Data publikacji: 24.05.2024 | Data aktualizacji: 07.06.2024

5/5 - (1 vote)

Podatek PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) – jak zwiększa koszt mieszkania?

Podatek PCC - jak zwiększa koszt mieszkania?

Łukasz Pierzchała

5/5 - (1 vote)

Podatek PCC to danina, która wzbudza pewne kontrowersje. Najczęściej mówi się o niej w kontekście zakupu używanych nieruchomości oraz samochodów. W przypadku domów oraz lokali z rynku wtórnego wspomniany podatek osiąga zdecydowanie największą wartość kwotową. Zachęcamy do zapoznania się z najważniejszymi zagadnieniami związanymi z tym podatkiem!

Podatek PCC – kto podlega obowiązkowi zapłaty?

Czynności cywilnoprawne, których dotyczy podatek PCC wykonują obydwie strony umowy sprzedaży nieruchomości. Może się rodzić zatem pytanie, kto powinien zapłacić dany podatek w przypadku transakcji sprzedaży domu, działki lub lokalu mieszkalnego. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959) jednoznacznie wskazuje, jaka stawka podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązuje w określonej sytuacji oraz mówi o tym, że  PCC obciąża wyłącznie nabywcę lokalu. Stawka PCC w omawianym przypadku wynosi 2% wartości domu, działki lub lokalu i można śmiało doliczyć ją do kosztów ich zakupu. Przepisy nie pozwalają, aby PCC płacił również sprzedawca domu, mieszkania lub gruntu. Żaden przepis nie zabrania jednak kupującemu wynegocjowania dodatkowego rabatu, który przynajmniej częściowo zrekompensuje koszty opisywanej daniny. Taka próba negocjacji może dotyczyć tylko transakcji na rynku wtórnym. W przypadku zakupu mieszkań i domów od dewelopera omawiany podatek nie jest bowiem naliczany. Zamiast tego klient firmy deweloperskiej ponosi jednak koszt związany z podatkiem VAT.

Rola notariusza przy zapłacie podatku PCC i wypełnieniu deklaracji podatkowej

Wyżej wspomniana ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych wyjaśnia również, czy do obowiązków podatnika związanych z PCC zalicza się konieczność samodzielnej wpłaty podatku oraz wypełnienia deklaracji. Ta kwestia może wzbudzać wątpliwości osób, które już wcześniej samodzielnie opłacały na przykład podatek PCC-3 po zakupie używanego samochodu. W przypadku transakcji związanej z kupnem domu, mieszkania lub działki, sytuacja wygląda jednak zupełnie inaczej. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje bowiem, że po sfinalizowaniu transakcji udokumentowanej aktem notarialnym, omawianą daninę opłaca się od razu u notariusza, który przekazuje otrzymane środki na konto fiskusa i dopełnienia pozostałych formalności. To sprawia, że osoby kupujące dom, działkę lub lokal mieszkalny na rynku wtórnym nie muszą obawiać się formalności związanych z PCC. Notariusz po przekazaniu mu odpowiedniej sumy (2,00% ceny sprzedaży z aktu notarialnego) zajmie się bowiem przekazaniem tej daniny na konto urzędu skarbowego i dodatkowo złoży do odpowiedniego organu również wymaganą deklarację podatkową. Należy tutaj zaznaczyć, że każda umowa skutkująca przeniesieniem własności domu, działki lub mieszkania nie może być prawnie skuteczna bez pomocy notariusza. Co więcej, za poświadczenie sprzedaży jakiejś nieruchomości, notariusz pobiera zapłatę. Jest to taksa notarialna, która uzależniona jest od wartości przedmiotu transakcji. Minimalna wartość tej opłaty wynosi 100 złotych, a maksymalna 10 000 złotych. Przykładowo, jeśli ktoś kupi nieruchomość o wartości od 1 000 000 złotych do 2 000 000 złotych, to będzie on musiał zapłacić 4 770 złotych plus 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 złotych.

Czy urząd skarbowy może zakwestionować podstawę opodatkowania?

Warto wiedzieć, że notariusze przekazują do urzędu skarbowego informacje o cenie sprzedaży oraz cechach nieruchomości, której dotyczy podatek PCC. Na tej postawie fiskus może sprawdzić, czy nie wykazano niskiej ceny transakcyjnej w celu zminimalizowania należnego podatku. Co ważne, ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych daje temu urzędowi możliwość zakwestionowania podstawy naliczenia PCC, czyli ceny sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli podatnik na wezwanie urzędu skarbowego nie określi wyższej podstawy do opodatkowania, to fiskus może powołać biegłego lub skorzystać z wyceny przedłożonej przez nabywcę nieruchomości. Taki podatnik pokryje koszty pracy biegłego, jeżeli wartość domu, działki lub lokalu określona przez specjalistę będzie różniła się od ceny sprzedaży o więcej niż jedną trzecią. Innym kosztem będzie oczywiście dopłata PCC wynikająca z wyższej podstawy opodatkowania.

