10.01.2022

5/5 - (1 vote)

Ochota – tańszy sposób na mieszkanie w centrum?

ochota panorama

Redakcja

5/5 - (1 vote)
Niektóre części Ochoty bywają czasem błędnie określane jako tereny przynależące do Śródmieścia. To pokazuje, że wspomniana dzielnica w potocznej świadomości czasem jest pomijana jako odrębna część Warszawy. Z pewnością przyczynia się do tego stosunkowo niewielka powierzchnia Ochoty. My jednak postanowiliśmy bliżej przyjrzeć się tej części Warszawy, bo ceny lokali na Śródmieściu osiągnęły poziom, który zniechęca nawet zamożnych warszawiaków. Ochota jest nieco „tańsza” i jednocześnie położona w centrum miasta, co stanowi spory atut. W przypadku tej dzielnicy, problemem nie wydaje się nawet brak bezpośredniego połączenia ze stołeczną siecią metra. Oprócz kwestii transportowych, prezentujemy między innymi zróżnicowanie zabudowy na terenie Ochoty oraz informacje dotyczące aktywności deweloperów i najpopularniejszych miejsc sprzedaży mieszkań. Na początku warto jednak przedstawić podstawowe dane na temat Ochoty.

Powierzchnia oraz liczba mieszkańców

Ochocie pod względem powierzchni, na pewno trudno się mierzyć z takimi dzielnicami, jak na przykład Białołęka, Wawer lub nawet Mokotów. Wedle aktualnych danych, ten niewielki obszar „wciśnięty” pomiędzy Mokotów, Włochy, Wolę i Śródmieście liczy sobie tylko 9,72 kilometra kwadratowego. Mniejszą powierzchnią wyróżniają się jedynie dwie stołeczne dzielnice. Mowa o Żoliborzu oraz Ursusie.

Jeżeli natomiast chodzi o liczbę ludności, to Ochota lokuje się w samym środku stołecznej stawki. Na początku 2021 roku, według oficjalnych danych GUS w tej dzielnicy mieszkały 82 000 osób. Faktyczny wynik był zapewne większy, ale trzeba pamiętać, że Ochota jest mniej popularna wśród niezameldowanych najemców niż chociażby Praga-Południe. Ta różnica wynika między innymi ze stosunkowo wysokiego poziomu czynszów. Inwestorzy kupujący na terenie Ochoty mieszkanie pod wynajem, ustalają wysokie stawki czynszowe m.in. ze względu na łatwy i szybki dojazd do Śródmieścia, Mokotowa oraz Woli.

Porównanie liczby ludności i powierzchni Ochoty sugeruje, że wspomniana dzielnica wyróżnia się dużym zagęszczeniem zabudowy i sporą gęstością zaludnienia. Dokładne dane GUS wskazują nawet, że pod względem liczby osób przypadających na jeden kilometr kwadratowy (ok. 8400) Ochota notuje najwyższy wynik w całej Warszawie. Przyczyn tego zjawiska trzeba upatrywać między innymi w niewielkiej popularności zabudowy jednorodzinnej.

Zróżnicowanie lokalnej zabudowy

ochota grójecka

Rzut oka na mapę Ochoty potwierdza, że zabudowa jednorodzinna jest tam rzadka. Jej przykłady można znaleźć między innymi na terenie Szczęśliwic (zwłaszcza południowych). Poza tą częścią Ochoty, miejski system informacji (MSI) wyróżnia jedynie trzy inne – Rakowiec, Filtry oraz Stara Ochota. Filtry są bardzo specyficzną częścią dzielnicy Ochota. Oprócz Zespołu Stacji Filtrów służącego do uzdatniania wody znajdziemy tam prestiżowe osiedla pochodzące jeszcze sprzed II wojny światowej (Kolonia Staszica oraz Kolonia Lubeckiego). Na terenie Starej Ochoty również nie brakuje historycznej zabudowy. Podobnie jak Filtry, jest to obszar cechujący się szczególnie wysokimi cenami metrażu. Taniej można kupić „M” na Rakowcu, gdzie znajdziemy całkiem sporo zabudowy pochodzącej z okresu PRL-u (w tym bloków wielkopłytowych).

W kontekście zróżnicowania zabudowy na terenie Ochoty, warto wspomnieć o terenach zieleni miejskiej. Dane Głównego Urzędu Statystycznego z 2019 r. wskazują, że zieleń osiedlowa razem z parkami i zieleńcami zajmowała wówczas aż 27,8% powierzchni analizowanej dzielnicy. To najwyższy wynik w całej Warszawie, który ponad czterokrotnie przekracza stołeczną średnią. Duża powierzchnia parków, zieleńców i terenów zieleni osiedlowej doskonale rekompensuje fakt, że na obszarze typowo śródmiejskiej Ochoty nie znajdziemy lasów. Dobrym miejscem dla miłośników przyrody jest natomiast Park Pole Mokotowskie (częściowo znajdujący się na Ochocie), Park Szczęśliwicki oraz zespół Fortu Szczęśliwice.

