Dzielnice Warszawy można ogólnie podzielić na centralne i bardziej peryferyjne. Do centralnych dzielnic zaliczamy oczywiście Śródmieście oraz każdą dzielnicę, która z nim bezpośrednio graniczy (Żoliborz, Wola, Ochota i Mokotów). Charakter centralnych części miasta mają również obszary Pragi-Północ i Pragi-Południe znajdujące się blisko Wisły. Jeżeli natomiast chodzi o dzielnice zachodniej Warszawy posiadające bezpośrednie połączenie ze Śródmieściem, to pod względem cen metrażu i podaży mieszkań najbardziej dostępny wydaje się Mokotów. To obszar, który jest duży i zróżnicowany między innymi pod względem zabudowy. Postanowiliśmy go opisać biorąc pod uwagę nie tylko kwestie związane bezpośrednio z „mieszkaniówką”. Nasza analiza może być przydatna na przykład dla osób, które biorą pod uwagę zakup nowego mieszkania z Mokotowa. W pierwszej kolejności, warto jednak zaprezentować podstawowe informacje na temat wspomnianej dzielnicy.
Spis treści
Powierzchnia oraz liczba mieszkańców
Charakterystyczną cechą Mokotowa na pewno jest jego prymat w stolicy pod względem liczby mieszkańców. Na przełomie 2020 r. oraz 2021 r. opisywana dzielnica cechowała się populacją na poziomie około 217 500. To wynik nieco większy np. od całkowitej liczby ludności Rzeszowa. Na drugim miejscu w ludnościowym rankingu uplasowała się Praga-Południe (ok. 180 000 osób), a na trzecim – Ursynów z wynikiem około 151 300. Faktyczna liczba ludności zamieszkującej na terenie każdej z wymienionych dzielnic była oczywiście większa. Oficjalne dane Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy i GUS nie uwzględniają bowiem np. niezameldowanych studentów oraz imigrantów zarobkowych.
Warto dodać, że Mokotów zajmuje też piąte miejsce na osiemnaście stołecznych dzielnic pod względem powierzchni (35,42 km2). Podobnym obszarem cechuje się Ursynów i Wilanów. Wyraźnie większe są tylko dwie dzielnice miasta – Wawer oraz Białołęka. Jeżeli chodzi o gęstość zaludnienia, to Mokotów uplasował się na siódmym miejscu w rankingu stołecznych dzielnic. Podobny wynik odnotowano np. na terenie Żoliborza.
Zróżnicowanie lokalnej zabudowy
Niektóre osoby mogły przypuszczać, że Mokotów jest gęściej zaludniony i pod tym względem lokuje się w ścisłej stołecznej czołówce. Warto jednak pamiętać, że opisywana dzielnica cechuje się całkiem sporym udziałem ludności zamieszkującej domy jednorodzinne (zwykle starsze). Obszarami z wysokim udziałem budownictwa jednorodzinnego są między innymi okolice Sadyby, czyli jednej z części Mokotowa według Miejskiego Systemu Informacji. Pozostałe obszary Mokotowa wyodrębnione przez MSI to: Stary Mokotów, Sielce, Czerniaków, Siekierki, Augustówka, Stegny, Wierzbno, Ksawerów, Służew, Służewiec oraz Wyględów.
Na statystyczną gęstość zaludnienia w przypadku Mokotowa wpływają także obszary zielone (m.in. Pole Mokotowskie oraz Park Morskie Oko). Dane z 2019 roku wskazują, że pod względem udziału parków, zieleńców i terenów zieleni osiedlowej w powierzchni ogółem Mokotów zajmuje trzecie miejsce wśród warszawskich dzielnic z wysokim wynikiem na poziomie 17,1%. Dla porównania, średnia obliczona dla całej Warszawy wynosi tylko 6,4%.
W przypadku Mokotowa, ciekawym aspektem jest też zróżnicowana architektonicznie zabudowa. Stary Mokotów to miejsce, gdzie nietrudno znaleźć domy i kamienice pochodzące jeszcze sprzed II wojny światowej. Spora część zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej Mokotowa to jednak konstrukcje z nowszych czasów. Niemało PRL-owskiej zabudowy jednorodzinnej znajdziemy między innymi we wspomnianej wcześniej Sadybie. Bloki wielkopłytowe to element charakterystyczny chociażby dla części Wyględowa oraz Służewia. Nowsze budownictwo wielorodzinne na terenie Mokotowa jest dość rozproszone. Wyjątek stanowią okolice Siekierek, które od pewnego czasu wzbudzają większe zainteresowanie deweloperów.
Lokalna infrastruktura i transport
Mieszkańcy Mokotowa nie powinni narzekać na dojazd do centrum Warszawy. Nie chodzi tylko o fakt, że na terenie opisywanej dzielnicy znajduje się aż pięć stacji pierwszej linii metra. Można tutaj wymienić następujące stacje: Pole Mokotowskie, Racławicka, Wierzbno, Wilanowska i Służew. Mapa atrakcyjności komunikacyjnej Warszawy wskazuje dodatkowo, że dojazd do ścisłego centrum stolicy przy pomocy komunikacji publicznej jest bardzo dobry w przypadku północnej i zachodniej części Mokotowa. Zwykle mowa o czasach nieprzekraczających 15 – 20 minut. Sytuacja wygląda nieco gorzej z punktu widzenia mieszkańców Czerniakowa, Siekierek, Sadyby oraz Augustówki.
Sama infrastruktura społeczna na terenie Mokotowa również nie stwarza wielu powodów do narzekań. Mowa o takich elementach jak chociażby sklepy, przychodnie, punkty usługowe oraz przedszkola. Podobna sytuacja jest typowa też dla innych „starych” dzielnic Warszawy, gdzie deweloperzy jedynie dogęszczają zabudowę.
Ocena Mokotowa przez mieszkańców
Generalna opinia warszawiaków dotycząca Mokotowa jest dobra, a wiele osób chce tam zamieszkać, co potwierdzają wyniki różnych rankingów i ankiet. Warszawski ratusz w 2015 r. przeprowadził badanie ankietowe dotyczące zadowolenia mieszkańców stolicy, w którym brało udział około 9000 osób. Wyniki wspomnianej ankiety wskazują, że Mokotów zajął najwyższą pozycję pod względem odsetka osób zadowolonych z mieszkania w tej dzielnicy (95%). Co ciekawe, równie wysoki odsetek zadowolonych mieszkańców odnotowano tylko dla Pragi-Północ.
Warto też wspomnieć o wynikach typowo statystycznego rankingu z 2017 r. To ciekawe badanie wykonał Urząd Statystyczny w Warszawie biorąc pod uwagę następujące kryteria: osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą na 100 osób w wieku produkcyjnym, osoby pracujące na 1000 ludności, bezrobotni na 1000 osób, mieszkania oddane do użytkowania na 1000 zawartych małżeństw, powierzchnia parków oraz innych terenów zielonych na 1 mieszkańca, liczba ludności przypadająca na 1 przychodnię oraz liczba ludności w przeliczeniu na 1 sklep. Po uwzględnieniu tych wszystkich „twardych” danych Mokotów zajął trzecią pozycję na 18 stołecznych dzielnic. Lepiej oceniono tylko Wilanów i Śródmieście.
Aktywność deweloperów w dzielnicy
W ramach naszego opisu Mokotowa, nie należy oczywiście pomijać aspektów związanych bezpośrednio z „mieszkaniówką”. Jednym z nich jest aktywność deweloperów na terenie opisywanej dzielnicy. Informacji na ten temat dostarcza poniższa tabela bazująca na danych Głównego Urzędu Statystycznego. Wspomniane zestawienie nieprzypadkowo uwzględnia dane sięgające do 2010 r. Dzięki nim można bowiem odpowiedzieć na pytanie, czy w danej dzielnicy trudne będzie znalezienie nowszych mieszkań z rynku wtórnego. Jeżeli chodzi o Mokotów, to zakup takich nowszych, używanych lokali (np. od pierwszego właściciela) nie powinien stanowić kłopotu. Trzeba jednak odnotować, że to ostatnie lata (2017 r. – 2020 r.) cechowały się rekordową liczbą mieszkań oddanych do użytku na terenie Mokotowa.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS
Najbardziej popularne mieszkaniowo obszary
Poniższa mapa również wydaje się ciekawa, ponieważ prezentuje miejsca, gdzie przez cały 2020 r. najczęściej sprzedawały się mieszkania z Mokotowa – zarówno nowe, jak i używane. Taka mapa transakcji mieszkaniowych wskazuje na większe skupienie sprzedawanych „M” w północnej części opisywanej dzielnicy. Co ciekawe, są to obszary cechujące się stosunkowo wysoką ceną lokali (z wyjątkiem terenu Siekierek). W kontekście cen metrażu, warto przypomnieć, że Mokotów od dawna należy do dzielnic Warszawy z kategorii „premium”. W III kw. 2021 r. za 1 mkw. nowego lokum z tej dzielnicy trzeba było średnio zapłacić około 15 000 zł.
Źródło: mapa.um.warszawa.pl
Dodaj komentarz