Jak obliczyć podatek od czynności cywilnoprawnych?

Wiele osób zastanawia się, jak obliczyć daninę PCC. Sprawa jest tu bardzo prosta, ponieważ liczony on jest od wartości kupionej działki, domu lub innego lokalu mieszkalnego. Wystarczy pomnożyć tę kwotę przez stawkę podatku (2%), a otrzymana kwota, będzie oznaczała wysokość podatku, który należy zapłacić do urzędu skarbowego. Przykładowo, jeśli ktoś kupił lokal z rynku wtórnego za 500 000 złotych, to kupujący będzie zobowiązany do zapłaty PCC w wysokości 10 000 złotych (500 000 złotych x 0,02 = 10 000 złotych).

Czy istnieją wyjątki od płacenia podatku od nabycia domu, mieszkania lub działki?

Warto tutaj też poruszyć kwestię pewnych zwolnień od zapłaty PCC. Zgodnie z artykułem 9 wspomnianej wcześniej ustawy wyłączenie te dotyczy na przykład:

  • sprzedaży własności gruntów, które stanowią gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów prawa o podatku rolnym, pod warunkiem, że to gospodarstwo rolne zostanie utworzone lub powiększone w wyniku dokonywania tej czynności;
  • sprzedaży nieruchomości, własnościowego spółdzielczego prawa, prawa użytkowania wieczystego do mieszkalnego lokalu oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego, czyli prawa do domu jednorodzinnego albo prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, w sytuacji, gdy nabywcą jest były właściciel (tak zwany wieczysty użytkownik).

Jakie zmiany w PCC obowiązują od 31 sierpnia 2023 r. i od 1 stycznia 2024 roku?

Należy tutaj wspomnieć o zmianach dotyczących podatku PCC, jakie zostały wprowadzone niedawno. Jedną z nich jest zwolnienie z obowiązku zapłaty PCC tych osób, które nabywają pierwsze mieszkanie lub pierwszy dom na wtórnym rynku. Począwszy od 31 sierpnia 2023 roku, podatku PCC przy zakupie prawa własności lokalu/domu lub spółdzielczego własnościowego prawa nie zapłacą osoby, które dotychczas nie miały żadnego z tych praw (również w ramach udziału). Zwolnienie podatkowe jest stosowane także, jeśli udział we wspomnianych prawach nie przekraczał/nie przekracza 50% i został nabyty poprzez dziedziczenie.

 

Nowelizacja przepisów (tym razem obowiązująca od 1 stycznia 2024 r.) wprowadziła też obowiązek uiszczenia podwyższonej stawki PCC w wysokości 6% przy zakupie szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego w tej samej inwestycji deweloperskiej. Przykładowo, jeśli ktoś kupił 6 mieszkań w jednym nowym bloku lub sąsiednich blokach i za każde zapłacił 600 000 złotych, to będzie on musiał uiścić PCC w wysokości 36 000 złotych za szóste i każde kolejne mieszkanie. Celem takiego rozwiązania jest przeciwdziałanie wykupowi hurtowemu lokali mieszkalnych przez między innymi mieszkaniowe fundusze posiadające najczęściej zagraniczny kapitał, co w ostatnich latach jest coraz częstsze.

 

Dokładniej mówiąc, podwyższona 6% stawka PCC ma zastosowanie, gdy:

  • przedmiotem sprzedaży jest mieszkalny lokal lub udział w takim lokalu;
  • dany lokal mieszkalny jest odrębną nieruchomością;
  • wszystkie lokale znajdują się w jednym lub kilku budynkach, które są wybudowane na jednej gruntowej nieruchomości;
  • sprzedaże tych lokali albo udziałów są opodatkowanie podatkiem od towarów i usług (podatek VAT);
  • nabywane jest co najmniej sześć lokali albo udziałów w nich;
  • umowy sprzedaży tych lokali lub udziałów w nich zawarte zostały z jednym kupującym.

 

Podwyższona stawka podatku PCC ma zastosowanie również wtedy, gdy kupujący wcześniej nabył na terenie jednej nieruchomości gruntowej co najmniej pięć lokali lub udziały w nich i teraz chce kupić kolejne.

Jaki jest termin na zapłatę podatku PCC?