Lokalna infrastruktura i transport

ochota przystanek

Obecnie żadna ze stacji warszawskiego metra nie znajduje się na terenie Ochoty. Sytuacja z całą pewnością nie ulegnie zmianie w najbliższych latach. Nie oznacza to jednak, że brak metra stanowi duży problem dla mieszkańców dzielnicy Ochota. Oprócz komunikacji autobusowej, mają oni bowiem do dyspozycji dobrze rozwiniętą sieć linii tramwajowych. Osoby mieszkające na północy Ochoty, dodatkowo mogą korzystać ze stacji kolejowych (Warszawa Reduta Ordona, Warszawa Zachodnia, Warszawa Ochota, Warszawa Śródmieście WKD). Przy południowej granicy Ochoty znajdują się trzy inne stacje kolejowe – Warszawa Aleje Jerozolimskie, Warszawa Rakowiec oraz Warszawa Żwirki i Wigury. Między innymi z tego powodu, rozbudowa metra w kierunku Ochoty nie jest traktowana jako priorytet.

Dzięki ciekawej mapie atrakcyjności komunikacyjnej Warszawy można sprawdzić, jak przedstawia się czas dojazdu z Ochoty do ścisłego centrum miasta (skrzyżowania Nowego Światu i Świętokrzyskiej) przy pomocy pojazdów komunikacji miejskiej. Taka analiza wskazuje, że w dzień roboczy o 9:00 rano czas dojazdu do centrum Śródmieścia waha się od około 15 minut (Stara Ochota) do 32 minut (południowe krańce dzielnicy). Na pewno nie są to złe wyniki. Warto jednak zwrócić uwagę, że w cenie mieszkań zlokalizowanych na południowej Ochocie można czasem kupić lokale cechujące się szybszym dojazdem do centrum Warszawy.

Ocena Ochoty przez mieszkańców

Fakt, że Ochota jest postrzegana jako prestiżowa dzielnica, raczej nie wzbudza wątpliwości. Ze względu na ceny tamtejszych lokali, wiele osób zainteresowanych zamieszkaniem na Ochocie, niestety musi się obejść ze smakiem. Na dobrą opinię dotyczącą Ochoty wpływa między innymi duży udział terenów zielonych. Nie można również zapominać, że Ochota jako dzielnica cechująca się raczej „starą” zabudową ma atut w postaci dobrze rozwiniętej infrastruktury społecznej, usługowej oraz handlowej.

Wyniki badania jakości życia przeprowadzonego w 2015 r. przez stołeczny magistrat potwierdzają wysoki poziom zadowolenia mieszkańców Ochoty. Aż 94% takich osób stwierdziło satysfakcję z wyboru lokum na Ochocie. To jeden z najlepszych wyników, który okazał się wyższy na przykład od oceny Śródmieścia (92%). Lepszy wynik niż Ochota uzyskały tylko trzy dzielnice Warszawy – Bielany, Mokotów i Praga-Północ.

Aktywność deweloperów w dzielnicy

Deweloperzy zwykle są mniej zainteresowani dzielnicami, które ze względu na gęstą zabudowę nie dają możliwości łatwego zakupienia działki inwestycyjnej bez późniejszej konieczności rewitalizacji lub wyburzeń starszych budynków. Taka sytuacja dotyczy właśnie Ochoty. Pewnym problemem jest też niewielki obszar analizowanej dzielnicy, który ogranicza podaż nowych mieszkań.

Informacje GUS zaprezentowane w poniższej tabeli potwierdzają, że Ochota nie jest jednym z deweloperskich priorytetów. Przez jeden rok (2013) nie oddano tam do użytku żadnego mieszkania na sprzedaż. Później sytuacja jednak się poprawiła. Wyniki z 2019 r. oraz 2020 r. oscylowały na poziomie około 200 – 300 mieszkań. Nie jest to bardzo duża liczba, ale trzeba pamiętać, że Ochota stanowi dość mały rynek mieszkaniowy (również wtórny).
ochota tabela
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS

Najbardziej popularne mieszkaniowo obszary

Ciekawym podsumowaniem „dzielnicowej” analizy dotyczącej Ochoty wydaje się poniższa mapa. Pochodzi ona z serwisu prowadzonego przez Urząd Miasta Warszawy i pokazuje, gdzie przez cały 2020 r. sprzedawały się mieszkania na terenie Ochoty. Jak widać, transakcje były stosunkowo nieliczne, ale dość równomiernie rozmieszczone w całej analizowanej dzielnicy. Osoby kupujące „M” z Ochoty, na pewno musiały przygotować spore środki własne lub posiadać wysoką zdolność kredytową. Pod koniec III kw. 2021 roku, deweloperzy w przypadku Ochoty wyceniali 1 mkw. przeciętnego mieszkania na około 15 000 zł.

ochota mapa

Źródło: mapa.um.warszawa.pl

Zobacz również

wilanow panorama

Wilanów - nie taki prestiżowy jak sądzimy?

Wilanów to dzielnica ciesząca się dobrą opinią. Wbrew pozorom, tamtejszy metraż nie jest bardzo drogi. Warto sprawdzić inne ciekawe fakty o Wilanowie.
wesola panorama

Wesoła - co oferuje wschodnia dzielnica?

Wesoła to dzielnica, która jest mało znana dla części warszawiaków. Postanowiliśmy przedstawić jej wady oraz zalety w kontekście mieszkaniowym.
wawer karczma

Wawer nie jest już dzielnicą domów?

Dzielnica Wawer zwykle kojarzy się z zakupem domu. Sprawdzamy, czy oferta mieszkań w tej okolicy jest równie ciekawa - nie tylko cenowo.
ursus - panorama

Ursus: dlaczego jest deweloperskim hitem?

Ursus mocno zyskał na popularności poprzez dużą i tanią ofertę nowych „M”. Sprawdzamy, jakie wady oraz zalety posiada ta dzielnica.

Komentarze

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *