Kawalerka – ile teraz kosztuje kupno kawalerki? Dane z największych miast w Polsce

Kawalerki niezmiennie cieszą się dużym zainteresowaniem. Dla inwestorów szukających lokali pod wynajem są atrakcyjne, bo łatwo je kupić i łatwo wynająć. Dla singla czy młodej pary są wystarczające jako pierwsze własne mieszkanie. To także bezpieczna lokata kapitału. Ile kosztuje kawalerka? Niestety niemało. Mimo różnych zawirowań dotykających rynek nieruchomości, ceny kawalerek nie tylko nie spadają, ale wręcz rosną. Przyjrzyjmy się, jak to wygląda pod koniec 2022 roku w poszczególnych miastach.

Porównaliśmy ceny kawalerek w różnych regionach Polski. Rozpiętość cenowa jest spora, a w większości dużych miast cena za metr stale rośnie. Niewielka jest też różnica między rynkiem wtórnym i pierwotnym. Zanim jednak przejdziemy do szczegółowych danych, sprawdźmy, co wpływa na to, ile kosztuje kawalerka.

Od czego zależą ceny kawalerek

Po pierwsze decyduje o tym lokalizacja. Najdroższe kawalerki są w dużych miastach, w dzielnicach położonych blisko centrum lub przynajmniej dobrze z nim skomunikowanych. Dużym powodzeniem cieszą się kawalerki położone w pobliżu uczelni i siedzib dużych korporacji. Wysokie ceny osiągają także w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie, bo tam po prostu najłatwiej znaleźć najemców.

Po drugie istotne znaczenie dla ceny kawalerek ma ich standard. Ważny jest więc rodzaj, wiek i stan budynku, w którym znajduje się mieszkanie oraz stan samego lokalu. Najdroższe są nowoczesne, estetycznie wykończone i dobrze wyposażone kawalerki na modnych osiedlach. Niewiele tańsze, są te oddawane w stanie deweloperskim, bo niektórzy nabywcy, wolą samodzielnie decydować, jak będzie wykończona ich kawalerka. Rynek pierwotny ma tę przewagę, że nawet najmniejsze mieszkania są z reguły zaprojektowane w przemyślany sposób, dzięki czemu na stosunkowo małym metrażu można zmieścić naprawdę wygodne lokum. W mieszkaniach dopiero budowanych łatwiej też niż w gotowych przenieść instalację, czy zaplanować szafę wnękową. Powodzeniem cieszą się kawalerki po kapitalnym remoncie w starszych, ale dobrze położonych budynkach.

Wreszcie, co oczywiste, ma znaczenie jak duża jest kawalerka. Cena będzie bowiem zależała od metrażu. W tym przypadku cena za metr kwadratowy z reguły jest bardzo wysoka i zasadą jest, że im mniejsze mieszkanie, tym wyższa cena metra. Dlaczego? Wyjaśnimy za chwilę.

Dlaczego ceny kawalerek są tak wysokie

Nieruchomości to wciąż jedna z pewniejszych lokat kapitału, ponieważ ten rynek stosunkowo wolno reaguje na sytuację ogólną. Kilka lat temu ceny mieszkań szybko rosły, pompowane łatwo dostępnymi kredytami i popytem przewyższającym ich dostępność na rynku. Inwestorzy chętnie kupowali też mieszkania pod wynajem, a coraz większą popularnością cieszył się najem krótkoterminowy. W tym przypadku spodziewany zwrot z inwestycji, przy zestawieniu: ile kosztuje kawalerka — cena wynajmu, był najkorzystniejszy. Nic więc dziwnego, że to te mieszkania cieszyły się największym zainteresowaniem.

Deweloperzy z kolei, chcąc wykorzystać dobrą sytuację na rynku i zarobić jak najwięcej, zaczęli oferować do sprzedaży coraz mniejsze mieszkania. Zwiększało to co prawda koszty budowy, bo lokale te musiały być zaprojektowane w określony sposób, a do każdego z nich musiało przynależeć na przykład miejsce parkingowe lub garaż, ale z drugiej strony dawało większe szanse na szybką sprzedaż. Były one bardzo funkcjonalne, a cena całkowita wciąż pozostawała akceptowalna dla klientów. Takie mieszkania są też najłatwiej zbywalne, więc nie czekały zbyt długo na swoich właścicieli.

Nie trzeba było również długo czekać, aby w ofercie deweloperów zaczęły pojawiać się tzw. mikroapartamenty. Malutkie mieszkanka wielkości pokoju. Pół biedy, jeśli były one zaprojektowane w tak przemyślany sposób, że dało się w nich w miarę wygodnie mieszkać. W sporej części przypadków chodziło jednak wyłącznie o jak największy zysk, a kilkunastometrowe dziuple, nadawały się co najwyżej na weekendowy nocleg. To jednak skutkowało tym, że choć teoretycznie była to kawalerka, cena za metr była bardzo wysoka i co ciekawe — znajdowały swoich amatorów.

Obecnie mieszkań poniżej 25 m2 budować już nie można, ale sprzedawać te wybudowane wcześniej — wciąż tak. Wśród nowych inwestycji znajdziemy także malutkie lokale użytkowe lub mikrokawalerki wyodrębnione z większych mieszkań, nazywane w ten sposób, aby nie naruszać przepisów. Na potwierdzenie na jednym z dużych portali ogłoszeniowych znajdziemy ok. 200 ofert, których przedmiotem są mieszkania w Krakowie o powierzchni nieprzekraczającej 25m2. Najmniejsze ma 12 m2, za to cena za metr przekracza 10 tys. zł.

Dlaczego ceny kawalerek nie spadają?

W czasie pandemii rynek wynajmu krótkoterminowego się załamał, ale kawalerki były na tyle bezpieczne, że ich właściciele nie panikowali. Branża budowlana jednak odczuła skutki ograniczeń. Pojawiły się opóźnienia w realizacji inwestycji, a ceny nieruchomości oraz koszty ich wykończenia wzrosły. Później rosnąca inflacja, która pociągnęła za sobą drastyczne podwyżki stóp procentowych, sprawiła, że zdolność kredytowa wielu Polaków spadła nawet o połowę. Czy jednak zmieniły się potrzeby mieszkaniowe? Tak i nie. Mieszkać gdzieś przecież trzeba. Czy spadły ceny – nawet jeśli to bardzo nieznacznie. W sytuacji zaś, gdy dysponujemy ograniczoną kwotą, a chcemy kupić nieruchomość, najszybciej zrezygnujemy z metrażu. Zamiast trzech kupujemy więc dwa pokoje, a czasem jedyną dostępną okazuje się kawalerka. 

Rynek pierwotny musi sobie jednak zrekompensować wyższe ceny działek, materiałów i robocizny, więc ceny kawalerek osiągają obecnie wartości, za jakie rok temu kupowaliśmy dwupokojowe mieszkania. Te jednopokojowe cieszą się tak dużym powodzeniem, że wyprzedają się najszybciej, a zatem kolejne, które pojawiają się na rynku, są już oferowane w wyższych cenach. Nie ma też co liczyć na to, że ceny wkrótce spadną, bo kryzys dotyka również deweloperów, a jednocześnie rosnąca inflacja zwiększa popyta na pewne lokaty kapitału. W efekcie coraz częściej zdarza się tak, że cena transakcyjna kawalerek jest wyższa niż ofertowa, bo kupujący, zamiast negocjować, licytują, kto da więcej.

Gdzie są najdroższe i najtańsze kawalerki

Nie będzie to zaskoczeniem, że najdroższe kawalerki znajdziemy w największych miastach Polski. W ostatnim roku popyt, a zatem i ceny mieszkań jednopokojowych najbardziej wzrosły w Łodzi i Krakowie. Jedynie w Poznaniu średnia cena za metr kawalerki w porównaniu z rokiem ubiegłym spadła, a coraz chętniej kupowane są mieszkania trzypokojowe i większe.

 Kawalerka — ile kosztuje w Warszawie, Gdańsku i Wrocławiu pod koniec 2022 roku?

• W stolicy średnia cena za metr kwadratowy kawalerki przekracza 15 tys. zł, a cena wielu oferowanych do sprzedaży lokali zbliża się do miliona. Wśród ogłoszeń znajdziemy również wykończone w wysokim standardzie i w pełni wyposażone 36-metrowe mieszkanie, które kosztuje blisko 1,5 mln złotych. W tym przypadku cena za m2 to ok. 40 tys.zł. Najniższa stawka za metr kawalerki w Warszawie to ok. 8 tys. zł.
• W Gdańsku w zależności od tego, gdzie znajduje się kawalerka, cena za metr kwadratowy oscyluje od 8 do nawet 16 tys. złotych. Najdroższe są te zlokalizowane w pobliżu uczelni. W tych okolicach znajdziemy również nowe apartamenty typu „akademik” oferowane jako lokale inwestycyjne.
• We Wrocławiu musimy się liczyć z wydatkiem rzędu 13 tys. zł za metr kwadratowy.  W tym mieście wg raportu NBP, dynamika wzrostu cen ofertowych w ujęciu rok do roku była najwyższa, a udział jednopokojowych mieszkań w rynku wzrósł z 6 do 17%

Na kolejnych miejscach znalazły się Kraków, Poznań i Katowice, gdzie średnia cena za metr kwadratowy jednopokojowego mieszkania przekracza 10 tys. zł. W tych miastach tak wysokie ceny winduje głównie duże zainteresowanie inwestorów, bo większość kawalerek kupowana jest pod wynajem.

Ceny kawalerek w poszczególnych miastach Polski

Wiemy już, co wpływa na stawki w dużych ośrodkach. Zobaczmy zatem, jak kształtują się ceny kawalerek w 10 miastach wojewódzkich pod koniec roku 2022. Miasta wybraliśmy na podstawie liczby ogłoszeń, a dane na podstawie cen ofertowych w najpopularniejszych serwisach.

Porównując te ceny z zarobkami nietrudno policzyć, że osoba zarabiająca średnią krajową musi pracować na jeden metr kwadratowy kawalerki przynajmniej dwa miesiące. Jednocześnie osiągając takie dochody, przy obecnie obowiązujących stopach procentowych i rekomendacjach Komisji Nadzoru Finansowego, raczej nie ma co liczyć na odpowiedni kredyt hipoteczny. Często więc, chcąc nie chcąc, będzie zmuszona wynająć mieszkanie, zamiast go kupić. To zachęca inwestorów do kupowania mieszkań pod wynajem, więc w najbliższym czasie raczej nie ma co liczyć na to, że ceny znacząco spadną.