Osoby zainteresowane własnymi „czterema kątami”, zwykle biorą pod uwagę trzy główne warianty. Pierwszy z nich to zakup gotowego budynku jednorodzinnego na rynku pierwotnym. Taka opcja staje się coraz bardziej popularna. Rośnie bowiem liczba firm deweloperskich, dla których nie tylko sprzedaż lokali, ale również budowa domu na sprzedaż jest źródłem zysku. Oprócz oferty domów na rynku pierwotnym, bardzo ciekawe czasem okazują się też propozycje z rynku wtórnego. Zakup używanego domu jest dobrym rozwiązaniem np. dla osób, które szukają cenowych okazji lub od razu chcą się wprowadzić. Największa część naszych rodaków wybiera jednak samodzielną budowę domu. Warto wiedzieć, że taka inwestycja budowlana nie musi rozpocząć się od etapu „dziury w ziemi”. Kupno domu w budowie staje się coraz popularniejsze. Wyjaśniamy zatem, jak wygląda taka transakcja i jakie ograniczenia oraz korzyści są z nią związane. Opisujemy ją również z punktu widzenia sprzedawcy niedokończonej inwestycji budowlanej.
Spis treści
Niektórych inwestorów niestety przerastają koszty
Sprzedaż domu w budowie to transakcja, którą często wymuszają trudne okoliczności życiowe. Zwykle decydują się na nią osoby prywatne, których wcale nie interesowała budowa domu na sprzedaż. W praktyce sporą część sprzedawców domów w budowie po prostu przerosły koszty rozpoczętej inwestycji. Niestety podwyżki cen materiałów budowlanych i kosztów robocizny bywają bardzo duże, o czym świadczą lata 2018 – 2020. W tym okresie odnotowano wzrost przeciętnych kosztów budowy domu jednorodzinnego o około jedną czwartą.
Szybki wzrost kosztów budowy staje się trudny do udźwignięcia na przykład wtedy, gdy jeden z członków rodziny budującej dom stracił pracę. Sprzedaż domu w budowie bywa najlepszym rozwiązaniem również w innych sytuacjach. Przykład to konieczność przeprowadzki związanej z otrzymaniem atrakcyjnej oferty zatrudnienia lub rozwód małżonków, którzy wcześniej chcieli wspólnie wybudować dom.
Nowy właściciel działki jest związany pozwoleniem
Jeżeli chodzi o drugą stronę opisywanej transakcji, czyli osobę, którą interesuje kupno domu jednorodzinnego w budowie, to warto dodać, że taki kontrahent zwykle oczekuje okazyjnych cenowo warunków sprzedaży. Chodzi nie tylko o wykorzystanie faktu, że sprzedawca nie ma wielkiego wyboru i nie interesuje go budowa domu na sprzedaż chociażby do osiągnięcia stanu deweloperskiego.
Warto również pamiętać, że nabywca działki z rozpoczętym domem bierze na siebie wszystkie ewentualne kłopoty (dotyczące np. przerwanej inwestycji lub rosnących kosztów budowy). Co ważne, taki nabywca gruntu i zaczętego budynku zostaje związany wcześniejszymi warunkami pozwolenia na budowę i realizowanym projektem. Kupno domu w budowie oznacza, że bez większych problemów (po wcześniejszym uzyskaniu zgody projektanta) będzie można wprowadzić tylko niewielkie zmiany w powstającym budynku. Poważniejsze zmiany skutkujące istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub warunków pozwolenia na budowę, oprócz zgody projektanta będą wymagały również zmiany pozwolenia na budowę. W praktyce jest to dość czasochłonna i uciążliwa procedura.
Znalezienie osoby chętnej na kupno domu jednorodzinnego w budowie będzie zatem trudniejsze, jeżeli powstający budynek posiada np. dość nietypowe rozplanowanie pomieszczeń albo wygląd wzbudzający kontrowersje. Dodatkowym problemem bywa również czas nieaktywności na budowie. Warto pamiętać, że pozwolenie na budowę wygasa po okresie bezczynności inwestora trwającym ponad 3 lata. Osoba kupująca rozpoczęty budynek, przy którym długo nic się nie działo, może być zatem zmuszona do wystąpienia o decyzję pozwalającą na wznowienie budowy. Szczególnie trudno będzie sprzedać budynki rozpoczęte dość dawno temu, które na przykład pod względem zastosowanych materiałów i energochłonności niestety odstają już od współczesnych standardów.