Niestety, jak to bywa w przypadku opłat podatkowych na zapłatę PCC został również określony dokładny termin. Mianowicie, płatność należy dokonać w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, czyli od podpisania umowy. Warto pamiętać o tym obowiązku i określonym terminie, ponieważ pozwoli to uniknąć skutków prawnych (takich jak na przykład kara grzywny) w sytuacji, gdyby podatek od cywilnoprawnych czynności nie zostanie zapłacony. W przypadku zakupu nieruchomości, naliczeniem i poborem podatku PCC zajmuje się notariusz, więc nie trzeba obawiać się o termin uregulowania zobowiązań wobec fiskusa.

Podatek od ustanowienia hipoteki zwykle jest niewielki

Uwagę kupujących nieruchomości zaprząta głównie konieczność zapłacenia fiskusowi 2% ceny zakupu działki, lokalu lub domu. Właśnie dlatego wiele osób nie pamięta, że PCC jest należny również w związku ze wpisem hipoteki banku do księgi wieczystej nieruchomości finansowanej kredytem. Na całe szczęście, koszt takiego wpisu jest tylko symboliczny. Mowa tu o kwocie 19 złotych za ustanowienie hipoteki zabezpieczającej wierzytelność o nieustalonej wysokości.

Część kupujących lokale, domki i działki ma wątpliwości, czy będą musieli składać odpowiednią deklarację w związku z podatkiem PCC od hipoteki, a także samodzielnie przekazywać tę daninę na konto fiskusa. Stąd popularność w wyszukiwarce Google takich fraz jak np. „formularz pcc 3 hipoteka”. Warto zatem wyjaśnić, że wszystkie formalności przejmie na siebie notariusz, jeśli oświadczenie o ustanowieniu hipoteki znajdzie się w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż nieruchomości.

Inne przedmioty opodatkowania, czyli co jeszcze jest objęte PCC?

Zgodnie z artykułem 1 wspomnianej ustawy o PCC każdy podatnik dokonujący określonych transakcji w obrocie gospodarczym zobowiązany jest do uiszczenia tej daniny. Podstawę opodatkowania stanowi nie tylko umowa kupna-sprzedaży, na liście znajdują się również następujące umowy:

  • zamiany rzeczy i praw majątkowych;
  • pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku;
  • darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy;
  • dożywocia;
  • o dział spadku oraz o zniesienie współwłasności – w części dotyczącej spłat lub dopłat;
  • depozytu nieprawidłowego;
  • spółki.

Podatek PCC trzeba także zapłacić za ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym również nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności. Podatkowi podlegają też wszelkie zmiany zachodzące w wymienionych umowach, jeżeli prowadzą one do podwyższenia podstawy opodatkowania, jak również orzeczenia sądów i ugody.

Podatek PCC jest dodatkowym obciążeniem kupującego lokal mieszkalny, budynek mieszkalny lub działkę. Zwolnienie dla osób nabywających pierwsze nieruchomości mieszkaniowe nieco zmniejszyło dodatkowe koszty transakcyjne. Pamiętajmy, że podatek od czynności cywilnoprawnych nie występuje przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera

O autorze

Łukasz Pierzchała

Właściciel oraz osoba odpowiedzialna za rozwój portalu wybierzdewelopera.pl. Pasjonat rynku nieruchomości, który z zaangażowaniem śledzi najnowsze trendy i zmiany w branży. Jego celem jest pomoc użytkownikom portalu w znalezieniu idealnych inwestycji.

Zobacz również

kredyt na start niepewny

Kredyt na Start - program w centrum politycznych targów

Wokół programu Kredyt na Start utworzyło się spore polityczne zamieszanie. Wzmaga ono rynkową niepewność. Analizujemy sytuację.
Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego - czy to możliwe?

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – czy to możliwe?

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego mógłby wielu osobom mocno ułatwić zakup „M”. Wyjaśniamy, czy można dostać taki kredyt przy pomocy jakiegoś triku.
Stan deweloperski domu lub lokalu - czego się spodziewać?

Stan deweloperski mieszkania lub domu – czego się spodziewać?

Stan deweloperski nadal jest bardzo popularnym rozwiązaniem. Sprawdzamy czego można się spodziewać, wybierając stan deweloperski domu lub mieszkanie w stanie deweloperskim
Minimalny wkład własny - ile dokładnie wynosi?

Czym jest minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym? Sprawdź, co warto o nim wiedzieć!

Jeżeli zaciągamy kredyt hipoteczny, wkład własny jest koniecznością. Wyjaśniamy, ile wkładu własnego na mieszkanie rzeczywiście będzie potrzebne.

Komentarze

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *