Jaki układ jest korzystniejszy – wspólnota mieszkaniowa czy spółdzielnia mieszkaniowa?

Co to jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa to zrzeszenie właścicieli lokali w danej nieruchomości, np. w wybranym bloku mieszkalnym. Powstaje ona z mocy prawa w momencie wyodrębnienia się pierwszego lokalu. Nabywcy lokalu przystępują do niej automatycznie w chwili zakupu nieruchomości. Powstanie wspólnoty wiąże się zarówno z pewnymi prawami, jak i obowiązkami. Zgodnie z ustawą o wspólnotach mieszkaniowych (ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali) ma ono prawo m.in. do zaciągania zobowiązań, pozywania czy bycia pozwaną oraz wchodzenia w stosunek pracy, jako pracodawca.

Wspólnota mieszkaniowa powinna także wywiązywać się z podstawowych obowiązków ewidencyjnych i rejestracyjnych. Zwykle powinna posiadać nazwę, NIP oraz REGON, siedzibę oraz zarząd. Ustawa o własności lokali wyróżnia dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych:

• Mała wspólnota mieszkaniowa – w tej wspólnocie liczba lokali nie przekracza siedmiu. W tym przypadku wspólnota podlega przepisom Kodeksu cywilnego oraz Kodeksu postępowania cywilnego dotyczących współwłasności. Istnieje jednak możliwość, by właściciele wspólnoty zarządzali swoją nieruchomością na podstawie Ustawy o własności lokali. W małej wspólnocie nie ma zarządu, ale właściciele mogą powołać zarządcę.
• Duża wspólnota mieszkaniowa – to wspólnota, w której liczba lokali jest większa niż siedem. W tym przypadku wspólnota podlega przepisom Ustawy o własności lokali. Przepisy Kodeksu cywilnego stosuje się wyłącznie w sprawach nieuregulowanych Ustawą o własności lokali. Co istotne właściciele wspólnoty mają obowiązek wybrać jej zarząd, składający się z osoby fizycznej lub osób fizycznych wybranych spośród właścicieli lokali lub niebędących właścicielami lokalu.

Co to jest spółdzielnia mieszkaniowa?

Spółdzielnia mieszkaniowa to podmiot działający na podstawie ustaw Prawo spółdzielcze oraz Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Jej najważniejszym zadaniem jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych określonych potrzeb członków spółdzielni. Spółdzielnia mieszkaniowa dba np. o to, by w lokalach wchodzących w zakres wspólnoty nie zabrakło sprawnie działających instalacji wodnych, gazowych czy elektrycznych. Ponadto spółdzielnia prowadzi działalności, które mają służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych lokatorów.

Członkiem spółdzielni mieszkaniowej mogą zostać osoby fizyczne, oraz ich małżonkowie, jeżeli posiadają prawa do lokalu. Także osoby prawne mogą zostać członkami, jednak nie przysługuje im spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Co istotne, spółdzielnia może zostać założona zarówno przez osoby fizyczne, jak i przez osoby prawne. W pierwszym przypadku minimalna liczba założycieli spółdzielni wynosi 10 osób. W drugim przypadku minimalna liczba założycieli to 3 osoby. Osoby te zwane są założycielami.

Członkowie spółdzielni mieszkaniowych mają wobec niej pewne obowiązki. Jednym z takich obowiązków jest konieczność pokrywania kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. Z kolei do obowiązków spółdzielni należy zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi jej mienie.

Podobieństwa i różnice między wspólnotą a spółdzielnią

Spółdzielnia a wspólnota – choć podmioty te wydają się bardzo podobne, to jednak istnieje wiele kluczowych różnic między nimi. Sposób zarządzania obu podmiotów jest zdecydowanie inny, ale także inaczej wygląda ich struktura oraz zasady gospodarowania środkami lokatorów.

Czym zatem różni się jeden podmiot od drugiego? Czy istnieją między nimi podobieństwa?

• Różnica ustawowa – pojęcie wspólnoty mieszkaniowej wprowadziła ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994. Natomiast przepisy zawarte w art. 195-221 Kodeksu cywilnego stanowią uszczegółowienie przepisów o współwłasności. Z kolei spółdzielnia mieszkaniowa to podmiot działający na podstawie ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze oraz ustawy 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1208).
• Struktura podmiotu, zarząd oraz rada – zarząd wspólnoty wybierany jest na zebraniu większością udziałów, rada nadzorcza nie jest tu wymagana. W przypadku spółdzielni Rada Nadzorcza jest obligatoryjna, wybierana jest na Walnym Zgromadzeniu. Zarząd z kolei zostaje wybierany przez Radę Nadzorczą, więc w praktyce wygląda to tak, że członkowie spółdzielni mają tylko pośredni wpływ na wybór członków Zarządu.
• Stawki kosztów eksploatacyjnych, dystrybucja środków na remonty – w przypadku wspólnoty mieszkaniowej stawki te zostają zatwierdzane na zebraniu przez właścicieli lokali posiadających większość udziałów. We wspólnocie mieszkaniowej wszyscy członkowie obciążeni są funduszem remontowym wyłącznie na własne cele remontowe. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku spółdzielni mieszkaniowej, tutaj o wysokości stawki kosztów eksploatacyjnych decyduje głównie Zarząd, a zatwierdza je Rada Nadzorcza. Z kolei środki na remonty wpłacane są na konto spółdzielni mieszkaniowej, ale na konto wspólne dla wszystkich jej budynków. Dlatego też środki te nie muszą w całości być wykorzystane wyłącznie na potrzeby remontowe lokali, które wniosły wpłatę.
• Głosowanie nad uchwałami – w tym przypadku również różnica jest bardzo istotna. Jeśli chodzi o wspólnotę mieszkaniową to uchwały są podejmowane przez członków wspólnoty posiadających większość udziałów w nieruchomości. Inaczej to wygląda w przypadku spółdzielni mieszkaniowej, gdzie uchwały są uchwalane na Walnym Zgromadzeniu. Wówczas wystarczy większość głosów spośród członków obecnych na zebraniu przy zachowaniu minimalnej liczby osób przewidzianej przez status spółdzielni.
• Gospodarność zasobami finansowymi – jeśli chodzi o wspólnotę mieszkaniową to zwykle jest ona zdecydowanie mniejsza niż spółdzielnia mieszkaniowa, dlatego też nie ma potrzeby pokrywania wysokich kosztów związanych z zarządem spółdzielni i utrzymaniem całej administracji. Spółdzielcze lokum, bowiem oprócz opłat czynszowych wiąże się z uiszczaniem opłat administracyjnych. Co więcej w spółdzielni stawki mogą być odgórnie narzucane, a członkowie nie mają rzeczywistego wpływu, na co dokładnie zostaną przeznaczone. Do tradycyjnych kosztów utrzymania nieruchomości dochodzą tu jeszcze m.in. wypłaty dla zarządców.

Wspólnota czy spółdzielnia – zalety i wady obu podmiotów

Spółdzielnia mieszkaniowa a wspólnota mieszkaniowa – który podmiot jest bardziej korzystny? Żeby odpowiedzieć na to pytanie, warto również przeanalizować wady i zalety każdego z nich. Bowiem oba te sposoby zarządzania budynkiem mają zarówno minusy, jak i plusy. Żaden z nich nie jest wolny od pewnych mankamentów, oba mają słabe strony. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku ich mocnych stron. Każde to rozwiązanie ma pewne plusy. Dlatego też warto przeanalizować je bardzo dokładnie.

Jakie są, zatem zalety spółdzielni mieszkaniowych? Na pewno warto wymienić tu dość sprawne funkcjonowanie tego podmiotu oraz korzystne warunki nabycia lokalu. Mieszkania spółdzielcze są sprawnie zarządzane z racji tego, że spółdzielnie mają zwykle rozbudowane struktury, dzięki czemu mogą bardzo szybko i sprawnie reagować na pojawiające się potrzeby mieszkaniowe lokatorów. Dużą zaletą mieszkań spółdzielczych jest także fakt, że są one bardzo korzystnie zlokalizowane. Mieszkańcy nie muszą także samodzielnie troszczyć się o sprawy organizacyjne, zwykle także mogą liczyć na korzystne warunki dostawy mediów. Z racji tego, że spółdzielnie mieszkaniowe są dużymi podmiotami, mają też duże możliwości negocjacyjne w przypadku podpisywania licznych umów z usługodawcami.

Niestety, zwykle wad spółdzielni mieszkaniowych jest nieco więcej, niż zalet. Wśród minusów na pewno wymienić należy brak realnego wpływu na wydatkowanie budżetu. Oczywiście istnieje wiele spółdzielni mieszkaniowych, które są bardzo dobrze zarządzane. W wielu spółdzielniach zarząd i rada nadzorcza należycie troszczą się o stan techniczny nieruchomości oraz mieszkaniowe potrzeby mieszkańców. A finanse spółdzielni są rzeczywiście wydatkowane w gospodarny sposób. Jednak w wielu miejscach jest także zupełnie inaczej. Nierzadko spotkać się można z niewłaściwą gospodarką finansami spółdzielni.

Z racji tego, że spółdzielnie mieszkaniowe mają znacznie bardziej rozbudowane struktury, niż wspólnoty mieszkaniowe, również koszty ponoszone przez członków spółdzielni są z reguły wyższe. Ma to związek z rozbudowaną biurokracją, opłacaniem etatowych pracowników i zarządu. Koszty te nie są małe i w innych okolicznościach mogłyby posłużyć np. na poprawę stanu technicznego budynku.

Wśród niewątpliwych wad wymienić także należy to, że mieszkania zarządzane przez spółdzielnię mieszkaniową w zdecydowanej większości znajdują się także na rynku wtórnym. Do minusów można zaliczyć także fakt, że w przypadku, gdy zechcemy dokonać zmiany przeznaczenia lokalu mieszkalnego, niezbędne będzie uzyskanie w tym zakresie zgody spółdzielni mieszkaniowej.

A jakie zalety ma, zatem wspólnota mieszkaniowa? Największą zaletą jest na pewno realny wpływ na wszelkie podejmowane decyzje. Oznacza to, że członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą realnie wpływać na sposób działania organizacji oraz uchwały, które są podejmowane. Co więcej właściciele mieszkań mają rzeczywisty wpływ na to, jak są wydatkowane wspólne pieniądze. W przypadku jakichkolwiek nadużyć czy niegospodarności, właściciele lokalu mogą na bieżąco reagować na wszelkie nadużycia czy nieprawidłowości. W dobrze zarządzanych wspólnotach panuje niemal całkowita przejrzystość wydatkowania funduszy. Niestety system spółdzielczy stwarza dobre warunki do rozwoju różnorodnych patologii, wyłudzeń i niegospodarności.

Inną dużą zaletą wspólnoty mieszkaniowej są na pewno niższe koszty utrzymania. Oczywiście wiele jeszcze zależy od tego, jakiej wysokości opłaty ponoszą członkowie oraz gdzie dokładnie zlokalizowana jest nieruchomość. Niemniej jednak w zdecydowanej większości przypadków koszty te będą niższe, niż w spółdzielniach mieszkaniowych – odchodzą tu, bowiem opłaty związane z utrzymaniem rozbudowanej struktury administracyjnej, czy pensjami dla zarządu. Niewątpliwą zaletą mieszkań zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe jest także fakt, że wiele z nich znajduje się zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Dlatego też, jeśli zależy nam na większym wyborze przy zakupie mieszkania, w tym przypadku na pewno oferta będzie dużo bardziej atrakcyjna.

Oczywiście wspólnoty mieszkaniowe mają także pewne wady. Zatem jakie minusy są istotne w tym przypadku? Niestety jednym z największym zagrożeń, jest to, że w tym przypadku istnieje dość duże ryzyko konfliktów sąsiedzkich podczas zebrań wspólnoty. Mieszkańcy mogą mieć naprawdę bardzo różne wyobrażenia, co do tego, w jaki sposób ma być rozdysponowany budżet wspólnoty. Dlatego też w takiej sytuacji nie jest trudno o konflikt. Co więcej, istnieje także ryzyko, że nieporozumienia i sąsiedzkie waśnie mogą wpływać na przejrzystość i bezstronność podejmowanych decyzji. W przypadku prywatnych konfliktów między sąsiadami, może zdarzyć się tak, że po prostu z czystej złośliwości będą forsowali nierozsądne decyzje.

Minusem jest także fakt, że wspólnoty mieszkaniowe, z racji tego, że są zdecydowanie mniejsze od spółdzielni mieszkaniowych, mają także mniejsze możliwości negocjacji korzystnych warunków umów. Minusem jest także to, że trudno jest zorganizować zebranie, tak by zebrać wszystkich członków wspólnoty. Wiele osób nie angażuje się w te sprawy, zupełnie ignorując fakt, że każdy głos ma znaczenie. Tak naprawdę bardzo niewiele osób czuje potrzebę chodzenia na zebrania wspólnoty. Do tego warto podkreślić fakt, że zarządzanie wspólnotą jest czasochłonne i trudne. W przypadku, gdy zajmują się tym osoby, które nie mają w tym temacie dużego doświadczenia, niestety może skończyć się to dużą niegospodarnością.

Wspólnota mieszkaniowa czy spółdzielnia – co lepsze?

Wspólnota mieszkaniowa a spółdzielnia – które rozwiązanie jest lepsze? Trudno jest jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie, który podmiot jest lepszy wspólnota czy spółdzielnia. Oba mają swoje zalety i wady. Na pewno spółdzielnie mieszkaniowe można już powoli traktować niejako jak relikt przeszłości. Ten sposób zarządzania budynkiem przez wiele osób kojarzony jest z przymusowym tworem komuny, dlatego też nie cieszy się on zbytnią popularnością. W tym wypadku, bowiem łatwo dochodzi do nadużyć i niegospodarnego wydatkowania środków. Niemniej jednak, w przypadku, gdy spółdzielnia mieszkaniowa funkcjonuje sprawnie, uczciwe i prawidłowo może stanowić dużą konkurencję dla wspólnoty mieszkaniowej.