braku odpowiedzialności czynszowej za długi poprzedniego właściciela, warto jednak przed zakupem mieszkania poprosić sprzedającego o przekazanie zaświadczenia ze wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni o braku zaległości. Należy także sprawdzić na podstawie zestawienia czynszowego, ile aktualnie wynoszą koszty mieszkania w bloku rozumiane jako zaliczka na rzecz wspólnoty mieszkaniowej lub opłata eksploatacyjna dla spółdzielni. W niektórych przypadkach może się bowiem okazać, że dany budynek cechuje się wysoką stawką dotyczącą funduszu remontowego. Jest to możliwe jeśli blok lub kamienica wymaga remontów w najbliższej przyszłości. Nie można też zapominać o ewentualnych kosztach zaciągniętego kredytu na cele remontowe, które również zwiększają wysokość czynszu za mieszkanie własnościowe.