Nabywca budowanego domu musi złożyć wniosek …
Warto też wiedzieć, że nawet brak konieczności dokonania poważnych odstępstw od projektu budowlanego nie zwolni nabywcy budowanego domu z obowiązku załatwienia pewnych formalności. Chodzi o wymóg otrzymania decyzji urzędu dotyczącej przeniesienia pozwolenia budowlanego. W tym celu nabywca inwestycji składa odpowiedni wniosek w urzędzie, który wcześniej wydał pozwolenie na budowę domu.
Do wspomnianego wniosku trzeba dołączyć oświadczenie o przejęciu warunków wynikających z pozwolenia, a także drugie oświadczenie na temat prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jeżeli kupno domu w budowie doszło już do skutku, a wnioskodawca jest formalnym właścicielem działki z rozpoczętym budynkiem, to nie trzeba będzie dostarczać odpowiedniej zgody dotychczasowego inwestora, na rzecz którego zostało wydane pozwolenie budowlane. Przyjmuje się bowiem, że wcześniejszy inwestor poprzez samo podpisanie umowy sprzedaży wyraził zgodę na przeniesienie uprawnień dotyczących pozwolenia budowlanego.
Trzeba dodać, że bardzo podobne zasady dotyczą przeniesienia decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych. Czasem zdarzają się domy budowane na podstawie samego zgłoszenia do urzędu. W przypadku takich budynków, złożenie odpowiedniego wniosku również jest konieczne. Formalnie rzecz ujmując, będzie to wniosek o przeniesienie praw i obowiązków wynikających ze zgłoszenia, wobec którego organ nie wniósł sprzeciwu. Podobnie jak w przypadku decyzji dotyczącej przeniesienia pozwolenia na budowę, urząd nie może odmówić, o ile zostały spełnione wszystkie wymogi formalne.
Kupno domu w budowie wymaga poważnej analizy
Ze względu na powyższe okoliczności, kupno domu jednorodzinnego w fazie budowy wymaga dokładnego przemyślenia. Sprzedawca rozpoczętej inwestycji budowlanej musi pogodzić się z tym, że zainteresowana osoba nie od razu podejmie decyzję. Taki potencjalny kupujący zapewne będzie chciał skonsultować się ze specjalistą, który oceni stan prac budowlanych i stwierdzi, czy nie występują jakieś przykre niespodzianki – przykładowo spore odstępstwa od projektu budowlanego lub objawy świadczące o błędach konstrukcyjnych.
Osoba, którą interesuje kupno domu jednorodzinnego w budowie, powinna wziąć pod uwagę jeszcze inne kwestie. Chodzi między innymi o finansowanie dalszych prac, które zwykle będzie wymagało wsparcia ze strony banku. W pierwszej kolejności trzeba się zorientować, czy kredytodawcy nie stwarzają problemów z finansowaniem rozpoczętej inwestycji. W przypadku takiego projektu, potrzebny będzie również dobry kosztorys. Wstępną analizę warto przygotować na własne potrzeby jeszcze przed podjęciem decyzji w sprawie zakupu działki z rozpoczętym budynkiem. Sprzedawca może udostępnić swój kosztorys, który niestety bywa już nieaktualny z uwagi na wzrost kosztów zakupu materiałów budowlanych oraz robocizny.
Zawartość księgi wieczystej też będzie bardzo istotna
Bardzo ważna jest również analiza prawna, która opiera się między innymi na sprawdzeniu zawartości księgi wieczystej zabudowywanego gruntu. Należy dowiedzieć się także, czy kwota wstępnie ustalona ze sprzedawcą wystarczy do spłaty zadłużenia i umożliwi „zdjęcie” hipoteki przez bank, który udzielił kredytu budowlanego. Sygnałem alarmowym dla potencjalnego nabywcy na pewno jest wpis w księdze wieczystej świadczący o zajęciu nieruchomości gruntowej przez komornika w związku z niespłacanym kredytem.
Dopiero po zbadaniu stanu faktycznego pod kątem prawnym, finansowym oraz technicznym, można świadomie odpowiedzieć na pytanie, czy kupno domu w budowie za cenę oferowaną przez sprzedawcę lub nieco niższą faktycznie jest dobrym wyborem. Wielu potencjalnych nabywców rozmyśli się na tym etapie i wybierze np. ofertę firm deweloperskich, dla których budowa domu na sprzedaż jest normą.
Dodaj komentarz